Признание права собственности на самострой

Внесудебный способ узаконить самовольное здание

Административный способ легализации СП используется, если:

• строение сооружено на садовом/дачном участке;
• если объект подлежит легализации на основании решения комиссии исполнительного госоргана.

• обратиться к кадастровому специалисту за техническим планом;
• заплатить госпошлину;
• на основании технического плана написать заявление в МФЦ, который поставит объект на учет.

После этого гражданин получит гараж в собственность либо ему откажут в регистрации. Если отказ выдан незаконно, на этом этапе собственник вправе обращаться в судебный орган.

Если земельный участок отведен для постройки жилого дома или ведения хозяйства, то кадастровый инженер перед выдачей технического плана запросит разрешение на строительство (далее – РнС).

Для получения РнС, следует обратиться в МФЦ за оформлением градостроительного плана, на основании которого готовится схема расположения сооружения.

На основании выданных документов МФЦ оформит разрешение. РнС позволит получить технический план и в результате право собственности.

Если на каком-то из этапов будет отказ, субъект вправе оспорить решение в судебном порядке.

Необходимые для этого условия

По ч. 3 ст. 222 ГК, узаконить СП в административном порядке допускается, если:

• земля, отведенная под строительство, на законных основаниях принадлежит владельцу;
• объект построен без нарушений правил градостроения;
• отсутствует нарушение прав третьих лиц.

Самострой у соседа

Добиться сноса соседского дома можно в таких случаях:

• если он расположен на чужой территории полностью или частично;
• если нарушены технические нормы, что создает угрозу жизни и здоровью третьих лиц.

Вопросы сноса жилья соседа решаются в судебном порядке. Если дело касается строительства на чужой территории, то применяются нормы ст. 301, 305 ГК – изъятие собственности (земли) из чужого владения (снос сооружения).

Основные последствия самовольной постройки

В связи с вышесказанным возникают вполне закономерные вопросы: какие последствия ожидают лицо, осуществившее самовольную постройку, какова судьба самой постройки и кто является лицом, осуществившим самовольную постройку?

Во-первых, лицом, осуществившим самовольную постройку, может быть как физическое, так и юридическое лицо, которое нарушило установленные для данной постройки требования и нормативы.

Во-вторых, по общему правилу, закрепленному в п. 2 ст. 222 ГК РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не вправе распоряжаться ей, то есть продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Другими словами, данное строение изъято из гражданского оборота, в связи с чем право собственности на него не подлежит государственной регистрации. В случае если с таким имуществом были совершены сделки, то они в силу ст. 168 ГК РФ являются ничтожными (см., например, Постановление ФАС СЗО от 18.08.2005 N А66-1315-2005). Кроме того, в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка должна быть снесена создавшим ее лицом либо за его счет. При этом никакие компенсации ему не выплачиваются. Так, рассматривая аналогичную ситуацию, ФАС СЗО в Постановлении от 15.09.2005 N А21-7729/03-С2 указал, что согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ расходы на возведение самовольной постройки могут быть возмещены осуществившему ее лицу только в случае признания за иным лицом права собственности на такую постройку. По смыслу указанной нормы во всех остальных случаях основания для какой-либо компенсации за самовольную постройку отсутствуют. Таким образом, расходы истца на возведение павильона не могут быть признаны убытками в соответствии со ст. 15 ГК РФ.

В исключительных случаях, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку суд может признать за лицом, осуществившим ее на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку (см., например, Постановления ФАС СЗО от 03.08.2005 N А56-6716/05, от 08.08.2005 N А56-43041/04, от 10.08.2005 N А56-23869/04, ФАС ЦО от 05.12.2005 N А08-4503/05-10). При этом суды разных округов при рассмотрении дел о признании прав на самовольную постройку неоднократно указывали, что в силу указанной нормы признание права собственности на самовольную постройку непосредственно связано с правами пользования земельным участком, на котором такая постройка находится. Следовательно, судебный акт о признании права собственности на самовольную постройку влечет изменение прав и обязанностей законного пользователя указанным земельным участком. Разрешение вопроса о праве собственности на самовольную постройку без участия законного пользователя земельным участком нарушает права этого лица (см., например, Постановление ФАС СЗО от 08.09.2005 N А56-40503/04).

Также право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где расположена постройка. Но в этом случае лицо, за которым признано право собственности на самовольную постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Таким образом, гражданским законодательством предусмотрены только два случая, когда суд может решить вопрос о признании собственности на самовольную постройку. В то же время следует учитывать, что право собственности на нее может быть признано судом только при условии, что ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также если соблюдены градостроительные, строительные, экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные и иные правила и нормативы (см., например, Постановления ФАС ЦО от 25.11.2005 N А68-ГП-203/7-04-142/7-05, от 01.11.2005 N А08-3354/04-22). В случае несоблюдения указанных требований к самовольной постройке применяются меры, предусмотренные п. 2 ст. 222 ГК РФ, то есть запрет распоряжаться строением и его снос.

Нормативное регулирование

Законодательное урегулирование вопросов, касающихся самовольных строений, в последнее время подверглось некоторым нормативным изменениям.

Прежде всего, скорректировались в сторону ужесточения условия узаконивания таких построек. В то же время стоит сказать, что на практике подобное ужесточение правил признания правомочий правообладателя сложилось даже раньше вступления в силу рассматриваемых нормативных нововведений.

Судебная практика по подобным делам, касающимся юридического статуса незаконно возводимых объектов строительства, на сегодняшний день достаточно широка. В рамках частых судебных разбирательств по данному вопросу в правоприменительной практике уже были выведены некоторые требования для владельцев строений и прочих заинтересованных лиц. А уже потом эти требования закрепились на законодательном уровне.

Нормативные нововведения также несколько расширили понятия «самовольных построек» и уточнили процесс их узаконивания. Так, было добавлено новое требование, без которого нельзя признать права владельцев на самовольно возводимые объекты строительства. Согласно этому требованию, на момент обращения заинтересованного в узаконивании постройки лица в суд параметры возведённого объекта должны отвечать определённой нормативной документации по планировке территорий, установленным правилам землепользования и другим нормативным требованиям.

К тому же полномочные органы российских муниципалитетов, благодаря законодательным нововведениям, получили нормативно закреплённое право самостоятельно сносить незаконно возводимые постройки, располагающиеся на определённых участках земли (например, на земельных территориях, отведенных под инженерные сети или на землях, выступающих территорией общего пользования).

Если участок в собственности, власти могут заставить снести постройку?

Нет, и это очень важная поправка. Никакая администрация не может прийти к вам на участок и заставить вас снести дом, гараж, баню или дачу. Без суда можно принять решение о сносе построек только на муниципальных и государственных участках, а на ваших личных — нет.

Исключение только одно: постройка угрожает жизни и здоровью людей. Если ваш коттедж никому не вредит, снести его можно только по решению суда. А суд еще посмотрит, нужно его сносить, или можно договориться с соседями, или перестроить.

Если суд откажет в сносе, власти не имеют права настаивать или еще хуже — все равно снести постройку и выставить расходы. Такая же ситуация с объектами, на которые уже зарегистрировали право собственности. Никаких решений администрации о сносе быть не может. Теперь в гражданском кодексе об этом прямо написано.

И вот еще особые условия, когда администрация не имеет права сносить чужую недвижимость без решения суда:

1. Нет документов на земельный участок, если постройка на нем появилась еще до того, как вступил в силу земельный кодекс.
2. Нет разрешения на строительство здания, которое построили до 14 мая 1998 года.

Госпошлина в суд

Стоимость исковых требований считают от цены самовольной постройки. В данном случае ориентируются на ее кадастровую стоимость. Оценку проводит независимая фирма или БТИ. Отчет нужно готовить заранее. Хозяин самостроя оплачивает госпошлину до подачи иска в суд.

Расчеты ведутся в соответствии со ст. 333.19 НК РФ. Исковое заявление о признании права собственности на самострой – это иск имущественного характера. Чем выше стоимость объекта, тем выше размер госпошлины. Минимальная сумма иска – 400 рублей, а максимальная – 60 тысяч рублей.

Вероятность, что сумму удастся взыскать с ответчика – ничтожная. Даже если истец выиграет дело, расходы несет он сам. Это объясняется характером спора – желание истца оформить объект в собственность, а не нарушение его законных прав ответчиком.

Правовые последствия

Став полноправным собственником постройки, лицо может ее дарить, продавать или совершать с ней любые сделки, допускаемые российским законодателем.

Одновременно с перечисленными правами у собственника недвижимого объекта возникают и налоговые обязательства. В частности, с момента регистрации его правомочий собственности на возведенный и узаконенный объект недвижимости у гражданина возникает обязательство платить имущественный налоговый платеж в отношении рассматриваемого объекта.

Правила приватизации служебного жилья

Пошаговая инструкция оформления временной регистрации через Госуслуги

Пакет документов необходимых для продажи земельного участка

Сколько квадратных метров положено на человека — нормы жилой площади

Как узнать год постройки дома

Можно ли продать неприватизированную квартиру

Судебная практика

• 1.

  …пользования определяются земельным и гражданским законодательством. Учитывая принадлежность большинства из соответствующих объектов к недвижимым вещам, права на них согласно пункту 2 статьи 8.1, статье 219 , пункту 2 статьи 223 и пункту 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и …

• 2.

  …которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
  Согласно положениям статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
  В соответствии со ст. …

• 3.

  …решения, установившего права и обязанности.
  Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 ГК РФ).
  В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
  Согласно ст. 131 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) право собственности …

• 4.

  …которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
  На основании статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
  Согласно статье 301 Гражданского …

• 5.

  …им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
  В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
  ?В п. 1 ст. 235 ГК …

• 6.

  …право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
  В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
  Согласно ст. 209 ГК РФ, собственнику …

• 7.

  …право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
  В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
  Согласно п. 59 совместного Постановления Пленума …

• 8.

  …полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
  В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
  Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной …

• 9.

  …правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).
  Пункт 1 ст. 131 ГК Российской Федерации предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и …

• 10.

Страницы← предыдущаяследующая →

• 1
• …

Порядок признания права собственности на самовольную постройку

Застройщика нельзя считать собственником самостроя – в силу п. 2 ст. 222 ГК РФ, он не может распорядиться постройкой. Ни продажа, ни дарение, ни наследование – недоступны. Признавать право собственности на самострой придется одним из двух способов. О них – ниже.

Куда обращаться?

Выделяют два способа превратить «самоволку» в законную постройку и оформить на нее право собственности.

Варианты:

• Судебное решение – истцом выступает владелец строения, который хочет его узаконить. Ему придется доказать права на землю, строение и возведение объекта недвижимости. Окончательное решение принимает суд с учетом всех факторов.
• Административный способ – допустим в отношение временных (некапитальных) построек. Например, сарайчика, хозблока, гаража, бани, летней террасы и т.д.

Обычно вопросы решаются через суд, поскольку чиновники в администрации редко идут навстречу владельцам самостроев.

Условия признания

Право собственности признается законным только при наличии веских оснований – в силу п. 3 ст. 222 ГК РФ.

Мнение эксперта
Дмитрий Носиков
Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Во-первых, участок должен принадлежать истцу – на праве собственности, постоянного (бессрочного) использования или пожизненно наследуемого владения. Строительство должно проводиться исходя из вида разрешенного использования (ВРИ) земли. Если это участок под ИЖС – жилой дом строить можно, а если под огородничество – запрещено.

Строение должно соответствовать установленным требованиям на дату подачи иска. В противном случае шанс выиграть дело ничтожен.

Наконец, постройка не должна нарушать ничьих интересов и законных прав. Например, если объект угрожает здоровью ваших соседей – суд не позволит оформить на нее право собственности. Напротив, вас, как владельца, обяжут снести самострой.

Немаловажно, чтобы истец предпринимал попытки узаконить постройку в досудебном порядке. Если вы даже не пытались это сделать – в рассмотрении иска также откажут

Порядок действий

Соответствие вышеназванным основаниям дает право обращаться в суд.

Заявителю нужно придерживаться следующего алгоритма:

1. Определиться с требованиями.
2. Заказать строительно-техническую экспертизу (по возможности).
3. Собрать доказательства, оформить иск с требованием о признании права собственности на самовольную постройку.
4. Определить подсудность дела (в какой суд обращаться).
5. Уплатить госпошлину, передать пакет документов в суд.
6. Ждать вызова на судебное заседание.
7. Отстоять позицию в суде.
8. Дождаться вынесения решения.
9. Забрать выписку из судебного постановления.
10. Передать документы на регистрацию в МФЦ, дождаться выписки из ЕГРН (см. «Как оформить построенный дом на ИЖС в собственность«).

Не страшно, если истцу не удастся провести экспертизу до начала слушаний. Но в таком случае нужно подать ходатайство. В нем отражается просьба к суду назначить строительно-техническую экспертизу. Инженеры установят, является ли строение самостроем, кому принадлежит земля, нарушены ли права соседей и прочие факты.

Документы

Собранный пакет с документами должен отвечать требованиям ст. 132 ГПК РФ. Суд примет иск к рассмотрению только при наличии:

• копии искового заявления – по числу участвующих в деле лиц;
• копии паспорта РФ;
• квитанции об оплате госпошлины за подачу иска;
• копии документов, подтверждающих досудебный порядок урегулирования спора, например – уведомление о вручении пакета с документами на регистрацию права собственности в Росреестре или переписка с чиновниками по получению разрешения на стройку;
• правоустанавливающие и иные документы на земельный участок;
• техническая документация на строение;
• заключение экспертов – о том, что постройка отвечает нормам СНиП, СанПиНа, пожарной безопасности и т.д.
• оценочный акт о стоимости строения;
• справки из БТИ, МФЦ, Росреестра – в зависимости от характера спора.
• прочие документы.

Образец, шаблон и особенности заполнения иска вы найдете в статье «Иск о признании права собственности на самовольную постройку«.

Сроки и стоимость

Разбирательства по делу могут длиться несколько месяцев. Если не нужна экспертиза и вопрос решается быстро – от 2 месяцев. При сложных спорах с обработкой данных экспертов – до 6 месяцев. Регистрация изменений в ФКП «Росреестра» занимает до 10 рабочих дней.

Госпошлину за подачу иска о легализации самостроя считают в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ. Основой выступает цена самовольной постройки. Сумма иска начинается от 400 рублей, но не может превышать 60 000 рублей.

Работа экспертов оплачивается отдельно – расходы несет истец, поскольку в его интересах признать право собственности.

Понятие и виды самовольных построек

Определение понятию «самовольная постройка» можно найти в Гражданском кодексе РФ (далее – ГК РФ). Статья 222 дает разъяснение, что считать самовольной постройкой в современном праве.

Самовольная постройка – это здание, сооружение или иное строение, которое возведено (создано) на земле с нарушением градостроительного регламента и правил землепользования и застройки территории.

Проще говоря, человек построил или строит дом с нарушением законодательства. Например, у него нет прав на землю, он вышел за «красные линии» плана, захватил часть соседской территории, не получил разрешения на стройку и т.д.

Самовольная постройка может иметь следующий вид:

• индивидуальный жилой дом (коттедж) – основная цель в проживании граждан и их семей;
• здание – разновидность жилого дома;
• строение – объединяет здания и сооружения;
• сооружение;
• иные виды недвижимости.

Самостроем может быть признано не все здание, а лишь отдельные его части.

Пример:

Олег построил загородный дом на участке под ИЖС. Конструкция отвечала требованиям СНиП и правилам застройки территории. Коттедж имел фундамент три этажа, инженерные коммуникации, отдельный вход, пристрой в виде гаража и бани. Олегу и его семье не хватало трех этажей. Он решил увеличить этажность дома за счет мансарды, с целью оборудовать там рабочий кабинет. В ходе переустройства был добавлен еще один этаж. Об этом стало известно надзорному органу – госинспекции. Они прислали Олегу уведомление с требованием снести самострой (мансарду). Причина – нарушение вида разрешенного использования участка под ИЖС – возведение строений свыше 3-х этажей. Олегу пришлось подчиниться и снести мансарду. Остальное строение было сохранено.

Рекомендуем почитать «Какие строения нужно регистрировать на земельном участке в СНТ, а какие нет«.

Составление заявления в суд

В исковом заявлении требуется указать следующую информацию:

• на основании чего человек владеет земельным участком, где находится постройка;
• вид строения;
• лицо, которое непосредственно возводило постройку.

Кроме того, необходимо обосновать, по каким критериям сооружение считается самовольным

В заявлении важно отметить, что при строительстве были соблюдены все действующие градостроительные правила и актуальные нормы, а также что указанная постройка никаким образом не нарушает интересы других лиц и не создает угрозу их здоровью

Если истец возвел сооружение своими силами, он отдельно описывает все предпринятые меры по легализации самовольной постройки, то есть обращение за разрешением в уполномоченные органы. Разумеется, в случае отказа с их стороны, данный документ должен быть приложен к исковому заявлению.

Что касается ответчика, то им будет являться местная администрация или иной орган МСУ, на территории которого расположена постройка.

Также не стоит забывать, что придется перечислить пошлину в бюджет. Обычно она складывается из установленной Налоговым Кодексом величины, к которой добавляется процентное отношение, зависящее от стоимости самостроя.