Как оформить продажу квартиры в рассрочку между физическими лицами?

В чем выгода?

Заключая договор рассрочки, покупатель получает возможность оплатить свою покупку частями. Это уменьшает расходы на начальном этапе и позволяет накопить деньги на полную оплату квартиры либо продать другую недвижимость за этот период и внести нужную сумму.

В отличие от ипотеки покупателю не нужно собирать справки с работы и другие документы, подтверждающие его платежеспособность. Достаточно иметь при себе паспорт и деньги на оплату первоначального взноса. Никто не будет изучать вашу кредитную историю, и требовать подтверждения официального трудоустройства – застройщика на это просто нет времени и ресурсов.

Важно: Схема оформления рассрочки максимально упрощена. Не требуется никаких поручителей, страхования жизни, финансового риска либо уже готовой недвижимости как залога.. Даже в случае процентной рассрочки, размер ставок обычно сопоставим с банковской ипотекой (12-12,5% годовых за рассрочку и 11-13% годовых за ипотечный кредит в крупных банках)

Даже в случае процентной рассрочки, размер ставок обычно сопоставим с банковской ипотекой (12-12,5% годовых за рассрочку и 11-13% годовых за ипотечный кредит в крупных банках).

Особенности, плюсы и минусы такой сделки

Итак, покупатель обещает отдавать сумму за квартиру (комнату) частями. В этом случае продавец играет роль кредитора. Но что нужно знать о таком способе финансовых операций?

Для покупателя огромным плюсом становится тот факт, что в отличие от взятия кредита в банке, он не обязан доказывать свою платежеспособность и искать поручителей. Также ему не придется платить непомерных процентов за рассрочку. Он сможет проживать в купленной по договору рассрочки квартире, и единственным условием будет невозможность перепродать ее третьему лицу до окончания выплат, и обязательная выплата в указанный договором срок.

Но те моменты, которые является существенными плюсами для покупателя, являются огромными минусами для продавца, который не имеет должной правовой защиты. Конечно, если недобросовестный покупатель решит и вовсе забросить выплаты, посчитав, что продавец подождет, то собственник жилья может подать на неплатежеспособного гражданина в суд.

Но это – череда испытаний на прочность, документальная волокита, обязательная оплата услуг юриста, госпошлин, уже не говорим о потрепанных нервах.

Стоит сказать, что судебная практика показывает: далеко не все судьи охотно берутся за разбирательства по не выплатам, в лучшем случае они выносят постановление платить в течение неограниченного срока (либо очень продолжительного срока), либо суды откладываются настолько, насколько это вообще возможно.

Поэтому, важным моментом продажи в рассрочку является грамотное составление договора, включение в него пункта, регламентирующего сроки выплат.

Такой подход позволит обезопасить себя от непредвиденных проблем и пустой траты времени. Такой практикой руководствуются, например, компании застройщики, которые продают первичное жилье в рассрочку.

Оформление сделки между физическими лицами

Когда сторонами купли-продажи квартиры в рассрочку являются физические лица (граждане), то стандартный порядок действий включает в себя этапы:

  1. Сбор документов. Все участники должны предоставить свои паспорта, свидетельства о заключенных браках и зарегистрированных разводах, а состоящие в браке – согласие супругов на сделку. Дополнительно представляется выписка из Росреестра на данную квартиру, собираются справки об отсутствии задолженностей по лицевому счету. Продавец подготавливает правоустанавливающие документы.
  2. Составляется график платежей, в котором указываются все важные моменты: сроки и суммы выплат, величина задатка. Если каждый платеж вносится с процентами, то указывается их ставка. Каждая сумма указывается не только цифрами, но и прописью.
  3. Формулируется, согласовывается и подписывается сторонами купчая, приложением к которой становится график платежей. Обязательно указываются контакты сторон, а также порядок, в котором будут вноситься деньги: номер банковского счета для перечисления, либо иной способ взаиморасчетов. Если покупатель желает вносить деньги наличными, то на каждый платеж оформляется отдельная расписка.
  4. Купчая регистрируется в ЕГРП.

Важнейшей составной частью купчей является ответственность каждой из сторон за нарушения принятых обязательств. Обязательно указывается: как и при каких обстоятельствах купчая может быть расторгнута.

Нюансы составления в отдельных случаях

С использованием банковской ячейки

Если стороны приняли решение проводить расчеты через банковскую ячейку, то указывается номер договора, реквизиты банка, а также основной порядок расчетов (сроки, требуемые документы для доступа к ячейке).

Для обеспечения конфиденциальности расчетов при выполнении условий договора купли-продажи выбранный банк имеет право выдвигать собственные требования к клиентам. Прежде всего, это относится к обязательному предъявлению и проверке подлинности документов, подтверждающих личность и законность операции.

Для доступа к ячейке продавец предъявляет такие документы:

  1. договор купли-продажи с отметкой Росреестра;
  2. паспорт;
  3. выписку из ЕГРН.

Справка. Продавец может забрать деньги самостоятельно или в присутствии покупателя и эти детали стороны должны согласовать и отразить в купчей.

  • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с использованием банковской ячейки
  • Скачать образец договора купли-продажи квартиры с использованием банковской ячейки

В рассрочку

Если продавец согласен получать деньги поэтапно, то нужно будет подготовить график платежей с указанием дат и конкретных сумм.

До окончания выплат квартира будет находиться под обременением и ее нельзя будет продать без разрешения продавца. В договоре нужно предусмотреть санкции в случае просрочки платежей (штрафы, пени).

С отсрочкой платежа

При отсрочке выплаты (например, расчетах через месяц-два после регистрации договора) должны быть указаны четкие сроки получения денег продавцом, а также ответственность за неуплату. Прописывается и безопасный вариант таких расчетов (аккредитив или ячейка в хранилище банка).

Сделка с несовершеннолетним собственником

Это самый сложный вариант сделки. Если продается квартира, в которой зарегистрирован ребенок, то требуется пройти процедуру согласования этого вопроса с органом опеки и попечительства. Для получения такого согласия нужно будет подтвердить, что ребенок после продажи жилья будет иметь необходимую жилплощадь.

Если квартира покупается на ребенка, то от имени несовершеннолетнего при сделке выступает законный представитель (родитель или опекун). В этом случае этот факт обязательно указывается в договоре.

  • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с несовершеннолетним собственником
  • Скачать образец договора купли-продажи квартиры с несовершеннолетним собственником
  • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры на ребенка
  • Скачать образец договора купли-продажи квартиры на ребенка

Между близкими родственниками

Особенность такой купчей только в том, что стороны часто занижают реальную стоимость квартиры, чтобы уменьшить налоги (если продавец владел квартирой меньше трех лет, то нужно оплатить налог в 13%). Кроме того, покупатель такой недвижимости не получает права на налоговый вычет.

Реализация юридическому лицу

Важно! При продаже жилья компании в сделке должен участвовать законный представитель либо руководство фирмы.

Реквизиты участников продажи должны быть указаны в договоре, а сама сделка может быть совершена, только если есть согласие учредителей в виде протокола собрания или выписки из него.

При оформлении сделки нотариус или сам покупатель должен тщательно проверить все учредительные документы. В остальном же сделка мало отличается от той, что проводится с физлицами.

Документы юридического лица, необходимые для осуществления сделки

Одним из основных действий покупателя, которые помогут избежать мошенничества, является тщательное изучение документов юридического лица, необходимые для сделки купли-продажи. Поэтому стоит запросить у юридического лица копии документов:

  • Выписка из ЕГРП на объект. Из документа можно получить информацию о том, за кем зарегистрировано право собственности, а также сведения о регистрации прав, наличии обременений и судебных разбирательств, узнать кадастровый номер, площадь и адрес.
  • Выписка из ЕГРП о содержании правоустанавливающих документов.
  • Актуальные на момент сделки уставные документы юридического лица. В них необходимо ознакомиться с наличием полномочий лица, которое уполномочено совершать сделку и подписывать соответствующие документы.
  • Документ, который подтверждает полномочия доверенного лица (протокол, приказ о назначении директора, доверенность).
  • Документы, подтверждающие согласование купли-продажи со стороны органов собственника (протокол собрания участников, совета директоров и т.д.).
  • Документы, которые подтверждают право собственности (купля-продажа, судебное решение и т.д.).
  • Свидетельство о регистрации права собственности.
  • Кадастровый паспорт.
  • Выписка из ЕГРЮЛ на компанию предыдущего собственника.
  • Документы, которые подтверждают полномочия лица, действовавшего от имени предыдущего собственника.
  • Согласование сделки на продажу объекта предыдущим собственником.

Этот список базовый. В зависимости от конкретной ситуации могут понадобиться и другие бумаги. Любое несоответствие в документах является веским основанием для отказа от сделки. Физическому лицу, которое не имеет специальной подготовки, разобраться в них очень сложно. Поэтому стоит обратиться к специалистам, которые занимаются недвижимостью (профессиональному риелтору, юристу, нотариусу).

Не лишним будет также показать документы еще одному юристу, для исключения мошенничества со стороны первого, а также для исключения его ошибки по недосмотру. Конечно за услуги специалистов придется заплатить, но эти затраты не сопоставимы с теми потерями, которые может понести покупатель, если сделка будет признана незаконной.

Какие документы необходимо проверить?

Для того чтобы удачно осуществить сделку по покупке квартиры у юр. лица и минимизировать риски, покупатель должен проверить у продавца наличие ряда документов:

  1. Выписка из ЕГРН.С помощью этого документа можно узнать не только адрес и площадь недвижимости, но и посмотреть сведения о правообладателях, проверить наличие арестов и обременений на объект.
  2. Правоустанавливающие документы юридического лица.С их помощью можно узнать о наличии полномочий на продажу недвижимости у лица, которое будет ставить подписи при совершении сделки.
  3. Документы на согласование сделки по купле-продаже объекта (итог собрания учредителей).
  4. Документы на квартиру, доказывающие право собственности (договор купли-продажи).
  5. Свидетельство о праве собственности.
  6. Паспорт на квартиру из кадастровой палаты.
  7. Все документы, подтверждающие законность приобретения квартиры от прошлого владельца.

Какие подводные камни могут встретиться?

Очень часто сделка по купле-продаже недвижимости с рассрочкой осуществляется не конкретно сторонами, а их представителями. Например, за продавца все подписи и документы собирает риэлтор. В такой ситуации очень часто продавец не уведомляется о том, что сделка с недвижимостью происходит с рассрочкой.

После заключения договора и получения первого платежа продавец может не согласиться с подобным развитием событий, однако сделка от его имени уже была осуществлена и зарегистрирована. В такой ситуации гражданин может обратиться в суд, чем инициирует процедуру разрыва договора.

К сожалению, такие случаи очень часто происходят на практике, поэтому необходимо заранее знакомить продавца с необходимостью передавать квартиру в форме рассрочки платежа. Также необходимо устанавливать четкие сроки, в которые будет внесена оплата.

Это делается для того, чтобы в случае просрочки платежа продавец имел полное право явиться в судебную инстанцию и требовать наложения санкций на своего оппонента по сделке. Еще один подводный камень: несмотря на то, что регистрирующий орган проводит регистрацию подобного документа, к сожалению, никто не контролирует процесс осуществления рассрочки платежа. Подобный момент может негативно сказаться как на стороне покупателя, так и продавца. Стороны вынуждены контролировать подобные процессы самостоятельно, в результате чего могут появиться различные сложные ситуации, разрешение которых потребует обращения в судебную инстанцию.

Что означает пункт «без перехода права собственности»?

Продавец в любом случае хочет подстраховать себя на ситуацию, если гражданин и не захочет полностью внести сумму долга. Поэтому, сторона продавца не спешит давать свое согласие на оформление прав собственности на недвижимость после внесения только первой части платежа. В таком случае можно вести речь о заключении договора без перехода прав собственности.

Это значит, что право собственности будет оформлено после того, как будет внесён последний платёж. После этого имущество перестанет находиться в качестве залога у продавца, а на праве собственности перейдет его новому владельцу. Подобная мера позволит сторонам лучше взаимодействовать друг с другом.

Покупатель будет осознавать необходимость планомерного внесения денежных средств, а продавец будет уверен в том, что его права в качестве собственника защищены должным образом. Если верить статистике, то договор без перехода прав собственности с рассрочкой чаще всего заключаются на территории Российской Федерации.

Особенности покупки квартиры на этапе строительства дома

Главным отличием такой сделки является тот факт, что объектом договора выступает не сама квартира, а права собственности на нее. Обычно такая сделка оформляется в виде договора долевого участия. Помимо риска махинации с документами существует риск, что дом так и не будет построен и введен в эксплуатацию.

Пакет документов, который необходимо запросить у юридического лица, в первую очередь, включает в себя:

Лицензия застройщика.
Разрешение на строительство. Компания может предоставить разрешение на другой объект, поэтому его необходимо тщательно изучить.
Проектная документация

В ней содержатся сведения о цели проекта, сроках его реализации в разрезе этапов (стоит обратить внимание на соответствие сроков в документации и фактического этапа строительства), перечень подрядчиков по основным строительно-монтажным работам, данные об источниках финансирования.
Правоустанавливающие документы на земельный участок.
Заключение Государственной строительной экспертизы.

Один из наиболее часто встречающихся рисков – это проблема с правом на земельный участок. Земля должна находиться или в собственности у застройщика или пребывать в долгосрочной аренде.

Особое внимание стоит уделить наличию пунктов в ДДУ о возможности застройщика в одностороннем порядке поднимать стоимость квартиры, применении больших штрафных санкций за расторжение договора по инициативе дольщика (что часто происходит, если темпы строительства значительно отстают от плановых сроков), а также расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе компании-строителя. Также после заключения договора, компания может требовать дополнительную оплату за самые разные работы: подключение отдельных коммуникаций, облагораживание прилегающей территории, оснащение стоянки и т.д

Также после заключения договора, компания может требовать дополнительную оплату за самые разные работы: подключение отдельных коммуникаций, облагораживание прилегающей территории, оснащение стоянки и т.д.

Приведенный перечень рисков при покупке квартиры в доме на этапе строительства далеко не исчерпывающий. Поэтому заключать такую сделку можно только после предварительной подготовки и проверки всей информации с юристом.

Также квартира может реализовываться на основании договора переуступки прав требования. Существенная разница состоит в том, что он заключается не с застройщиком, а с юридическим лицом, которое ранее приобрело эту квартиру по ДДУ или также по договору переуступки (так права могут переходить бесконечное число раз).

Дополнительные риски состоят в том, что вместе с правами покупатель приобретает и его обязанности. Если у продавца на момент сделки существует значительный долг по взносам перед застройщиком, то новый правообладатель обязан его выплатить. Поэтому перед подписанием договора необходимо проверить оплату всех платежей.

Порядок действий по подготовке и совершению сделки

Первое, что необходимо сделать, чтобы начать процесс, – это заключить предварительный договор (соглашение) на продажу. Данный документ представляет собой письменное обязательство между покупателем и продавцом, в котором те обязуются заключить договор купли-продажи, в нашем случае, таким объектом выступает квартира.

Предварительный договор состоит из нескольких пунктов, а именно:

  1. Предмет договора. Прописываются все данные о недвижимости, которая является предметом договора купли-продажи. Здесь же указываются личные данные владельца квартиры.
  2. Стоимость сделки. Указывается стоимость недвижимости, а также прописываются способы оплаты.
  3. Обязанности и права сторон. Этот пункт закрепляет права и обязанности как продавца, так и покупателя, нарушение которых влечет негативные последствия для определенной стороны.
  4. Время действия соглашения. Прописывается за какой промежуток времени стороны обязуются закрыть сделку.
  5. Условия (требования). Не является обязательным для заполнения, но при желании одной или обеих сторон, его можно заполнить, указав в нем свои пожелания или определенные условия.

Предварительный договор составляется в нескольких экземплярах, один из которых остается у продавца, другой – передается покупателем в банк, который будет предоставлять ипотечный кредит.

Важно! Некоторые банковские учреждения не обязывают оформлять предварительный договор, пропуская данный шаг оформления.

  • Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры в ипотеку
  • Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры в ипотеку

Какие необходимы документы?

Чтобы банк одобрил совершение сделки, продавцу необходимо предоставить сотрудникам финансового учреждения пакет документов для проверки юридической чистоты жилья. В него входит следующее:

  • паспорта всех собственников недвижимости (их копии);
  • технический паспорт продаваемой квартиры;
  • выписка из ЕГРН;
  • документ, на основании которого продавец стал собственником жилья (ордер, завещание, дарственная и т.д.);
  • справка-подтверждение, что жилье не арестовано и не заложено (получают в Росеестре);
  • расширенная выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие третьих лиц (кроме собственников), прописанных в квартире;
  • оценочная документация на квартиру;
  • прочая документация на усмотрения банка (зависит от финансового учреждения).

Реализация недвижимости по доверенности

Такой вариант можно осуществить, если у третьего лица, занимающегося реализацией недвижимости, есть нотариальная доверенность. Она может быть двух видов: генеральная и разовая.

По закону, непосредственную продажу квартиры можно осуществить только при наличии генеральной доверенности, которая дает право на осуществление всех видов сделок с недвижимостью.

Обратите внимание! Генеральная доверенность имеет юридическую силу три года с момента ее выдачи. Срок окончания ее действия указывается в тексте документа.. Такая доверенность может быть выдана как физическому, так и юридическому лицу

В тексте документа обязательно прописываются все данные о доверенном и доверительном лице, а также права последнего

Такая доверенность может быть выдана как физическому, так и юридическому лицу. В тексте документа обязательно прописываются все данные о доверенном и доверительном лице, а также права последнего.

  • Скачать бланк генеральной доверенности на продажу квартиры физическому лицу
  • Скачать образец генеральной доверенности на продажу квартиры физическому лицу

Порядок оформления квартиры в рассрочку

Покупка квартиры в рассрочку производится в штатном режиме, особенных отличий от стандартной сделки нет. Она предполагает прохождение следующих шагов:

  1. Стороны согласуют основные условия предстоящей сделки.
  2. Подписывается предварительный договор купли продажи и вносится авансовый платеж или задаток.
  3. Продавец приступает к сбору документов, необходимых для заключения сделки.
  4. Стороны подписывают основной договор купли-продажи, в который вносятся дополнительные условия.
  5. Продавец и покупатель перерегистрируют права собственности через Росреестр, либо через МФЦ. При этом в заявлении на отчуждение прав собственности в пользу покупателя вносится указание о наложении обременения на квартиру в пользу продавца.
  6. Представленные документы проходят проверку в Росреестре в течение 7 рабочих дней (9 дней при их передаче через МФЦ).
  7. Покупатель в назначенный день получает выписку из ЕГРН, заменившую с 2017 года свидетельство о собственности. В ней прописано обременение на квартиру в виде залога. Это ограничивает права покупателя в части распоряжения квартирой: он не вправе продавать и дарить ее без согласия залогодержателя.
  8. После внесения последнего платежа покупателем продавец обращается в Росреестр для снятия обременения с квартиры.

В случае если покупатель перестанет платить по своим обязательствам продавцу придется обратиться в суд.

Стоит отметить, что судебная практика по таким делам еще не наработана: суды могут обязать покупателя оплачивать долг в течение неограниченного времени, что невыгодно продавцу или попросту вынести постановление о единовременном погашении задолженности, которое покупатель исполнить не сможет.

Оформление договора

Поэтому весьма важным аспектом в таких сделках является грамотное оформление договора купли-продажи квартиры, детально регламентирующего порядок выплат. Договор купли-продажи должен соответствовать требованиям Гражданского кодекса.

В частности, ст. 454, который указывает, что одна сторона в рамках такой сделки передает имущество, а вторая – обязаны уплатить за него определенную сумму, оговоренную сторонами. В ст.488 прописана обязанность покупателя произвести оплату в срок, прописанный договором о рассрочке. В случае если он не выполняет указанное условие:

  • то должен вернуть неоплаченное имущество;
  • уплатить стоимость имущества, а также начисленные на задолженность штрафные санкции.

Договор купли-продажи квартиры в рассрочку составляется по общим правилам и обязательно должен содержать такие моменты:

  • стороны сделки: ФИО продавца и покупателя, их контакты и паспортные данные;
  • предмет сделки: квартира, ее площадь, этаж, адрес, кадастровый номер;
  • основания распоряжения квартирой продавцом (реквизиты правоустанавливающих и правоутверждающих документов);
  • сумма сделки: договорная стоимость квартиры;
  • права и обязанности сторон.

Особенности данного документа связаны со спецификой сделки.

Квартира будет находиться в залоге у продавца, пока за нее не будет выплачена вся сумма покупателем со ссылкой на 488 и 489 статьи ГК.

Договор должен содержать график платежей, а именно:

  • общую стоимость квартиры;
  • сумму первого платежа (первоначального взноса) в процентах и числовом исчислении;
  • количество размер последующих финансовых траншей с конкретными датами,
  • порядок внесения платежей;
  • сроки полного погашения задолженности;
  • штрафные санкции за просрочку платежа (например, 0,3% от суммы задолженности за каждый день просрочки);
  • порядок расторжения сделки при непоступлении платежей (например, обращение в суд продавца при непоступлении денег в течение 30 дней и более).

Для того чтобы обезопасить продавца стоит включить пункт о том, что продавец снимает обременение с квартиры и покупатель становится ее полноправным собственником только после внесения последнего платежа.

При соблюдении вышеуказанных правил договор купли-продажи будет зарегистрирован как ипотечный, что снимет с продавца часть рисков.

Налоговый вычет на ребенка в 2016 году положен только работникам, которые выполнили определенные условия.

Работодатель заставляет вам уволиться по собственному желанию, но вы не хотите этого? Узнайте, что делать в подобном случае, прочитав нашу статью.

При увольнении сотрудников работодатель должен издать приказ. Форму, по которой он заполняется, вы найдете здесь.  

Варианты оформления сделки

Понятно, что у простого человека вряд ли найдется сразу несколько миллионов рублей, чтобы оплатить покупку жилья, даже если оно еще находится на этапе строительства. Поэтому застройщики предлагают несколько вариантов расчета:

  • в рассрочку – дольщик вносит на счет застройщика сумму частями (оговоренную или произвольную);
  • путем продажи паев – будущий жилец фактически приобретает ценные бумаги жилищного кооператива, которые впоследствии обменяет на квартиру;
  • в ипотеку через банк, который аккредитовал застройщика.

Каждый способ имеет свои достоинства и недостатки. Самый удобный для заемщика способ – это, конечно, рассрочка. Здесь не возникает переплаты, как при ипотеке, и нет риска внезапного обесценивания паев жилищного кооператива.

Но у этого способа есть существенный недостаток: если не сохранять свидетельства внесения платежа, то застройщик может смошенничать и занизить сумму инвестиций или вовсе отрицать факт перечисления денег.

На что стоит обратить внимание?

Каждая сделка проходит индивидуально и имеет свои особенности.

Особенности сделок с недвижимостью:

  • если вы приобретаете квартиру в новостройке или строящемся доме, есть риски с махинациями с документами, а так же вероятность не завершения строительства (риски и проверка квартиры в новостройке);
  • если квартира уже готова, нужно запросить заключение госстройэкспертизы (чтобы убедиться, что дом сдан), а так же документы на собственность;
  • если дом находится на стадии постройки, в первую очередь нужно проверить наличие договора на длительную аренду или покупку земли и разрешение на строительство;
  • при приобретении вторичной недвижимости, помимо проверки документов на собственность, нужно проверить наличие документов, подтверждающих законность перехода прав собственности от предыдущего хозяина юр.лицу.

Покупка жилья у юридического лица в ипотеку – наиболее безопасный способ приобретения.

Чаще всего, юр.лицо, продающее квартиры в ипотеку, заключило партнерский договор с банком, а если его нет, то банк по своим каналам тщательно проверяет фирму-продавца, поэтому риск при такой покупке сводится к минимуму.

Покупка квартиры несёт за собой не только радость от нового имущества, но и риски стать жертвой мошенничества и недобросовестного продавца. Перед оформлением сделки нужно проверить квартиру на юридическую чистоту и сверить информацию через Росреестр. Так вы сможете убедиться в чистоте объекта и продавца самостоятельно.

Риски и меры безопасности

Приобретение жилья в рассрочку у частного лица несет в себе следующие риски:

  • вероятность потери жилья при финансовых затруднениях;
  • отказ продавца снимать залоговое обременение после полной оплаты покупки;
  • требование продавца изменить размер платежей из-за роста цен на недвижимость.

Если покупатель в силу различных обстоятельств не сможет вносить платежи, продавец может отнять жилье, воспользовавшись соглашением о залоге, а возвращать уже потраченные деньги придется через суд в течение нескольких месяцев. Избежать такого риска можно путем наложения залога только на неоплаченную часть квартиры.

Например, покупатель получает право собственности на квартиру после внесения первоначального взноса, а залог оформляется только на неоплаченную долю. Соглашение о залоге может переоформляться после каждого внесения платежа на оставшуюся неоплаченной жилплощадь.

Избежать отказа в снятии обременения залогом или требований увеличить размер платежа можно путем внесения в договор пунктов, устанавливающих ответственность продавца за нарушение условий, чтобы продавец мог оспорить отъем недвижимости через суд при недобросовестных действиях контрагента.

Каковы риски и как их избежать?

Расчет наличными несет в себе следующие риски:

Риск потерять денежные средства или стать жертвой уличных грабителей. Направляясь на сделку можно просто банально потерять наличные денежные средства (все или часть)

Также существует опасность ограбления, которое может быть как случайным, так и запланированным.Чтобы обезопасить себя, не стоит передвигаться по городу с большой суммой наличных в одиночестве или соглашаться передавать деньги в подозрительных или безлюдных местах, также важно не афишировать дату, цели и место встречи.

Расчеты фальшивыми деньгами. Избежать фальсификаций при расчетах можно путем их проверки денег в банке или у нотариуса, также стоит изучить основные признаки подлинности крупных купюр, особенно при расчетах в иностранной валюте.
Доказательство фактической передачи денег

Продавец может сказать, что не получал денег за недвижимость и отказаться от участия в регистрации сделки. Чтобы этого не произошло, нужно получить от продавца расписку о состоявшейся передаче средств.
Ошибки в подсчете денег. Стороны не застрахованы от банальных ошибок в подсчете столь крупной денежной суммы. Чтобы этого избежать необходимо быть крайне внимательным и перепроверить сумму дважды или трижды.
Передача денежных средств через третье лицо. Если деньги передаются через третье лицо, то есть вероятность исчезновения этого лица вместе с доверенной ему суммой. Поэтому нужно внимательно выбирать посредников и доверять свои деньги стоит только надежному человеку, которому вы доверяете и в котором уверены.

Реализация жилплощади за наличку имеет много недостатков, но все ещё имеет место быть. Такого рода сделку лучше проводить только если между сторонами установлены доверительные отношения. Нужно грамотно составлять основное соглашение и расписку, а также не стоит забывать о соблюдении мер безопасности при выборе места для передачи денежных средств. Снизить негативные последствия при реализации квартиры при таком расчете можно воспользовавшись услугами нотариуса.

Виды рассрочки

Рассрочку предоставляют на разных условиях, но единственным сходством является короткий срок заключенного соглашения между покупателем и продавцом. Если жилищные кредиты выплачиваются годами, то в этом случае выплаты проводятся в течение одного или нескольких лет.

Можно выделить следующие типы рассрочки:

  • Задаток и выплата остатка.

    Этот вариант привлекателен тем, что продавец не проводит начисление процентов.

    Однако предоставляют эту рассрочку только при условии выплаты суммы в размере 50-80% от полной стоимости недвижимости, а оставшуюся сумму нужно выплатить в течение 3-6 месяцев;

  • Задаток с ежемесячной оплатой процентов.

    В этом случае договор заключается на срок от одного года и более.

    Первоначальный взнос составляет 50-80% от полной стоимости.

    Увеличение срока, отводимого на погашение долга, приводит к появлению дополнительной оплаты в размере 1% в месяц (средний показатель). В этом случае также может быть предусмотрен штраф за просрочку выплат;

  • Ежемесячные платежи без внесения задатка – случай, который встречается довольно редко.

    Продавец, которым часто выступает застройщик, предоставляет жилье на особых условиях при ежемесячном внесении определенной суммы.

    Как правило, срок договора – несколько лет.

    В качестве гаранта продавец может потребовать залог.

    Проценты в этом случае довольно велики.

Оформление рассрочки на долгий срок с начислением процентов требует особого внимания к тому, как именно будут начисляться проценты. Наиболее благоприятным вариантом для покупателя можно назвать начисление 1% на остаток долга. Продавец для повышения своей выгоды зачастую заключает договор, когда установлено 12% годовых от общей суммы долга.

Условия и требования

Условия, при соблюдении которых покупатель получит рассрочку:

  1. наличие суммы на первый взнос (от 10% стоимости жилья);
  2. наличие паспорта;
  3. готовность оплачивать ежемесячные или ежеквартальные взносы.

Требования к застройщику:

  • официальная регистрация;
  • наличие разрешений на строительство;
  • уставной капитал не ниже установленного законодательством (от 2,5 млн. рублей и до 1,5 млрд. рублей в зависимости от площади застройки);
  • наличие программ по продаже квартир в рассрочку.

Естественно, если есть возможность оформления беспроцентной рассрочки, то лучше воспользоваться именно им. Однако учтите, что и у этой схемы есть свои подводные камни. Например, если цена квадратного метра привязана к валютному курсу, то со временем стоимость квартиры может увеличиться и соответственно измениться в сторону увеличения и размер платежей.

Справка. Договор ДДУ оформляется без нотариального заверения. Это также снижает расходы на оформление сделки. Однако его регистрация в Росреестре обязательна.

Только после регистрации договора у дольщика появляется обязанность вносить платежи в рамках программы рассрочки.

Заключение

Многочисленные нюансы, возникающие при покупке квартир у организаций, связаны с рисками, которые аннулируются при дополнительных мерах: согласовании с учредителями, представлении учредительной документации. Процедура купли продажи зависит от сопутствующих обстоятельств, и от того, физическим или юридическим лицом является покупатель.

Источники

  • https://law03.ru/finance/article/pokupka-kvartiry-u-yuridicheskogo-lica
  • https://iuristonline.ru/zhilishnie_prava/riski-pokupki-kvartiry-u-yuridicheskogo-lica.html
  • https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/pokupka-kvartiry/pokupka-kvartiry-u-yuridicheskogo-lica
  • https://myrealproperty.ru/kvartira/pokupka_kv/riski-i-proverka/sdelka-s-juridicheskim-licom.html
  • https://ros-nasledstvo.ru/pokupka-kvartiry-u-yuridicheskogo-litsa/
  • http://law-divorce.ru/riski-pokupatelya-pri-pokupke-kvartiry-u-yuridicheskogo-litsa/
  • http://law-divorce.ru/pokupka-kvartiry-na-yuridicheskoe-litso-plyusy-i-minusy/
  • https://myrealproperty.ru/kvartira/pokupka_kv/varianty-sposoby/u-yurlitsa.html
Поделитесь в социальных сетях:vKontakteFacebookTwitter
Напишите комментарий