Разрешает ли закон оформить прописку в ипотечной квартире

Специфика прописки в ипотечном жилье

Бытует мнение, что кредитное жилье является собственностью банка и поэтому прописка в нем невозможна. С юридической точки зрения собственником жилья, на которое оформлен ипотечный кредит, является заемщик, а у банка квартира числится в залоге. Оговариваются эти детали в Законе «Об ипотеке» и Гражданском кодексе. То есть гражданин, оформивший ипотечный кредит, становится собственником жилья, а остальные нюансы оговорены в договоре ипотеки. В законодательстве не существует запрещения по поводу прописки в залоговом жилье, но при слабой юридической составляющей государственного уровня банки включают в ипотечный договор различные условия, которые могут ущемлять права заемщика. 

В административном регламенте ФМС представлен перечень необходимых документов при регистрации в жилье, в котором отсутствует согласие банковской организации. Итак, собственник жилья прописывается в ипотечную квартиру при его желании без дополнительных условий. Кроме самого заемщика законодательство разрешает прописывать или регистрировать в жилье близких родственников – детей, мужа или жену и родителей, то есть родственников первой очереди. Что же касается другой родни или тем более посторонних лиц, вступают в свои права ограничительные пункты ипотечного договора, которые необходимо соблюдать, если заемщик не хочет проблем с банком. В положениях кредитного договора может быть прописано условие постановки в известность финансовой организации о прописке или регистрации других граждан или иные ограничительные требования.

В статье 29 закона «Об ипотеке» четко оговорены нюансы ипотечного кредитования:

• распорядителем имущества, которое состоит в залоге, является собственник, а не финансовая организация;
• недвижимое имущество в виде жилья нельзя разрушать или отчуждать, то есть нельзя нарушать права залогодержателя или банка;
• положения кредитного договора, которые ограничивают права собственника жилья, считаются ничтожными.

Информация!

При этом нарушение прав залогодержателя приводит к тому, что залогодатель возмещает весь нанесенный ущерб в соответствии с Гражданским кодексом, то есть полностью гасит заем или ипотеку. И если происходит переоформление права собственности, это уже является нарушением.

Если заемщик не соблюдает положения ипотечного договора, то может лишиться жилья или банк потребует досрочного прекращения договора и выплаты кредита. С целью минимизации рисков возвращения кредита банк может прописать в договоре условие письменного разрешения банка, если появляется обременение залогового жилья правами иных лиц. Вообще каждая кредитная организация старается перестраховаться при выдаче кредита, для этого в ипотечный договор вносятся дополнительные условия, при несоблюдении которых у заемщика будут проблемы. Так, некоторые банки включают пункт о выписке из квартиры несовершеннолетних детей при неисполнении заемщиком сроков погашения кредита или наложения дополнительных обременений.

Предупреждение

Необходимо помнить, что, если в ипотечном договоре имеются подобные пункты, их важно заемщику исполнять, хотя с законодательной точки зрения они сомнительны. Суды различных инстанций обычно следуют букве федеральных законов, которые стоят на стороне заемщика

Ограничения на прописку

Банки устанавливают ограничения на прописку для снижения своих рисков, при возникновении проблем с выплатой и необходимостью реализации объекта залога на торгах, провести сделку будет сложнее, если прописаны, например, несовершеннолетние дети.

Какие существуют ограничения по прописке третьих лиц?

Рассмотрим три категории ограничений, распространенных в банковской практике:

1. Прописаться в квартире имеют право лишь заемщик и созаемщики (если есть)
2. Прописаться, помимо заемщиков, могут близкие родственники
3. Прописаться могут все вышеперечисленные, но с условием, что при проблемах с выплатой, несовершеннолетние дети будут выписаны
4. Прописаться могут все, но для прописки сторонних лиц требуется согласие банка
5. Ограничения по прописке не указаны в договоре

Заемщик и созаемщики являются собственниками квартиры, и ограничить их право прописаться банк не может. Большинство банков, как уже упоминалось выше, не будут препятствовать прописке в жилье близких родственников.

Отдельного рассмотрения стоит прописка несовершеннолетних. Если несовершеннолетнее лицо будет зарегистрировано в ипотечной квартире, многие банки, даже Сбербанк, требуют нотариально заверенное заявления о том, что при возникновении задолженности ребенок будет выписан. Данное требование чаще всего не указывается в кредитном договоре (зато оно есть во внутренних инструкциях банка), так как противоречит законодательству. Права несовершеннолетних защищены Семейным кодексом: при снятии ребенка с учета, ему должно быть предоставлено равноценное жилье, либо получить согласие органов опеки. То есть, выписать ребенка не так просто.

Если ребенок рождается в семье заемщика, то получает право на прописку автоматически, наложить запрет банк не имеет права.

Стоит помнить, что внутренние инструкции создаются банком для банка, соблюдать их залогодателю совершенно не обязательно, если в договоре ипотеки есть пункт с требованием предоставить заявление – его нужно выполнять, если пункт отсутствует, то достаточно сослаться на отсутствие требований в кредитной документации, подписанной всеми сторонами.

Если согласие банка требуется лишь для прописки сторонних лиц и, если возникла такая необходимость, – лучше таким согласием заручиться, чтобы обезопасить себя от спорных ситуаций.

И последний случай – когда документы на ипотеку не содержат ограничений на прописку, такое тоже встречается. Иногда текст договора содержит лишь пункт с перечисление тех, кого планирует прописать клиент, это ни в коем случае не ограничивает его возможности изменить свои планы.

Распространенным ошибочным мнением являет то, что если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние, то банк не сможет отобрать квартиру, даже если не платить по ипотеке.

Именно такие суждения приводят к тому, что в случае проблем с уплатой долга, заемщики начинают прописывать в своей квартире детей всех родственников. Это малоэффективно, так как прописанные несовершеннолетние не будут являться собственниками жилья, и даже если процесс реализации квартиры будет замедлен (из-за бумажной волокиты с органами опеки), квартира все равно будет продана для погашения долга. Длительность процесса приведет лишь к увеличению штрафов и накоплению задолженности по процентам, которые начисляются каждый день. Лучше не усугублять ситуацию и при проблемах искать выход из положения совместно с кредитной организацией.

Итак, чтобы избежать судебных тяжб, связанных с не выполнением условий ипотечного договора, лучше соблюдать требования банка, касательно прописки. Договариваться об условиях логичнее до заключения сделки, но и при действующей ипотеке можно решить проблемы с пропиской, если возникла такая необходимость, через уведомление банка и получение его согласия.

Как регулируется данный вопрос на законодательном уровне?

В ст. 209 ГК РФ прописано, что права владения, пользования и распоряжения ипотечной квартирой закрепляются за владельцем. В кредитном соглашении указывается, что заемщик имеет право владеть и пользоваться жилым помещением, однако распоряжаться он им не может. Иными словами, совершать с имуществом какие-либо юридически значимые сделки он не сможет. Гражданин не будет иметь права продавать, дарить или отчуждать квартиру иным способом.

Несмотря на то, что по закону владельцем ипотечной квартиры является заемщик, банк-кредитор исполняет роль залогодержателя. В договоре купли-продажи о кредиторе не упоминается, однако есть еще ипотечное соглашение, по которому имущество передается в залог. Купчая является основанием для возникновения у покупателя официальных прав на квартиру, и наложенное обременение не превращает жилплощадь во владение банка. Данный факт означает, что собственник может пользоваться имуществом по своему усмотрению, но с учетом некоторых ограничений. В первую очередь, это касается возможности прописки в квартире родственников. Такие действия не запрещены законом, но нуждаются в согласовании.

Ипотечная квартира: особенности кредитных условий

Самым главным неприятным нюансом может стать отказ банка в разрешении зарегистрировать другого человека. С этим решением можно попытаться поспорить, но, если это не близкий родственник, то отстоять свою точку зрения вряд ли удастся.

Здесь все гораздо проще: либо не хватает документов, либо они просрочены.

Сотрудник обязательно объяснит как исправить ситуацию. После того как это будет сделано, можно обращаться повторно.

Таким образом, прописывать другого человека в помещение, еще не выкупленное полностью по договору ипотеки, можно при наличии определенных условий.

Это не так просто сделать, если лицо не состоит с заемщиком в близкородственных отношениях. Если займодатель даст на это согласие, то никаких проблем возникнуть не должно.

При заключении ипотечных договоров банки могут устанавливать ограничения на регистрацию особ в залоговых квартирах.

Гражданское законодательство предусматривает свободное распоряжение приобретенной в кредит недвижимостью в части реализации права на регистрацию в месте проживания. Это означает, что в вопросе регистрации самого заемщика никаких сложностей в принципе быть не может. Но поскольку банки всегда перестраховываются от рисков, связанных с невозвратом долга, они выставляют определенные требования, касающиеся процедуры регистрации третьих лиц в залоговом имуществе.

К примеру, в типовом ипотечном договоре Сбербанка содержится запрет на любое обременение залогового имущества правами третьих лиц без предварительного письменного согласия кредитора.

Каждое отдельное кредитное учреждение разрабатывает и принимает свои положения, касающиеся регистрационных вопросов. Но чаще всего одним из условий ипотечного договора является получение согласия от банка на прописку в залоговой собственности родственников и третьих лиц. Как правило, разрешение на регистрацию детей, мужа/жены или родителей (то есть ближайших родственников) добывается очень просто.

Еще одно распространенное среди кредиторов условие — ограничение на прописку в квартире по ипотеке лиц в зависимости от степени родства. Этот вопрос не так однозначен, как в случае с близкими родственниками. Банк может долго решать вопрос о регистрации третьих лиц и в конечном итоге ответить отказом.

Лучший способ избежать конфликтных ситуаций с кредитной организацией — тщательно ознакомиться с регистрационными положениями, предлагаемыми ею. Если какой-то из пунктов вас категорически не устраивает, можно попробовать найти иного кредитора с более лояльным подходом к вопросу прописки.

Если не удается убедить банк в том, что прописка третьих лиц никаким образом не отразиться на качестве исполнения ипотечных обязательств, есть еще один вариант — погасить оставшуюся сумму долга и снять обременение с квартиры. Также кредитные учреждения вполне благосклонно относятся к желанию заемщика включить прописываемого гражданина в созаемщики по ипотеке. Однако эта возможность предусмотрена только в отношении супругов.

Учитывая все вышеизложенное:

• Сам заемщик может начинать процедуру регистрации сразу же после оформления документов на ипотеку и право собственности.
• Прописка родственников и сторонних лиц возможна только после получения согласия от кредитора.

Прописка несовершеннолетних

Согласно действующему законодательству, ребенок имеет право на постоянное место жительства с одним из родителей. Поэтому ограничений на прописку детей в квартире нет

Но нужно обращать внимание на следующие нюансы:

• ребенка можно прописать даже в квартире с несколькими собственниками (независимо от того, долевая или совместная собственность) без их согласия. Например, мать может прописать ребенка в собственной квартире, даже если она не является единственным собственником жилья;
• выписать ребенка из квартиры (даже с обременением) можно только по согласию органов опеки.

Прописка несовершеннолетнего производится в течение 7 рабочих дней, при этом дополнительно в паспортный стол нужно предоставить выписку из домовой книги. Новорожденного необходимо зарегистрировать в течение 30 дней с даты получения свидетельства о рождении. При прописке ребенка необходимо присутствие законного представителя и одного собственника жилья. Предварительно необходимо оформить прописку одного из родителей на этой же жилплощади.

Важно: Временная регистрация квартире, купленной собственником в ипотеку (даже если ребенок прописан на другой жилплощади), возможна только при наличии временной регистрации одного из родителей в этой же квартире

Особенности и нюансы

Самым главным неприятным нюансом может стать отказ банка в разрешении зарегистрировать другого человека. С этим решением можно попытаться поспорить, но, если это не близкий родственник, то отстоять свою точку зрения вряд ли удастся.

Отказ может быть вынесен и в регистрирующем органе.

Здесь все гораздо проще: либо не хватает документов, либо они просрочены.

Сотрудник обязательно объяснит как исправить ситуацию. После того как это будет сделано, можно обращаться повторно.

Таким образом, прописывать другого человека в помещение, еще не выкупленное полностью по договору ипотеки, можно при наличии определенных условий.

Это не так просто сделать, если лицо не состоит с заемщиком в близкородственных отношениях. Если займодатель даст на это согласие, то никаких проблем возникнуть не должно.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Следующая
ИпотекаКто должен оплачивать оценку квартиры при ипотеке