Продажа квартиры с обременением

Как продать и купить недвижимость с обременением?

Выполнение передачи прав становится возможным только после снятия ограничений. Когда на недвижимость наложен арест, лучшим решением станет разрешение споров с государственными службами.

Ипотека потребует возвращения кредитору заимствованных средств, а при сдаче в аренду необходимо обсудить с нынешними жильцами необходимость переезда. Многие из случаев решаются быстро, некоторые требуют значительных затрат времени.

Если владелец не имеет возможностей для снятия ограничений, то рекомендуется повременить с продажей. Согласно заключенному договору могут последовать разбирательства с судом, гос.службами, третьими лицами (арендаторами, управляющим).

Все нюансы обременения нельзя скрывать от покупателя. В большинстве случаев человек, желающий стать хозяином собственной квартиры, идет на уступки и помогает оппоненту решить проблему с ограничением (если они могут быть сняты самим покупателем после переоформления).

Покупка обремененной квартиры осуществляется после изучения всех бумаг по нынешнему ограничению и его особенностях.

Проводить составление договора по продаже и покупке необходимо у нотариуса. При заключении используются дополнительные бумаги (от банка, гос. структуры) о возможности проведения операции. Юрист составит уникальный документ, в котором будут описаны все условия передачи и последующего распоряжения новым владельцем.

Например, могут быть в стандартный договор внесены пункты о сроках выписки/выселения проживающих в квартире посторонних. При ипотечном обременении важны гарантии выплат в определенные сроки.

Опекунское разрешение на продажу (при прописке несовершеннолетнего) также должно быть учтено. Каждый тип ограничения имеет свои особенности и должен подкрепляться рядом бумаг, подтверждающих достоверность составляемого договора.

Как можно купить жилплощадь у частного собственника?

Можно ли купить недвижимость в рассрочку у собственника и насколько это выгодно для хозяина жилплощади? Чтобы ответить на данный вопрос, необходимо обратиться к положениям Гражданского кодекса РФ. В частности, к ст. ст. 454, указанного документа. Проанализировав нормы законодательства, можно прийти к выводу, что ГК РФ не запрещает осуществлять куплю-продажу недвижимости между частными лицами с рассрочкой платежа.

Проблема, скорее, заключается в том, что не каждый продавец захочет ждать выплаты денег на протяжении длительного времени. Между тем, на практике оформление договоров, о которых идет речь, имеет место. В каких случаях?

  1. Покупатель и продавец находятся в родственных или дружеских отношениях. Например, собственниками одной квартиры являются две сестры. Одна женщина проживает на данной жилплощади. Другая – нет, но она очень сильно мечтает избавиться от своей доли, получив за неё рыночную стоимость. Сестры договариваются о том, что деньги за объект недвижимости будут передаваться частями на протяжении 10 месяцев. Условия данной договоренности не противоречат действующему законодательству.
  2. Покупатель и продавец не состоят в приятельских отношениях. Но что-то подталкивает их к тому, чтобы оформить договор с рассрочкой. Например: объект недвижимости настолько тяжело продать, что у собственника появилось желание избавиться от квартиры хотя бы с условием предоставления рассрочки. Или: покупателя заинтересовала определенная квартира, но у него нет средств, чтобы уплатить цену целиком.

В целом же, конечно же, продавцы, обычно, заинтересованы в том, чтобы получить причитающиеся средства сразу. Но, иногда, они идут навстречу покупателям.

Внимание: чтобы гарантировать исполнение обязательства, необходимо прописать в документах условие о передаче недвижимости в залог продавцу. Таким образом, при оформлении бумаг, возникают ипотечные отношения, но не между покупателем и банком, а между покупателем и продавцом.

Чем опасна квартира с обременением для покупателя и владельца?

Продажа обремененной квартиры не менее опасная операция, чем ее приобретение.

Владелец, который в силу специфических обстоятельств не снял ограничения и осуществил передачу прав, будет вынужден долго разбираться с возникнувшими проблемами. Самой сложной процедура будет, когда собственник после подписания бумаг отправился заграницу и не имеет возможности вернуться для разрешения ситуации.

Владельцы, которые желают знать, как продать квартиру с обременением, должны сразу обратиться за профессиональной помощью. Лучше всего заручиться поддержкой юриста, способного прояснить все нюансы ситуации и найти наиболее удобное решение.

Если же продажа прошла, а ограничения не были сняты, то потребуется потратить много времени на урегулирование вопросов с судом и новоиспеченными хозяевами. Оплата всех затраченных средств на проведение заседаний и принятие решений будут взиматься с самого виновника.

Поэтому бывшему владельцу выгодней и безопасней будет избавиться от ограничений до момента продажи.

Покупатель также подвергается опасности при покупке обремененной недвижимости. Имеющиеся ограничения не позволяют ему полноценно распоряжаться имуществом. Возврат денег до решения проблем также невозможен, а судебные рассмотрения могут затянуться на долгие годы.

Сложнейшими случаями практики считается покупка квартиры, где прописан несовершеннолетний или он является владельцем ее части. Обговаривать нюансы и выполнять полноценную передачу можно лишь при содействии опекуна. Не все попечители будут согласны на подобные действия.

Важно учитывать и возможность полного распоряжения правом собственника. В некоторых случаях будет невозможно проживание (наличие арендаторов или пожизненных жильцов), а аннуляция договора, возврат потраченных финансов и обратная передача квартиры будут чересчур долгими

Поэтому предупредить подобные явления необходимо перед приобретением недвижимости. Покупатель снизит риск участия в проблемной сделке при изучении домовой книги, сведений о квартире, ее ограничениях. Это позволит избежать последующих тяжб и потери личного времени и средств.

Как проверить, снято ли обременение и как правильно его снять?

Снятие обременения опирается на получение подтверждающего документа от учреждения, которое устанавливало ограничения. Для банка это будет выдача бумаги о выплате ипотеки, для гос. органов справка о снятии запретов в связи с выплатой долгов, принятием решения о распределении имущества между супругами.

Для доверительного управления станет подтверждением истекший договор, свидетельство о смерти управляющего лица или документ, гарантирующий обоюдное решение о расторжении договора.

Получение бумаг производится после подачи и рассмотрения заявления от владельца по решению вопроса об ограничении.

Для покупателя важным этапом перед приобретением станет проверка снятия обременения. Поскольку нужно удостовериться в правильности решения при помощи подтверждения от Госреестра. Узнать об отсутствии ограничений можно при подаче заявки в соответствующую службу и получении выписки по недвижимости.

ЕГРП выписка содержит всю информацию по обременению и включает информацию по проводимым ранее операциям. Понадобится документ, как продавцу, так и покупателю.

Вот так выглядит эта выписка (образец):

Срок действия бумаги с момента получения составляет 30 дней. Но самыми точными и надежными данные считаются в течение 1-3 дней после выдачи выписки. Время на подготовку сведений, их упорядочивание составляет около 1-2 дней.

При выполнении операций, связанных с продажей или покупкой обремененного жилья, нужно рассматривать не только прилагаемые документы, но и специальную выписку. Она позволит в точности узнать об особенностях действующих ограничений, количестве собственников квартиры и прочих нюансах.

Предварительная подготовка бумаг позволит владельцу быстрее передать недвижимость новому владельцу и освободить себя от долгов. А покупатель при поддержке юриста и тщательной проверке бумаг сможет в сжатые сроки получить в собственность квартиру.

Рекомендуем посмотреть видео про продажу недвижимости в этом случае:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Поделиться с друзьями:

Как обойти ограничения при сделке?

Далее расскажем, какие есть способы передачи денежных средств при продаже недвижимости.

Порядок ведения расчета

В валюте

Если передача средств осуществляется в валюте, ограничения по сумме не действуют, поэтому метод является законным вариантом передачи средств в процессе проведения сделки по покупке и продаже. Его основным недостатком является неустойчивость валютного курса, из-за которого одна из сторон может понести убытки.

В несколько этапов

Когда сделка купли-продажи недвижимости за наличный расчет проходит в несколько этапов, часть средств передается покупателем продавцу в качестве задатка, вторая – в момент подписания соглашения, а остаток – после регистрации перехода права собственности.

Справка: Способ применяется в тех случаях, когда общая стоимость объекта недвижимости невысока и сумму, которая отдается за жилье, можно раздробить на допустимые величины.

Использование ячейки

Вот, как происходит продажа недвижимости, когда платят наличкой с использованием ячейки. Покупатель в присутствии владельца жилья закладывает в банковскую ячейку оговорённую сумму, которую продавец получает только тогда, когда будут выполнены определённые условия по продаже. Чаще всего условием передачи является предъявление свидетельства о переходе права собственности на недвижимость.

Ячейки — это один из самых безопасных типов расчетов, риски в этом случае сведены к минимуму. Единственным недостатком является необходимость затрат на оплату комиссионных банку, который выступает посредником. Правила описаны в статье 922 ГК РФ.

Аккредитив

Когда средства при купле-продаже передаются с использованием аккредитива, деньги вносятся покупателем на свой счет.

Действие сопровождается составлением договора, в соответствии с которым банк обязуется перевести продавцу оговоренную сумму после того, как покупатель предъявит выписку из ЕГРН, свидетельствующую о регистрации перехода права собственности.

Процедура регламентируется статьей 867 ГК РФ. Услуги банка предоставляются на возмездной основе.

Счет Эскроу

Относительно новый способ передачи средств, описанный в статье 860 ГК РФ. Процедура предполагает открытие покупателем счета эксроу в банке, который специализируется именно на ведении расчетов по договорам купли-продажи объектов недвижимости. На время осуществления регистрационных действий банк блокирует деньги. Продавцу средства переводятся только после документального подтверждения завершения сделки.

Платежные поручения

В соответствии с положениями статьи 516 ГК РФ этот способ прямо рекомендуется, если в тексте договора купли-продажи не оговорено иное.

Внимание! Платежное поручение – это документ, фиксирующий обязательство банковской организации по переводу внесенной покупателем суммы на указанный счет в течении оговоренного срока, максимум – 10 дней за исключением даты передачи поручения.

Документ должен быть составлен не менее чем в 4 экземплярах и содержать:

  1. Дату составления документа и срок его исполнения.
  2. Реквизиты плательщика и получателя средств.
  3. Сумму перевода.
  4. Основания перечисления средств. В случае сделок с недвижимостью – ссылка на договор купли-продажи.
  • Скачать бланк платежного поручения
  • Скачать образец платежного поручения

Порядок реализации обременённого жилья

Чтобы продать квартиру с обременением необходимо соблюсти ряд требований. Реализация обремененной недвижимости возможна только после того, как с нее снимут все ограничения в виде кредитов, штрафов и т.д.

Для этого необходимо следующее:

  • Найти покупателя с условием обязательного уведомления, что квартира с обременением находится в залоге у банка;
  • Согласовать сделку купли-продажи с кредитором, указав, что дальнейшие выплаты или разовое погашение будет произведено со стороны покупателя;
  • Получить одобрение от кредитной организации;
  • Составить предварительный договор купли-продажи между заемщиком и покупателем с распиской об обязательном погашении кредита;
  • Погасить кредит;
  • Составить стандартный договор купли-продажи и переоформить право собственности;
  • Получить оставшуюся часть средств.

В зависимости от рода соглашения, кредитор либо сразу получает оплату и снимает обременение, либо снимает обременение и получает доступ к деньгам.

Между покупателем и продавцом заключается стандартный договор купли-продажи, опять же в зависимости от выбранной схемы. Права переоформляются в ЕГРН после совершения сделки либо до получения второй части средств.

Для снятия обременения по ипотеке необходимо:

  • Оформить заявку и предоставить необходимый пакет документов;
  • Предоставить подтверждение оплаты по кредиту из банка, что подтверждает погашение задолженности с отметкой в свидетельстве о регистрации права собственности.

Все сделки по приобретению квартиры с обременением следует проводить аккуратно. Необходимо внимательно изучать условия договора с продавцом и банком, во избежание судебных разбирательств.

Договор купли-продажи квартиры с обременением

Согласно законодательству РФ, договор купли-продажи с обременением для покупателя является безопасным, согласно закону ст. 460 ГК РФ. Продавец обязан предупредить об обременении и снять его в установленные сроки.

Договор должен быть в письменной форме, в 3-х экземплярах и содержать следующую информацию:

  • Название документа, дата и место составления;
  • Детальная информация о сторонах сделки;
  • Предмет сделки и его идентификационные данные;
  • Цена договора;
  • Указание о том, что оплата будет производиться частями или единым платежом (в зависимости от договоренности);
  • Указание о том, что права собственности переходят к новому владельцу и/или обременение в виде залога и момент, когда это происходит;
  • Права и обязанности сторон;
  • Ответственность;
  • Другие условия, которые с точки зрения сторон будут важными для совершения сделки;
  • Дата, подписи и расшифровка.

Конечно, лучшим вариантом будет обращение участников к юристу, который сможет разъяснить каждый пункт и поможет составить договор в соответствии с законодательством, для того чтобы избежать дальнейших спорных ситуаций.

Юристы рекомендуют вносить также пункт о том, кто из участников будет вносить обязательный гос сбор для регистрации перехода прав на собственность.

Пример договора купли-продажи недвижимости с обременением арендой WORD 45.00 KB

Договор купли-продажи недвижимости с обременением в пользу продавца WORD 66.50 KB

Образец договора купли-продажи квартиры с ипотечным обременением WORD 59.50 KB

Предварительный договор купли-продажи квартиры с внесением задатка WORD 46.50 KB

Документы для продажи обременённой квартиры

Для того чтобы продать квартиру с обременением, продавец должен будет подготовить пакет документов. В него входят:

  • Копии удостоверений личности всех собственников квартиры. Если доля принадлежит несовершеннолетнему ребенку, то его свидетельство рождения;
  • Выписка из ЕГРН о праве владения;
  • Техническая документация со всеми характеристиками жилья;
  • Выписка из домовой книги;
  • Выписка из ЖЭКа о наличии/отсутствии долгов за коммунальные услуги;
  • Согласие всех собственников на совершение сделки с имуществом. В случае если долевым собственником являются несовершеннолетние дети, то подтверждение от органов опеки;
  • Документ об оценке недвижимости.

Акт оценки жилищно-бытовых условий WORD 19.50 KB

Характеристика жилья WORD 107.00 KB

Кадастровый паспорт на недвижимость WORD 34.00 KB

Согласие супруга на совершение сделки с имуществом WORD 14.50 KB

Заявление о государственной регистрации прав на недвижимость WORD 30.00 KB

Выписка из домовой книги WORD 14.50 KB

Риски продажи квартиры с обременением

В любой имущественной сделке всегда существуют риски. Поэтому рекомендуется обращаться к юристам, чтобы себя обезопасить. Причем риски существуют как для покупателя, так и для продавца.

Самый большой риск для продавца — это не получить после завершения сделки по продаже квартиры с обременением оставшуюся часть средств. Но, этот риск минимизирован, так как обычно ипотечные сделки контролируются кредитором, который переводит средства продавцу и проверяет их подлинность. Чаще рискованные ситуации связаны с самостоятельной продажей собственности после погашения кредитной задолженности.

Риском для продавца может являться неодобрение сделки кредитором. В этом случае потребуется вернуть залог покупателю. Но, сложность возникает тогда, когда продавец указан во втором договоре в качестве покупателя. То есть, необходимо вернуть залог, который уже уплачен за другую недвижимость в качестве предоплаты. Чтобы не возникла такая ситуация, необходимо дождаться одобрения банка и после этого заключать сделки.

Виды обременений

В качестве обременения может выступать множество различных факторов.

Наиболее часто встречающимися на практике обременениями являются ипотечный кредит и другие залоговые обязательства. Причиной продажи ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, может служить тяжелое финансовое положение и невозможность дальнейшей выплаты кредита, планы по расширению жилплощади, переезд и другое.

Вне зависимости от причин, побудивших собственника выставить свое имущество на продажу, при составлении договора купли-продажи с обременением необходимо понимать, что в случае покупки ипотечного жилья придется пройти большее число этапов, прежде чем вступить в право собственности. В первую очередь, необходимо поставить в известность заёмщика о том, что квартира меняет собственника и получить его разрешение на оформление сделки.

Заявленная стоимость ипотечной квартиры складывается из двух частей: суммы, затребованной продавцом и долга, который еще предстоит выплатить банку, в залоге которого находится недвижимость.

Арест имущества. Если собственник находится под следствием, его имущество могут конфисковать или наложить обременение для потенциальной возможности его дальнейшей реализации. Приобретая арестованную недвижимость, покупатель рискует остаться на улице после того, как объект «уйдёт с молотка».

Нередки сделки с обременением выплаты по материнскому капиталу или государственных жилищных сертификатов. Право собственности при этом переходит к покупателю сразу, а перечисление денежных средств продавцу осуществляется в срок, установленный законом.

Обремененными считаются сделки, в которых используется рассрочка по выплате стоимости договора или другой порядок, при котором выплата происходит не единовременно и не целиком. Порядок перехода прав в этом случае определяется условиями соглашения. Но зачастую применяется схема «в пользу продавца», когда покупателю разрешается въехать в квартиру по факту заключения договора купли-продажи, но право собственности принадлежит продавцу до завершения выплат по сделке.

Аренда жилья. После внесения в 2013 году поправок в Гражданский кодекс, недвижимое имущество, арендованное третьими лицами, также входит в число обремененных. В случае, если недвижимость находится в аренде на момент заключения сделки и отчуждения собственности, договор купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации с обременением права. Эта мера направлена на защиту интересов арендатора, который в полном праве использовать арендованную недвижимость до конца срока действия договора, вне зависимости от смены собственника, так как приобретая жилье, покупатель берет на себя роль арендодателя и самостоятельно решает ситуацию с жильцами. Разумеется, для этого аренда должна быть узаконена и зафиксирована в соответствующем договоре, на что в нашей стране пока, увы, идут немногие арендодатели, стремясь избежать выплаты налогов.

Если речь заходит о договоре ренты, важно понимать, что полных прав на собственность по данному соглашению рентоплательщик не получает. Договор подразумевает разрешение на проживание взамен оплаты коммунальных платежей и заботы о сожителях — обычно это одинокие люди преклонного возраста

Потому процесс реализации такой недвижимости состоит не в выкупе имущества как такового, а выкупе права ренты. Соглашение, соответственно, требует трёхстороннего заключения. Заранее следует убедиться, что хозяин не имеет прямых наследников на недвижимость, иначе выкуп квартиры с обременением чреват последствиями.

При сделках с недвижимостью может возникнуть обременение, если имущество ограничено правами третьих лиц. Если недвижимость находится в собственности двух супругов как совместно нажитое имущество, для реализации сделки второй супруг должен оформить соответствующую доверенность и заверить ее у нотариуса. В квартире также могут быть прописаны третьи лица. Покупатель вправе требовать снятия такого обременения, в договоре купли-продажи это условие и сроки его исполнения должны быть прописаны. Если нет возможности получить согласие на отчуждение у прописанного лица (проходит службу в армии, отбывает наказание), он продолжит числиться в квартире и неизвестно, когда «появится» в дальнейшем.

Если правом на долю недвижимости обладает несовершеннолетнее или недееспособное лицо, такое ограничение накладывают органы опеки, контролирующие соблюдение интересов незащищенных граждан. Для осуществления сделки купли-продажи потребуется согласие органов опеки и попечителей лица.

Недвижимость, относящаяся к числу памятников культуры, также считается в определенной степени обремененной.

Что понимать под обременением?

Если права собственника на жилье ограничены по причине обретения залоговых прав владения этой недвижимостью частными лицами, коммерческими или государственными структурами, о квартире говорят, что она находится под обременением.

Чаще всего владелец имеет право пользоваться обремененным жильем, но распорядиться им в полной мере (продать, подарить, провести перепланировку) он не может, пока не получит разрешение от лица или организации, в пользу которых наложены ограничения.

Наиболее распространенными являются обременения, наложенные по следующим причинам:

• ипотека или нахождение квартиры в залоге у коммерческой организации;

• арест, наложенный на недвижимое имущество;

• недвижимость находится под арендой;

• собственник заключил договор пожизненной ренты;

• жилье под доверительным управлением.

Так, ипотечное кредитование предполагает получение денег на покупку жилья в обмен на то, что до возвращения суммы часть прав на квартиру будет принадлежать кредитному учреждению. Соответственно, все сделки могут проводиться только с его согласия, в противном случае договор может быть расторгнут, и жилье перейдет в собственность банка.

Немалыми сложностями может обернуться продажа жилья, если есть арендаторы, с которыми заключен официальный долгосрочный договор. Поэтому собственнику сначала стоит разобраться с этим вопросом, добиться полного освобождения квартиры и только после этого продавать жилье. Так что покупателю стоит проверить этот момент, чтобы не столкнуться с арендаторами, которые имеют законное право никуда не выезжать до даты, указанной в договоре.

С наибольшими препятствиями сталкиваются те, на чье жилье наложено обременение в виде ареста по причине неоплаты услуг и счетов, или по решению суда, в связи с рассмотрением различных обстоятельств, или необходимостью изъять имущество для покрытия обязательств текущего собственника пред третьими лицами. В этом случае ограничение налагается государственными структурами, и до снятия ареста продать жилье невозможно (имеется в виду государственная регистрация перехода прав).

Кстати, в некоторых случаях следствием ареста является не только запрет или лимитирование каких-либо операций, но и лишение права владельца на проживание в собственной квартире.

Если владелец с кем-либо заключил договор ренты, и этот человек обеспечивает его всем необходимым, рассчитывая на получение жилья в собственность, продать эту недвижимость также нельзя. Для начала придется расторгнуть договор пожизненного содержания в судебном порядке, компенсировав все расходы.

Нельзя продать собственность, если жилье находится в доверительном управлении, за собственностью присматривает назначенный для этого человек, действующий на основании договора, который заключается на определенный срок. В этот период  временный владелец имеет часть прав на имущество. Досрочно расторгнуть договор можно лишь по согласию сторон или в случае смерти исполнителя.

Сложные моменты могут быть также связаны с приватизацией жилья. Если на момент получения квартиры в собственность кто-то из прописанных людей отказался от приватизации, за ними остается право пожизненно проживать в квартире, и принудительное выселение по причине продажи недвижимости является невозможным.

Поделитесь в социальных сетях:vKontakteFacebookTwitter
Напишите комментарий