Продажа заложенной квартиры

Вопросы налогообложения

Продажа залогового имущества связана с вопросами налогового регулирования. При получении дохода и владении жилым объектом менее законодательно установленного срока продавец будет обязан уплатить отчисления в бюджет в размере 13%.

Налоговые обязательства не возникают в следующих случаях:

  • жилье было куплено после 2016 года и срок владения составил более 5 лет;
  • недвижимость приобретена до 2016 года и право собственности действовало более 3 лет;
  • при расчете налоговой базы размер налога к уплате получился нулевой.

Декларация о полученных доходах подается на следующий год после продажи жилого объекта. Документ может быть составлен самостоятельно с соблюдением перечня требований или при помощи специалистов.

Наличие обременения существенно осложняет процесс продажи недвижимости, но не является непреодолимым препятствием. Оптимальным вариантом является заключение договоренностей с банком, при которых кредитная организация дает одобрение на отчуждение залогового имущества и при этом является гарантом законности проведения сделки.

Риски, которые могут возникнуть перед покупателем

Нужно сразу сказать, что риски при покупке любой недвижимости существуют всегда (подробнее о том, на что обратить внимание при покупке квартиры, можно узнать тут), ну а в подобных случаях (с обременением) они, конечно увеличиваются. Можно выделить следующие риски для покупателя:

  • Оригиналы правоустанавливающих документов на залоговую квартиру хранятся (в большинстве случаев) в банках. Покупатель (при подписании предварительного договора) не может получить их на руки, чтобы спокойно и основательно ознакомиться, даже под гарантию задатка. Риск заключается в том, что продавец вполне может взять задатки у нескольких лиц одновременно.

    Сделку купли-продажи залогового жилья можно проводить только с согласия банка.

  • Даже при совершении самой безопасной сделки (с участием банка) существует риск, что бывший владелец квартиры может попытаться оспорить решение суда, например, по причине невыгодных условий сделки и т.д. Поэтому нужно обязательно заключать предварительное соглашение, где прописать условия, что продавец (а также члены его семьи) обязуются не предъявлять в дальнейшем никаких претензий к покупателю.

Внимание! В случае, если банк продает квартиру заемщика без его согласия или в этой квартире прописаны несовершеннолетние дети, то в таких торгах лучше участвовать. Правомерность такой сделки может быть оспорена заемщиком в суде.
Рекомендуем вам также ознакомиться со статьями, рассказывающими о некоторых особенностях сделки купли-продажи квартиры:

  • Налогооблажение купли-продажи квартиры.
  • Какие документы нужны при сделке купли-продажи квартиры?
  • Сколько стоят услуги риэлтора при продаже квартиры?
  • Как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний?
  • Доверенность на продажу квартиры с правом получения денег.
  • Как признать сделку купли-продажи квартиры недействительной?
  • Как происходит сделка купли-продажи квартиры за наличный расчет?

В итоге можно сделать вывод, что продажа залогового жилья получается выгодна для каждой из сторон:

  1. Банк получает все свои финансовые средства, которые и должен был получить по договору.
  2. Покупатель становится обладателем выбранного им объекта недвижимости с приличной скидкой.
  3. Продавец получает необходимые ему денежные средства и решает свои вопросы.

Но, естественно, процесс подобной сделки необходимо тщательно и грамотно контролировать, чтобы избежать неприятных последствий – «подводных камней».

Как купить жилье на заемные средства, если оно уже в залоге у другого банка?

Переоформление ипотеки – это отличный способ приобрести недорогое жилье, если денежных средств на его единовременную покупку не хватает. К тому же, банки-залогодержатели обычно охотно меняют неплатежеспособного должника на состоятельного (о том, как купить или продать ипотечную квартиру по передаче прав, читайте тут). Однако случается, что другие кредитные организации предлагают более интересные предложения по ипотечному кредитованию. Можно ли приобрести в ипотеку квартиру, находящуюся в залоге другой банковской организации? Можно, хотя это и непросто.

Пункт 43 главы VII Федерального закона №102 «Об ипотеке» разрешает повторно закладывать недвижимость другим залогодателям, при условии, что прежние с этим согласны.

То есть, для того чтобы купить в ипотеку квартиру в одном банке, если она уже заложена в другом, необходимо:

  1. Перерегистрировать выданный на неё ипотечный кредит на себя в банке-залогодателе.
  2. Получить у него согласие на повторный заклад квартиры в другом банковском учреждении.
  3. Заложить её повторно или, по-другому, купить в ипотеку в новом банке.

Правда, процедура эта сложная и, к тому же, первый банк-залогодержатель очень редко разрешает повторный заклад недвижимости, требуя погашения кредита.

Несмотря на то, что квартиры, за которые ещё не выплачен полностью ипотечный кредит, юридически собственностью их владельцев не являются, купля-продажа такой недвижимости сегодня практикуется на законных основаниях и достаточно широко. Главное – это подходить к делу грамотно и при необходимости не пытаться сэкономить на привлечении помощи юриста.

Преимущества и недостатки схем продажи

Первую схему можно назвать наиболее простой но, в то же время, более выгодной для банка, чем для покупателя. Банк с удовольствием даст разрешение на продажу, ведь он в любом случае получит свои деньги, в том числе и запланированную прибыль. Однако подобная сделка является достаточно небезопасной для покупателя залоговой квартирыё а потому схема может рассматриваться только в том случае, если продавец и покупатель хорошо знают друг друга и доверяют друг другу на слово.

Опасность заключается в следующем: после того, как долг перед банком будет погашен, а залоговое обременение снимется, продавец (он же текущий залогодержатель), может «передумать» продавать квартиру, после снятия с нее обременения (по заявлению банка). В результате чего покупатель будет не в состоянии получить у банка уплаченные по договору деньги, как и не сможет принудить продавца оформить право собственности.

При рассмотрении подобной схемы потенциального покупателя должна насторожить сильно заниженная (по отношению к рыночной) цена – это может говорить о готовящемся мошенничестве.

Вторая схема представляется более безопасной, поскольку заинтересованные в оплате стороны получают доступ к денежным средствам лишь по мере выполнения ими договорных обязательств. Однако есть ряд нюансов «технического» характера, которые могут поставить под сомнение безопасность сделки для покупателя залоговой квартиры. Так, органам УФРС требуется порядка 5 дней на проведение процедуры снятия залогового обременения, а для перерегистрации собственности – 10 дней. Поэтому в промежуток после снятия обременения сделка купли-продажи может быть отменена текущим собственником, которому квартира передается в полное распоряжение.

В этом случае банк не может получить деньги, поскольку не выполнил условия договора перед продавцом, а покупатель не может получить квартиру. Ситуация не является неразрешимой, однако сопряжена с неприятными задержками.

Третья схема (и ее многочисленные разновидности) является, по мнению экспертов RealtyPress.ru, наиболее безопасной, хотя подготовка документов может быть весьма хлопотливым занятием. Опять-таки предлагается использовать банковские ячейки для размещения денежных средств, предназначенных банку для оплаты оставшейся части долга, и продавцу (остаток общей стоимости квартиры). Однако смысл манипуляций, как и комплект документов, существенно отличается.

После получения от банка официального согласия на проведение сделки происходит переоформление залогодержателя, теперь должником банка становится покупатель. По окончанию этапа банк получает доступ к деньгам, хранящимся на его ячейке, и снимает с квартиры залоговое обременение, а продавец – свой остаток.

Способы продажи квартиры в залоге у ВТБ 24

На сегодняшний день
доступно несколько вариантов реализации недвижимости, которая числится в залоге
у ВТБ 24:

  • через банк за наличные — долг продавца погашается
    покупателем, последний расплачивается наличными, обременение снимается;
  • передача долговых обязательств — долги
    продавца перед банком переходят покупателю, и он продолжает выплачивать ипотеку
    на правах нового собственника;
  • самостоятельный поиск покупателя —
    продавец находит покупателя, но требуется получить разрешение у банка.

Далее рассмотрим по отдельности
способы продажи квартиры, оставленной под залог в ВТБ 24.

Продажа через банк за наличные

Конечно, обременение
является неблагоприятным фактором при покупке квартиры, но многие покупатели
соглашаются на сделку, ввиду приемлемой стоимости.

Этапы реализации
недвижимости:

  1. Стороны оформляют соглашение, заверяют
    его у нотариуса. В нем указывают условия сотрудничества, сроки и суммы.
  2. Покупатель вносит деньги, которых достаточно
    для покрытия ипотеки заемщика.
  3. Обременение снимается в течение трех
    рабочих дней после подачи заявки в Росресстр или 5 дней при использовании услуг
    МФЦ.
  4. Стороны оформляют договор купли-продажи.

Важно
предварительно получить одобрение банка ВТБ 24, и только потом приступать к
реализации задуманных планов

Передача ипотеки

Заемщик вправе избавиться от обязательств по оплате ипотеки, передав их другому лицу с его согласия и одобрения со стороны банка. При этом будущий заемщик должен предъявить справку с официального места работы о доходах за последние полгода. Таким способом финансовая организация старается удостовериться в его платежеспособности. Кроме того, будет тщательно проверена кредитная история покупателя.

При передаче долговых
обязательств жилье по-прежнему остается 
в залоге. Меняется только заемщик. Новый договор составляется на тех же
условиях, что и с предыдущим собственников недвижимости.

ВТБ
24 разрешает досрочно погасить задолженность по ипотеке в случае, если у
заемщика появится такая возможность. При этом ему удастся избежать
дополнительной переплаты в размере процентной ставки на оставшуюся сумму.

Самостоятельный поиск покупателя

Вся процедура сделки
включает в себя несколько основных этапов:

  1. Заемщик находит покупателя на  квартиру, заложенную в ВТБ 24.
  2. Стороны просят одобрения у банка.
  3. Если продажа одобрена, стороны заключают
    предварительный договор, а затем передают его в банк.
  4. После обсуждения всех нюансов сделки и
    подписания предварительного договора покупатель вносит в одну из банковских
    ячеек сумму, равную остатку долга по ипотеке. Остальные деньги кладет во вторую
    ячейку. Она причитается продавцу.
  5. После погашения задолженности снимают
    обременение.
  6. Продажа регистрируется в Росреестре.

Осуществляется переход
прав собственности к другому лицу.

Существует еще один
способ продажи ипотечной квартиры, который не требует согласия банка. Если
стороны договорятся сами, покупатель передаст часть средств, сопоставимую с
остатком долга, а заемщик погасит с их помощью ипотеку, обременение будет
снято. После этого кредитор не имеет отношения к квартире и собственник может
делать с ней все, что угодно. Однако данный вариант предусматривает
определенные риски для покупателя. Например, продавец может оказаться
мошенником и не оплатить долг, поэтому банк не согасится на продажу
недвижимости, находящейся у него в залоге. На подобные сделки обычно решаются
лица, которые доверяют друг другу. Так или иначе, нужно внимательно проверить
все документы и по возможности заверять их нотариально.

Советы покупателям

Чтобы покупка квартиры, которая в ипотеке прошла гладко, стоит прислушаться к следующим советам:

Перед внесением аванса лично в присутствии специалиста проверьте предоставленный продавцом пакет документов по покупаемому жилому объекту.
Особое внимание уделите выписке из ЕГРН: помимо данных об имеющемся обременении в ней не должны присутствовать сведения о каких-либо иных ограничениях на действия с квартирой

Это важно сделать перед тем, как купить квартиру с ипотекой.

Обратите внимание на состав семьи продавца
Если имеется 2 и более несовершеннолетних детей, есть вероятность, что при покупке квартиры было использовано право на получение материнского капитала. Следовательно, должно быть выполнено обязательство о наделении детей долями в квартире.
Если продавец утверждает, что маткапитал не привлекался, подтверждением этих слов может стать соответствующая справка из Пенсионного фонда.

У покупателя должно быть полное понимание ситуации на каждом этапе сделки

Поэтому важно сразу же выяснять непонятные вопросы. Ответ на них может дать представитель банка, юрист или риэлтор.

Обращайте внимание на содержание договора. Обязательно зафиксируйте основные моменты: параметры квартиры, порядок расчетов, взаимные обязанности и ответственность за их неисполнение, реквизиты сторон.

Как и почему продаётся заложенная недвижимость

Квартиры, находящиеся в залоге у банка, – это часто квартиры в новостройках, в хорошем техническом состоянии и не требующие капитальных вложений. История такой квартиры «прозрачна». Документы были проверены банком, оценочной и страховой компаниями.

Необходимость продажи заложенной квартиры возникает, когда продавец вынужден искать покупателя, чтобы за счёт средств от продажи погасить долг. В соответствии со статьей 334 Гражданского кодекса РФ и статьей 50 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если должник не исполняет свои обязательства перед банком, банк имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.

Реализация недвижимости в этом случае возможна только по решению суда. Это связано с тем, что статья 40 Конституции РФ защищает жилищные права граждан и закрепляет принцип невозможности произвольного лишения жилья. Как правило, банк и заёмщик стараются не доводить дело до суда и урегулировать проблемы мирным путем. Выходом является продажа обременённой квартиры по обоюдному согласию с погашением долга по кредиту.

В соответствии со статьей 37 закона «Об ипотеке», заложенное имущество может быть отчуждено залогодателем другому лицу с согласия залогодержателя. Таким образом, при получении согласия банка можно продать квартиру, находящуюся у него в залоге. Как правило, банки не препятствуют продаже квартир собственниками

Сама квартира банку не интересна, в процессе её реализации банк не извлекает прибыль, ему важно получить причитающиеся средства по кредиту

Квартира в залоге

Банковские учреждения развиваются благодаря реализации двух направлений своей деятельности:

  1. Привлечению заемных средств от вкладчиков.
  2. Выдаче кредитов заемщикам.

Кредиты предоставляются гражданам на различных условиях и для разных нужд. Некоторые суммы можно получить просто по паспорту, но когда речь идет о крупном займе, не обойтись без обеспечения. Им может выступать имеющееся у получателя имущество, которое переходит в залог кредитору до полного погашения взятого займа. Банки предпочитают брать в залог исключительно ликвидную недвижимость, которую легко можно реализовать при необходимости. Сумма кредита определяется в соответствии со стоимостью залогового имущества.

Наиболее распространенным видом залога является недвижимость, покупаемая в ипотеку. Гражданин обращается в кредитную организацию, с просьбой профинансировать ему покупку квартиры. Банк рассматривает кандидата на благонадежность и платежеспособность. Дополнительной гарантией возврата взятых денежных средств выступает сама приобретаемая квартира. На нее накладывается обременение, которое не позволяет распоряжаться имуществом до того, как банк не получит полностью всю сумму денежных средств, оговоренную в кредитном договоре.

Покупка непосредственно у заёмщика

Купить залоговую недвижимость можно непосредственно у заёмщика без участия банка, но с согласия кредитора на продажу.

В этом случае покупатель платит за квартиру полную стоимость.

Из этой суммы заёмщик погашает задолженность банку, закрывает кредит. Далее с квартиры снимается обременение, затем следует её переоформление на нового собственника.

Внимание! Следует быть очень осторожным при совершении подобной сделки. Если аванс вносится до момента вывода квартиры из-под залога, то покупатель может лишиться своих средств

Доказать что-либо суду будет очень сложно, так как вся процедура проводилась без участия банка.

Существует также второй вариант: покупка не самой квартиры, а долга. Это значит, что покупатель приобретает жильё вместе с ипотечным обременением. Такая сделка называется «переуступкой долга». Её инициатор, то есть заёмщик, продаёт свои кредитные обязательства и право собственности на жильё за определённую компенсацию.

Проведение сделки без участия банка очень опасны. Риск попасться в сети мошенников довольно высок.

Чтобы избежать обмана, стоит учесть несколько рекомендаций.

Тщательно изучите все оригиналы документов продавца. Посетите банк и получите согласие кредитора на совершение сделки. Ни в коем случае не соглашайтесь на внесение предоплаты.

Лучше купите квартиру с обременением, а потом выплатите остаток долга банку.

Для произведения расчётов арендуйте две банковские ячейки: для продавца и для банка.

В ячейку для финансового учреждения закладываются деньги, предназначенные для погашения задолженности.

Доступ к ячейкам обе стороны получат только после регистрации прав собственности в пользу покупателя.

Схемы оформления такого жилья, плюсы и минусы

Существует несколько различных вариантов приобретения подобной недвижимости:

С погашением долга будущим владельцем

Данная схема покупки залоговой квартиры выглядит таким образом:

  • Определяется сумма задолженности по кредиту.
  • Между продавцом и покупателем заключается предварительный договор купли-продажи и с данной жилплощади происходит выписка всех членов семьи.
  • Вносится задаток (в размере непогашенной задолженности) на банковский счет, далее он зачисляется в счет погашения долга (более детально о правилах оформления задатка можно узнать здесь).
  • Продавец получает в банке справку о погашении кредита.
  • С залоговой квартиры снимается обременение.
  • Заключается основной договор купли-продажи.
  • Регистрация права собственности нового владельца в Росреестре.

Требуемые документы:

  • Паспорта участников сделки.
  • Договор купли-продажи.
  • Справка об отсутствии задолженности по займу, выписка о снятии обременения с квартиры.
  • Закладная по займу.
  • Документация на квартиру.(технический и кадастровый паспорта, выписка из ЕГРП).

Эта схема самая простая из всех, но наиболее выгодна она для банка, а не для покупателя. Банк в любом случае получает всю свою запланированную прибыль, а вот покупатель подвергается риску. Ведь в тот момент, когда банку выплачен ипотечный кредит и обременение с квартиры снято, продавец вполне может «просто расхотеть» продавать квартиру.

А заставить его это сделать (как и вернуть уплаченные банку деньги) очень проблематично. Использовать данную схему лучше всего тогда, когда обе стороны сделки хорошо знакомы и друг другу доверяют.

Заключение договора с участием банковской организации

Это самый безопасный вариант подобной сделки, банк-кредитор при этом будет сопровождать всю процедуру от начала до конца. Данная схема:

  1. В одном из отделений банка арендуются две ячейки: первая – для внесения долга, вторая – для внесения остальных денег (разницы между стоимостью жилья и суммой долга).
  2. Подписывается договор купли-продажи и деньги закладываются покупателем в банковские ячейки (больше нюансов о договоре купли-продаже квартиры через банковскую ячейку можно узнать тут) .
  3. Договор вместе с необходимыми документами и заявление банка о снятии обременения с недвижимости сдаются на регистрацию в Росреестр (подробнее о регистрации сделки купли-продажи квартиры можно узнать тут).
  4. После того, как право собственности зарегистрировано на покупателя, банк и продавец получают деньги (из ячеек).

Необходимые документы:

  • Договор купли-продажи.
  • Паспорта всех участников.
  • Согласие второго супруга на сделку (нотариально заверенное).
  • Выписка из домовой книги и лицевого счета, об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  • Техпаспорт, кадастровый паспорт и выписка из ЕГРН.

Данная схема более надежна, так как доступ к финансовым средствам заинтересованные лица получают только после выполнения обязательств. Есть, правда, единственный нюанс, которым могут воспользоваться мошенники – снятие обременения с квартиры происходит в течение 5 дней, а перерегистрация права собственности – 10 дней. Вот в этот промежуток, как только будет снято обременение, продавец вполне может отменить сделку купли-продажи. На разрешение такой неприятной ситуации потребуется немало сил и времени.

Как купить дом со сменой залогодателя?

При этом варианте происходит продажа заемщиком долговых обязательств перед банком, то есть, ипотечный займ переоформляется на другого заемщика. Схема этого варианта:

  1. Информирование банка о желании продать залоговую квартиру.
  2. Поиск покупателей, при этом банк обязательно проверяет их платежеспособность.
  3. С покупателем заключаются два договора – договор купли-продажи и договор о переходе прав и обязанностей по кредиту. При необходимости банк вместо перевода остатка суммы долга на покупателя с ним заключает новый кредитный договор.
  4. После перерегистрации права собственности (в Росреестре) новый заемщик становится собственником квартиры, но она продолжает оставаться в залоге у банка (до погашения займа).
  5. Покупатель рассчитывается с продавцом – отдает ему сумму денег, составляющую разницу между стоимостью квартиры и остатком ипотечного займа, который еще не выплачен.

Важно! Наиболее безопасно передавать деньги через банковскую ячейку.

В этом варианте продажи необходимы документы:

  • Паспорта обеих сторон.
  • Договор купли-продажи и договор покупателя с банком.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Свидетельство ИНН.
  • СНИЛС.
  • Справка, подтверждающая доходы.
  • Ипотечный договор, заключенный с покупателем.

Способы

Продажа ипотечной квартиры в залоге у банка возможна как напрямую, так и при посредничестве кредитного учреждения:

  1. Основной способ – это когда организация сама находит клиента, определяет стоимость недвижимости. Возможны случаи, когда вырученные за квартиру деньги не погашают сумму ипотеки, так как банк, кроме основной суммы, рассчитывает получить прибыль в виде начисленных процентов.
  2. Другой способ – погасить кредит досрочно и выкупить квартиру из залога, затем выставить ее на свободную продажу.

Наиболее удачный для покупателя способ избавиться от проблемной ипотеки – это передать обязанности по ее оплате новому собственнику.

Самостоятельно

Такой способ требует хороших знаний в области финансов и права. Собственник квартиры обращается в банк, чтобы получить разрешение на продажу. Вместе со специалистом учреждения ведется подсчет оплаченной суммы, остатка долга.

Если согласие от банка получено, то собственники недвижимости могут искать клиента самостоятельно – через СМИ, агентства недвижимости, и предложить ему условия сделки.

Самостоятельная продажа чревата рисками продать квартиру за более низкую цену по сравнению с реальной стоимостью недвижимости.

Кредитная организация – распорядитель

Тогда банк дает согласие на сделку и сам выступает в качестве представителя собственника заложенной квартиры. Он ищет клиентов, может перепродать недвижимость другой компании.

Вырученная сумма делится на 2 части:

  • одна – покрывает остаток долга по ипотеке;
  • другая передается продавцу.

Это возможно, если стоимость недвижимости высока. Допускается прямо противоположная ситуация, когда вырученных от квартиры денег не хватает на погашение ипотеки.

Остальную сумму по кредиту придется выплачивать за счет собственных средств.

Передача кредита новому собственнику

Она осуществляется через договор цессии. Цедент передает собственнику квартиры не только остаток долга, но обязанность оплатить все проценты, включая начисленные неустойки и штрафы.

До передачи кредита осуществляется тщательный подсчет сумм, выясняется разница между реальной стоимостью квартиры и размером ипотеки.

За наличный расчет

Это возможно, если с квартиры сняты все обременения.

После погашения ипотеки собственник квартиры, вместе с представителем банка, обращается в Росреестр, на обратной стороне «розового» свидетельства делается запись о снятии обременений на заложенное имущество.

Основные риски покупателя

Приобретение квартиры или дома всегда связано с повышенными финансовыми рисками.

Следует отметить, что покупка ипотечной недвижимости в этом случае представляет дополнительные гарантии в виде кредитного учреждения, в интересах которого провести сделку чисто

При покупке обремененной квартиры следует обратить внимание на следующие факторы:

  1. Наличие зарегистрированных жильцов в помещении. Этот пункт важен во всех случаях купли-продажи, но в данном случае нельзя допустить, чтобы на территории жилплощади был зарегистрирован хоть один человек, особенно дети или нетрудоспособные лица.
  2. Отсутствие обналичивания материнского капитала для погашения части стоимости жилья. Если сертификат использовался продавцом, то продать такую квартиру нельзя, так как сделка будет признана незаконной, в силу ущемления прав несовершеннолетних.

При продаже ипотечных квартир банковские учреждения предъявляют повышенные требования к покупателям, что может существенно увеличить время оформления процедуры. Но это неудобство с лихвой компенсируется минимальными рисками, а также пониженной ценой. Зачастую стоимость обремененных помещений на 10-15% ниже рыночной.

Продажа ипотечной квартиры

Условия продажи зависят от того, будет ли полностью погашен кредит по жилищному займу.

Обычно требуется, чтобы реализация недвижимости была осуществлена только после оплаты долга, но ситуация вынуждает заемщика добиваться от банка разрешения на преждевременную сделку.

Возможно несколько вариантов развития ситуации:

  1. Иногда покупатель соглашается принять ипотечные обязательства на основании цессии. Тогда оставшаяся часть недвижимости оплачивается уже другим заемщиком – цессионарием.
  2. Для держателя ипотеки будет выгодна ситуация, когда обязательства уступают третьим лицам. Они же обязаны оплачивать все неустойки и штрафы по кредиту, если не докажут, что задолженность возникла не по их вине.

Менее 3 лет в собственности

Закон не запрещает реализовать имущество, находящееся в собственности менее 3 лет. Но существует обязанность по оплате налога, в размере 13% от сделки. Продажа возможна даже если ипотека не была полностью погашена.

Обязательно предварительное одобрение банка.

Он принимает активное участие в сделке:

  • иногда занимается подбором покупателей, оформлением страховки;
  • ведет расчетные операции.

При разводе

Если ипотека оформляется во время брака, то банки выдвигают условие о регистрации кредита на обоих супругов – т.е. они выступают созаемщиками, несут солидарную обязанность за долги.

Если квартира не оформлена в долевую собственность, то при ее продаже необходимо согласие второго супруга. Оно оформляется у нотариуса и вместе с согласием банка передается покупателю наряду с основным договором.

При переуступке

Переуступка предполагает переход прав и обязанностей по ипотеке от цедента к цессионарию. Помимо суммы оплаты стоимости недвижимости, новому собственнику придется нести расходы за открытие счета и оплачивать страхование своей жизни, платежеспособности и здоровья.

Цессия оформляется отдельным договором.

Купля-продажа предусматривает:

  • переход собственности на недвижимость;
  • повторную регистрацию обременения в Росреестре.

Новый собственник обязан оплачивать ипотеку по прежнему графику, но по заявлению держателя ипотеки банк может пересмотреть порядок оплаты кредита, в том числе процентную ставку.

С материнским капиталом

Семейный капитал обычно позволяет оплатить только часть взноса. Остальную стоимость квартиры заемщик выплачивает за счет собственных средств.

Продажа происходит на общих основаниях. Цель продавца – найти платежеспособного покупателя и добиться согласия от банка.

Порядок и способы оформления

Существует три способа покупки обременённой квартиры. Каждый из них содержит свои плюсы и минусы, а также особенности, которые следует учитывать, определяясь с выбором варианта.

Каковы

условия досрочного погашения ипотеки

? Ответ в нашей статье.

Узнайте, кто может оформить социальную ипотеку, прямо сейчас.

Это наиболее простой и безопасный способ приобретения ипотечной квартиры при условии наличия средств у покупателя.

Участие и сопровождение сделки банком – надёжная защита от всякого рода мошенничества.

Тем более, что зачастую банк сам выставляет недвижимости на торги и заинтересован в быстрой продаже, поэтому, разыскав такого ценного покупателя обязательно пойдёт на небольшие уступки.

Данный способ предполагает, что покупатель вносит средства для погашения остатка кредита за квартиру. Как правильно оформить процедуру, чтобы минимизировать все риски покупателя? Рассмотрим всё поэтапно:

  1. Арендуйте у банка две ячейки: одну для банка, вторую – для заёмщика. В ячейку для банка внесите средства для погашения остатка задолженности по кредиту. Остальные средства положите в другую ячейку. После этого банк выдаст соответствующую справку о том, что кредит погашен.
  2. Заключите договор купли-продажи квартиры.
  3. В договоре, кроме стандартных условий пропишите способ расчётов, штрафные санкции для заёмщика в случае, если он будет препятствовать переходу прав собственности на вас, то бишь, покупателя.
  4. Заверьте договор у нотариуса (это необязательно, но – дополнительная гарантия для вас).
  5. Зарегистрируйте договор в Росреестре. Вместе с договором, возьмите с собой полный комплект документов на снятие обременения с квартиры.

Где можно найти сведения о продаваемых банком залоговых квартирах? Банки формируют специальные витрины залогового имущества, где можно найти недвижимость, продающуюся в любых регионах.

Этот способ вполне реален, но только в том случае, если кредит берётся в том же банке, где находится под залогом покупаемая вами квартира.

Банки охотно идут навстречу новому заёмщика, разумеется, проверяя его данные и платёжеспособность по всем статьям.

Кроме того, оформление новой ипотеки происходит быстро, поскольку в данном случае фактически происходит замена заёмщика и залогодателя.

Что касается оформления ипотеки в стороннем банке, то это достаточно сложная процедура, банки редко идут на такой шаг.

Узнайте, как оформить

кооперативный гараж в собственность

, из нашей статьи.

Какие документы потребуются для оформления дачи в собственность? Ответ здесь.

Такая сделка проходит несколько в иной форме. Помните: даже если вы покупаете ипотечное жильё у самого заёмщика, согласие банка всё равно необходимо. Все этапы сделки должны проходить с участием третьей стороны – представителя банка.

Зачастую в качестве представителя выступает кредитный менеджер. Именно с ним следует обсудить все вопросы, этапы и условия покупки квартиры.

Далее следует регистрация договора и прав собственности. Конечно, этот вариант самый небезопасный, но если всё предусмотреть, то результат будет успешным.

Поделитесь в социальных сетях:vKontakteFacebookTwitter
Напишите комментарий