Как рассчитать неустойку по ДДУ?

Как определить период просрочки?

Для начала нужно определиться со сроком устранения недостатков квартиры. В п.2 ст.7 ФЗ об участии в долевом строительстве сказано, что дольщик может требовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок. Поcкольку в законе нет четкого и общеобязательного срока для устранения дефектов, вам нужно указать его по своему усмотрению в претензии. Напишите реальный, исполнимый срок. Если вы не знаете, как его определить, укажите 7-10-14 дней.

Однако есть нюанс. В п.6 той же самой статьи говорится о том, что застройщик обязан устранить выявленные недостатки в согласованный с дольщиком срок. В каком виде срок должен быть согласован, в законе не сказано. Если застройщик указывает вам такой срок в ответе на претензию, и впоследствии его не соблюдает, вы можете отталкиваться от указанного самим застройщиком срока при расчете неустойки. Если между вами и застройщиком подписано соглашение об устранении недостатков в течение конкретного срока, вы можете начислять неустойку после его окончания. Если застройщик вообще ничего не ответил на претензию, при расчете неустойки учитывайте указанный вами в претензии разумный срок.

Итог: период просрочки нужно считать в календарных днях со следующего дня после окончания того срока, когда застройщик должен был устранить дефект, по день фактического устранения недостатка (подписания акта об этом) / день вынесения решения суда. Считаются все дни подряд, и рабочие, и выходные, и праздники.

Формула расчета неустойки за просрочку сдачи квартиры по ДДУ

Расчет неустойки по договору долевого участия производится по формуле, приведенной в процитированной выше статье 6-й Закона 214-ФЗ.  Для дольщиков – граждан и для дольщиков – ИП и юридических лиц установлены разные формулы расчета неустойки по ДДУ.

Правильный расчет неустойки по ДДУ должен быть сориентирован на то, кто является дольщиком – истцом. Дольщики – физические лица по умолчанию признаются потребителями, покупающими квартиру для личных нужд, не связанных с предпринимательством.  Закон предоставляет таким дольщикам дополнительную защиту в виде удвоения полученной с застройщика суммы (неустойка в двойном размере).

Дольщикам юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям дополнительная защита не положена.  Предполагается, что они ведут предпринимательскую деятельность на свой страх и риск, и должны самостоятельно защищаться от возможных убытков.

Как считать неустойку по ДДУ для дольщика – физического лица:

Для простого подсчета воспользуйтесь нашим калькулятором, либо используйте формулу расчета неустойки по 214-ФЗ:

«Нс» = «Цн»* «СтЦб» * 2 / 300 * «Пр»

В этой формуле:

«Нс» — сумма пеней, которая будет взыскана с застройщика;

«Цн» — цена квартиры, определяемая согласно ДДУ

«СтЦб» — Ключевая ставка ЦБ, исчисляемая в процентах.  Актуальный размер ставки публикуется на сайте Центрального банка.  Указанную там цифру нужно разделить на 100 (или же, умножить на 0.01) для целей подсчета»*

«Пр» — количество дней просрочки, когда застройщик не исполнял свои обязательства по передаче квартиры.

Например:

Цена квартиры составляет 1 млн. 800 тыс. руб.  Застройщик должен был передать квартиру дольщику в срок до 30 апреля 2018 года, а передал только 15 августа 2018 года.  Количество дне просрочки составляет: 31 день в мае, 30 дней в июне, 31 день в июле и 15 дней в августе – итого 107 дней.  Ключевая ставка ЦБ РФ в этот период составляла 7,25% годовых.

Сумма неустойки составит:

1 800 000 * (7,25*0.01) * 2 / 300 * 107 = 93090 рублей.

Как считать неустойку по договору долевого участия для дольщика – ИП или юридического лица

Неустойка рассчитывается почти так же, однако двойная неустойка с застройщика не взыскивается (т.е. ключевая ставка ЦБ РФ не удваивается).  Используется следующая формула неустойки по ДДУ:

«Нс» = «Цн»* «СтЦб» / 300 * «Пр», где

«Нс» — сумма пеней, которая будет взыскана с застройщика;

«Цн» — цена квартиры, определяемая согласно ДДУ

«СтЦб» — Ключевая ставка ЦБ, исчисляемая в процентах.  Актуальный размер ставки публикуется на сайте Центрального банка.  Указанную там цифру нужно разделить на 100 (или же, умножить на 0.01) для целей подсчета»*

«Пр» — количество дней просрочки, когда застройщик не исполнял свои обязательства по передаче квартиры.

В указанном выше примере, сумма неустойки составит:

1 800 000 * (7,25*0.01) * 2 / 300 * 107 = 46 545 рублей

Теперь перейдем к часто задаваемым вопросам касаемо взыскания неустойки.

Вопрос 1. Можно ли подавать в суд на неустойку, если квартира еще не передана?

Ответ: Да, можно. Никаких препятствий к этому нет. Собственно для этого неустойка и существует, чтобы стимулировать застройщика. Неустойка течет с первого дня просрочки вне зависимости от того, принята квартира или нет.

Вопрос 3. Если в договоре ДДУ два или более дольщиков, как считаем неустойку?

Ответ: Считаем общий размер неустойки и делим ее на количество дольщиков в равных долях. Вопрос чисто технического плана, который легко решается в судебной практике.

Ответ: По тексту ст.328 ГК РФ предполагается, что другая сторона вправе не исполнять свое обязательство, пока вы не исполните свое. В этом случае ни о какой неустойке речи быть не может. Сначала заплати, потом получи квартиру. Раз я могу не передавать квартиру, значит я не могу нести ответственность за просрочку ее передачи. Логично.

Ответ: С потребительскими «плюшками» все великолепно. Они ваши. Больше скажу, вы рассчитываете неустойку с первого дня просрочки так как, если бы вы изначально заключили ДДУ, т.е. в двойном размере. Верховный Суд об этом сказал в своем обзоре практики от 19.07.2017г. https://vsrf.ru/documents/thematics/16258/ . Логика такая: предполагается, что, по сути вы покупаете квартиру через уступку. Коль так, то вы должны получить те же самые гарантии, что остальные дольщики, которые покупают квартиры у застройщиков напрямую.

Вопрос 9. Если договор расторгнут, могу ли я подавать в суд на неустойку?

Ответ: Разумеется. Расторжение договора не освобождает от ответственности за его нарушение. Если есть просрочка, значит есть неустойка.

Вопрос 11. Если у меня договор с ЖСК, могу ли я взыскать неустойку с застройщика?

Ответ: Нет, не можете. К вашим отношениям положения 214-ФЗ не применимы.

На этом мы заканчиваем наш краткий экскурс по миру неустоек.

Если вас это заинтересовало, обращайтесь, поможем отсудить максимальное количество денег с застройщика.

Когда и за что можно требовать неустойку?

Множество случаев обращения в суд о возврате неустойки группируется в две категории: ДДУ расторгнут до окончания срока действия — в этом случае выплачивается сумма, внесенная дольщиком по договору на момент расторжения, плюс неустойка за пользование этой суммы.

Другими словами, дольщик — кредитор, деньгами которого пользовался застройщик, и он должен вернуть долг с процентами за каждый день. ДДУ расторгнут после окончания срока действия  — в  этом случае, дольщик может требовать неустойку: за просрочку свыше 2-х месяцев при сдаче объекта; за объект, не сданный в срок, через 2 месяца после окончания действия ДДУ.

Кроме того, дольщик может потребовать:

• сделать перерасчет неустойки на дату основного заседания суда;
• штраф в размере 50% от неустойки;
• штраф за просрочку выплаты установленной судом суммы — 1% за каждый просроченный день;
• компенсацию за моральный ущерб; возмещение убытка (ввиду просрочки передачи квартиры — оплату арендной платы за незапланированный и вынужденный найм жилья) оплату судебных издержек.

Важно: если застройщик выполнил свои обязательства по ДДУ, а дольщик уклоняется и не подписывает акт приема — сдачи или другой передаточный документ, то застройщик освобождается от уплаты всех пени! Тут налицо недобросовестность дольщика, намеренно затягивающего срок получения построенного жилья с тем, чтобы потребовать неустойку. В этом случае закон на стороне застройщика.

Считаем пени

Можно самостоятельно произвести расчет с помощью онлайн калькулятора выше, которые автоматически определяют сумму неустойки. Но давайте вместе поймем механизм и разницу в способах расчетов, чтобы знать как это все рассчитывается.

За каждый день просрочки, по новой редакции ч.2. ст.6 ФЗ № 214-ФЗ, прописано, что за основу берется ставка рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства. т.е срока сдачи объекта, от цены ДДУ. Ввиду многочисленных вопросов и судебных споров по долевому строительству и расчетах неустойки, полагающейся участнику ДДУ, 4 декабря 2013 г.

Президиум Верховного Суда РФ составил обзор, который предписал: Если построенный объект передан дольщику с просрочкой, то период просрочки начинается со дня, следующего после указанного в ДДУ срока сдачи объекта и заканчивается в день подписания передаточного акта.

Это значит, если в договоре указано, что квартиру сдадут не позднее 31.12.2016г, то с 1 января 2017 начинается отсчет просрочки. Даже если акт подписан 1 января 2017г., просрочка составит 1 день.

Расчет неустойки при просрочке идет по формуле: Сумма пени = (Сумма договора * количество просроченных дней * ставка рефинансирования в %)/150 Если дольщик — юридическое лицо — то высчитываем 1/300.

Особенности уплаты

В большинстве случаев суд снисходительно относится к застройщику, и сумма неустойки, которую определит заседание, может оказаться меньше, чем заявил дольщик в исковом заявлении. Шансы на возмещение морального ущерба тоже невелики. Можно еще попытаться взыскать штраф за нарушение прав потребителя.

Особенностями процедуры считаются следующие моменты.

Уплата неустойки за несоблюдение срока сдачи объекта по соглашению долевого участия имеет автономную материальную ценность. Она может быть отторгнута дольщиком по соглашению уступки права требовать взыскание третьему лицу за оплату.

Взыскание неустойки в судебном порядке или приобретение ее третьими лицами не сказывается на других обязательствах между застройщиком и участником долевого строительства. Застройщик должен исполнить взятые на себя обязательства по строительству.

Неустойка за нарушение срока сдачи объекта уплачивается застройщиком согласно части 2 ст. 6 ФЗ.

Ее сумма не может быть уменьшена соглашением сторон (пункт 21).

Если срыв срока сдачи объекта произошел по вине субподрядчика, это все равно не снимает с застройщика обязательств в уплате неустойки.

Суд может понизить сумму неустойки, определив, что она несоразмерна результатам нарушения обязательства. Уменьшение суммы неустойки применяется в исключительных ситуациях по заявлению застройщика, если тот указал достаточные мотивы для допустимости уменьшения.

Конфликты, которые возникают между сторонами договора долевого строительства, встречаются часто. Правовое регулирование этих конфликтов требует постоянной актуализации и соответствия временным тенденциям. Соблюдение сторонами условий законодательства во многом поможет избежать неприятных ситуаций в правовых взаимоотношениях.

○ Советы юриста:

Застройщик признан банкротом, деньги он не вернул, есть ли шанс их вернуть вообще?

Шанс вернуть деньги есть. Дольщик в этом случае признается кредитором, который должен заявить свои требования в Арбитражный суд, рассматривающий дело о несостоятельности застройщика. Имущество банкрота продается, а вырученные деньги идут на удовлетворение требований кредиторов (Закон № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Если строительство объекта практически завершено, долевой участник вправе также потребовать передачи ему недвижимости.

Застройщик сорвал срок сдачи дома, от претензий по неустойке отмахивается, что делать?

Необходимо обратиться в суд с иском о расторжении договора с недобросовестным застройщиком на основании ч. 1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ. Суд обяжет застройщика вернуть деньги на счет долевого участника в течение 10 дней.

Видео

Руководитель юридического агентства Афонин Игорь Васильевич расскажет как рассчитать неустойку за просрочку сдачи дома.

Особенности взыскания неустойки

Только после прохождения определенной процедуры может быть получена неустойка по ДДУ. Обязательным является досудебное разбирательство. Претензию к застройщику нужно составлять в двух экземплярах. В качестве обязательного дополнения к документу прикладывается расчет неустойки.

В верхней части претензионного документа обязательно указывается, кому он адресуется и от кого. В противном случае, даже если претензия отправляется по почте, она автоматически превращается в недействительный документ.

Суть требований должна быть изложена понятным и грамотным языком. Здесь также должны быть представлены все ссылки на нормативные документы и действующие законы, указана сумма неустойки, и дана ссылка на то, что ее расчет прилагается в приложении. Претензия должна датироваться по времени отправления застройщику, и заверяться подписью человека, который предъявляет определенные требования.

Передаваться претензия должна официально. При этом требуется подпись представителя застройщика на втором экземпляре, заверенная печатью. Если нет возможности передать претензию лично, то ее следует отправить заказным письмом с описью и обратным уведомлением.

Рассмотрение иска в суде

После того, как заявление и пакет документов будет предоставлено суду, обращение регистрируется в судебной канцелярии и назначается дата рассмотрения дела, о чем участники будут уведомлены по почте или иными средствами коммуникации.

Если в ходе рассмотрения обращения судом будет установлена правомерность требования дольщика, то требование будет удовлетворено полностью или частично.

Решение суда и выплата неустойки

Получение решения суда с удовлетворением иска дольщика еще не говорит о том, что застройщик выполнит все так, как это предписано в исполнительном листе.

Подрядчик может добровольно в течение 10 дней после решения суда выплатить средства. Если он этого не делает, то дольщик обращается в судебную канцелярию за исполнительным листом. В течение недели документ выдается ему на руки.

Далее есть два варианта взыскания средств – через банк или приставов. В первом случае дольщик обращается в банк (расчетный счет есть в ДДУ), с копией ДДУ и исполнительного листа. Если у СК несколько счетов, то следует с такими же документами обращаться в ФНС, где предоставят актуальную информацию.

В случае с приставами счета компании могут быть арестованы на соответствующую сумму. С письменным заявлением, копией ДДУ и исполнительным листом суда следует обратиться в ФССП.

Также существует уступка неустойки по ДДУ – это передача дольщиком прав на получение средств иному лицу (цеденту). Взамен дольщик получает определенную сумму или иной вид компенсации. Схема схожа с продажей кредита коллекторам.

Как планировалось решить проблемы

Описанные выше проблемы планировалось решить посредством исключения различных «серых» схем, в практике внедрения и заключения соглашения долевого участия, или иными словами, ДДУ. Данное соглашение обязательно должно проводиться и регистрироваться в дальнейшем в Росреестре. Стоит отметить, данный закон предусматривает обязательную проверку государственным регистратором состава соглашения, а также наличие соответствующего разрешения на строительство. Что примечательно, рассматривается возможность последующей защиты потенциальных клиентов компании, а именно, возможно ли подать иск к застройщику по просрочке передачи квартиры в собственность владельцу, и какими будут последствия такого решения. Представленная мера дала всем без исключения покупателям некоторую гарантию того, что внесенные ими средства будут переданы на организацию строительства недвижимости, а не передадутся в личное распоряжение мошенникам. Таким образом, плательщики смогут приобрести гарантированно квартиру в той планировке, которая была определена характеристиками. Как результат, риски утраты первоначального капитала сводятся к минимуму, партнер же получает своеобразную защиту своих интересов на непредвиденный случай.

Снижению вероятных рисков способствовала также высокая степень информированности, ведь внедрение в практику данного закона потребовало от каждого застройщика обязательное публичное размещение данных относительно возводимого им объекта недвижимости. Это требованием  включает также размещение имеющейся на руках проектной документации, по анализу которой каждый потенциальный клиент сможет оценить результат строительства, рассчитать для себя вероятные преимущества приобретения жилья в конкретной компании. Следовательно, потенциальный покупатель жилья сможет сам оценить, придется ли в дальнейшем подавать иск о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве, либо же все пройдет без каких-либо проблем. В результате процесс строительства стал доступным и публичным, теперь каждый желающий сможет ознакомиться с информацией о самом застройщике, генеральном подрядчике, исполнителе проектировочных работ. Относительно самого проекта, предоставляется в публичных источниках информация о том, что собой представляет проект, его технические характеристики, планировка, конечные сроки реализации проекта, стоимость отдельных квартир, прочие особенности и параметры.

Благодаря этому, партнеры меньше думают о том, как получить неустойку от застройщика, так как смогут выбрать наиболее защищенный от вероятных рисков проект. Однако уже спустя время после введения в практику законопроекта, отдельные компании умудряются с легкостью продавать будущие объекты недвижимости по предварительно составленным договорам купли-продажи, либо же посредством вручения векселей. К тому же, как показывает судебная практика, многие компании могут без проблем начать строительство, не имея на это конкретного пакета разрешительных документов, опубликованной проектной декларации, либо же, использовать земельный участок, не предусмотренный для этих целей. Актуальным вопросом является и нарушение сроков передачи объекта в руки покупателю квартиры, что и вызовет вопрос, как рассчитать неустойку по ДДУ.

Исковое заявление о взыскании неустойки по ДДУ

В исковом заявлении должно быть указано:

• наименование суда, ФИО, контактные данные истца, ответчика;
• сумма иска, наименование документа;
• ссылка на ДДУ, указание на оплату квартиры, описание нарушений;
• указание того, что были предприняты попытки урегулировать проблему в досудебном порядке;
• расчет убытков и неустойки;
• в просительной части – просьба взыскать неустойку, сумму убытков, штраф, моральный вред и понесенные судебные расходы;
• дата, подпись.

В пакете документов должно быть:

• ДДУ;
• договор уступки, если он имеет место;
• квитанции о внесении оплаты;
• акт приемки и взаиморасчета;
• претензия к СК и письменный ответ застройщика;
• документы, которые подтверждают факт предъявления претензии СК;
• документы, которые подтверждают понесенные дольщиком убытки;
• опись вложенных документов.

Перед тем, как отдать документы в канцелярию суда, нужно тщательно все проверить, поскольку ошибки в документах приведут к отказу искового требования.

Частые вопросы

Отношения дольщиков и застройщиков порождают большое количество вопросов. Практика определяется несколько основных вариантов.

Как подавать застройщику претензию по неустойке, если дольщиков по ДДУ двое?

Согласно положениям закона, дольщики должны действовать индивидуально, то есть каждый гражданин выдвигает собственное требование к застройщику независимо от того, сколько потенциальных собственников определено договором. Если дольщик не достиг восемнадцати лет, то претензию будут писать законные представители.

Что же касается подачи искового заявления, то будет необходимо определить одного истца, а других пострадавших сделать соистцами. То есть фактически суд будет рассматривать в одном процессе сразу несколько требований аналогичного характера.

Также допускается такая реализация искового порядка, как выписка доверенности. То есть только один дольщик будет участвовать в суде и представлять интересы пострадавших от застройщика, но для этого потребуется оформление доверенности также от каждого заинтересованного дольщика.

Если же один из дольщиков не желает оформлять доверенность, то есть доверять представление личных интересов иному человеку, но при этом личное присутствие в суде также обеспечить не может, то разрешается передать в суд ходатайство о том, что дело может быть рассмотрено и в отсутствии конкретного участника.

Как считать неустойку по 214-ФЗ, если квартира еще оплачена не полностью?

Главное условие ФЗ № 214-ФЗ, которое трактуется в пользу дольщика, это определение суммы, с которой будет высчитываться неустойка. При любых обстоятельствах в формуле будет применяться стоимость объекта недвижимости, установленная для каждого дольщика.

Даже если лицо не внесло всей платы, пеня рассчитывается с конечной суммы. Исключений для лиц, оплачивающих жилье в рассрочку, не предусмотрено. Также роли играть не будут источники средств, направленных на оплату квартиры.

Внимание!

Можно ли рассчитывать неустойку по 214-ФЗ по разным ставкам рефинансирования?

Расчет неустойки производится по общим правилам. Конкретная формула предполагает точную ставку рефинансирования Центробанка. Нельзя рассчитать неустойку за один период согласно одному показателю ставки, а далее произвести расчет по другому, после чего сложить выведенную сумму. Используется только та ставка, что действует на момент исполнения обязательства.

Ставку рефинансирования нужно брать на дату фактической передачи квартиры по акту или на дату из ДДУ?

Для расчета неустойки следует правильно определить момент нарушения, что важно не только потому, что нужно определять количество дней просрочки, но и разобраться с тем, какая ставка будет действовать на тот момент, поскольку использовать предыдущие показатели или те, что только планируются к принятию, нельзя. Моментом для установления ставки ЦБ РФ выступает день передачи объекта в эксплуатацию, который закрепляется актам передачи

Данный документ подписывается сторонами, что подтверждает факт готовности объекта

Моментом для установления ставки ЦБ РФ выступает день передачи объекта в эксплуатацию, который закрепляется актам передачи. Данный документ подписывается сторонами, что подтверждает факт готовности объекта.

Говоря же об исчислении неустойки, все же следует учитывать последний день, когда застройщик должен был исполнить обязательство, а выполнил таковое фактически.

То есть практика позволяет гражданину сделать два расчета, один с учетом ставки на момент даты, в которую объект должен был быть передан, а другой — по ставке на момент фактической сдачи работы. Дольщик сравнивает полученные суммы и выбирает наиболее подходящий вариант.

Подобная процедура не запрещена законом и дает пострадавшим большее преимущество. Однако при выборе также следует учитывать и практику региона, определив, какой порядок расчета поддерживает суд.

Посмотрите видео. Просрочка по ДДУ: подписывать ли соглашение о переносе сроков?

Как считать неустойку по ДДУ, если ставка менялась.

Возникает вопрос, как считать неустойку по ДДУ, если менялась ставка рефинансирования или ключевая ставка ЦБ.  Мнения судов по этому поводу разделились.

Вариант 3.  Для каждого дня просрочки применяется действовавшая на тот момент ставка.

При таком подходе весь период просрочки разделяется на части – от одного изменения ключевой ставки до другого.  Для каждой такой части производится вычисление неустойки по той ставке ЦБ, которая применялась в то время.  Потом результат суммируется.

В судебной практике можно найти примеры каждого из перечисленных выше подходов к исчислению неустойки.  У участника строительства есть возможность выбрать правильный расчет неустойки по ДДУ на основе своего мнения и сложившейся ситуации.

Проиллюстрируем эти варианты конкретными цифрами.  Допустим, цена квартиры, купленной дольщиком-физическим лицом составляет 2 100 000 рублей.  Застройщик должен был передать квартиру 31 декабря 2017 года, а передал 30 июня 2018 года.  Ключевая ставка ЦБ РФ в этот период составила:  7,75% с 1 января 2018 года по 11 февраля 2018 года (42 дня); 7,5% с 12 февраля 2018 года по 25 марта 2018 года (42 дня) и 7,25% с 26 марта 2018 года по 30 июня 2018 года (97 дней).  Общее количество дней просрочки – 181 день.

В случае использования Варианта 1 применяется ставка на дату акта приема-передачи (30 июня 2018 года) – 7,25% (не забываем также про неустойку в двойном размере).  Расчет суммы неустойки в этом случае следующий:

2  100 000 * 7,25% *2 / 300 * 181 = 183 715 рублей

В случае использования Варианта 2 применяется ставка на дату планируемой передачи квартиры согласно ДДУ (31 декабря 2017 года) – 7,75%.  Рассчитаем сумму неустойки:

2  100 000 * 7,75% *2 / 300 * 181 = 196 385 рублей

В случае использования Варианта 3 сумма складывается из трех частей:

за период, пока ставка ЦБ РФ была равна 7,75% с 1 января 2018 года по 11 февраля 2018 года, сумма рассчитывается следующим образом:

2  100 000 * 7,75% *2 / 300 * 42 = 45 570 рублей

за период, пока ставка ЦБ РФ была равна 7,5% с 12 февраля 2018 года по 25 марта 2018 года, сумма ко взысканию с застройщика будет рассчитана следующим образом:

2  100 000 * 7,5% *2 / 300 * 42 = 44 100 рублей

за период, пока ставка ЦБ РФ была равна 7,25% с 26 марта 2018 года по 30 июня 2018 года, сумма рассчитывается как:

2  100 000 * 7,25% *2 / 300 * 97 = 98 455 рублей

Итого общая сумма составит: 45 570+98 455 +188 125 = 188 125 рублей.

Какой из трех вариантов будет более выгоден для дольщика?  Очевидно, тот, при котором используется большая ставка ЦБ РФ.  Так, если ставка в период просрочки снижалась, дольщик получит дополнительное преимущество при использовании ставки на день, когда застройщик должен был передать квартиру согласно ДДУ.  И наоборот, если ставка повышалась, расчет на день акта приема-передачи или судебного решения будет более выгоден.

Но нужно иметь в виду возможность неблагоприятного развития событий.  Поэтому при расчете стоит уточнить у юриста, какую позицию занимают суды в том регионе, где планируется взыскивать неустойку, чтобы сделать правильный расчет.

Напоминаем также, что помимо неустойки участник долевого строительства может взыскать убытки и компенсацию морального вреда с застройщика.

От какой суммы считать неустойку?

Все зависит от того, является ли данный конкретный недостаток основанием для признания квартиры непригодной для проживания.

1. Если дефект не делает квартиру непригодной для проживания, неустойку за нарушение сроков его устранения нужно считать от стоимости расходов, необходимых для устранения этого недостатка. Стоимость расходов можно определить следующим образом:
   • по вашим фактическим, документально подтвержденным расходам на устранение дефекта своими силами или с привлечением сторонней организации / предпринимателя / частника. Просто соберите все связанные с устранением дефекта чеки, договоры, квитанции и суммируйте итог. Можно учитывать и стоимость оказанных вам услуг / оплаченных работ по ремонту, и стоимость затраченных материалов;
   • по смете, составленной независимым экспертом. Если дефект еще не устранен ни вами самостоятельно, ни застройщиком, и вы планируете обратиться в суд с иском о защите прав потребителя, для определения стоимости устранения недостатков вы почти наверняка будете делать независимую строительно-техническую экспертизу. Эксперт может не только зафиксировать недостатки и установить их причины, но и посчитать затраты на устранение строительных дефектов. Итоговую сумму по смете можете брать за основу для расчета неустойки;
   • по смете, составленной той компанией, которая будет устранять дефект. У этого варианта есть один минус: скорее всего, при обращении в суд застройщик будет оспаривать такую смету и ее обоснованность («а может, это ваш друг вам смету нарисовал», «смета явно завышена, тут работы на полдня и 10 тысяч» и т.п.). В таком случае будьте готовы к назначению судом независимой экспертизы для определения адекватной стоимости устранения недостатков.
2. Если дефект делает квартиру непригодной для проживания, вы можете посчитать неустойку от стоимости ВСЕЙ квартиры.

Можно ли получить с застройщика штраф по п.6 ст.13 ЗоЗПП, если по претензии неустойку не выплатили, а после подачи иска застройщик перевел деньги в счет неустойки?

Да, в этом случае всё равно можно претендовать на штраф. Застройщики довольно часто пытаются снизить размер выплат в пользу дольщика таким образом. По претензии о неустойке дольщик получает отказ, но после получения судебной повестки застройщик может перечислить дольщику почтовым переводом, на банковский счет или через депозит нотариуса небольшую часть неустойки. Скажем, 20-30 тысяч рублей при рассчитанной сумме неустойки более 100 тысяч. Отказаться от получения этих денег дольщик уже не может.

За счет частичного добровольного удовлетворения требований юрист застройщика может попытаться:

• договориться с дольщиком на отказ от иска или мировое соглашение. Учтите, что в этом случае после утверждения судом отказа от иска или мирового соглашения вы не сможете повторно подать аналогичный иск к застройщику.
• Заявить ходатайство о снижении неустойки по ст.333 ГК РФ и написать возражения на ваш иск с многочисленными ссылками на пленумы и обзоры судебной практики Верховного Суда — если дольщик не согласится забрать иск или пойти на мировую.

Если это случилось с вами, придется немного скорректировать свои исковые требования и подготовить ссылки на другую практику Верховного Суда РФ, говорящую в вашу пользу. Ни в коем случае не корректируйте иск через частичный отказ от исковых требований: по пункту 47 постановления Пленума Верховного Суда РФ №17 от 28.06.2012 это будет поводом для прекращения производства по делу и отказа во взыскании штрафа. Лучше сделайте ходатайство об уменьшении исковых требований на сумму перечисленной застройщиком суммы или оставьте исковые требования в текущем виде и просите зачесть уже выплаченные застройщиком суммы в счёт итоговой суммы, присуждённой решением суда. Так вы оставите для себя возможность получить еще неустойку, компенсацию морального вреда и штраф.

Выиграл суд по неустойке. Как быстрее получить с застройщика деньги?

Самый удобный и быстрый способ — предъявить исполнительный лист в банк, где у застройщика открыт расчетный счет. Проще всего узнать реквизиты счета в ДДУ или на официальном сайте застройщика. Если данные не очень актуальны, есть и другие методы розыска счетов: Как узнать, в каких банках у должника открыты счета.

Этот способ взыскания подходит для застройщиков, у которых все в порядке с финансовым положением, есть активные счета в банках, на которых достаточно денег. Если у застройщика много долгов, все счета арестованы, остается только вариант со взысканием денег через судебных приставов. При банкротстве застройщика (в т.ч. введении процедур наблюдения, конкурсного производства) требовать получения неустойки можно только через включение в реестр кредиторов в рамках банкротного дела.

Полезные рекомендации

Если застройщик не желает добровольно выплачивать компенсацию, гражданин имеет право обратиться в суд. Иск можно подать по месту регистрации, по адресу регистрации компании или по месту фактического расположения дома.

Для того чтобы определиться, проанализируйте судебную практику в каждом учреждении. Целесообразнее подавать иск туда, где положительные решения по выплате компенсации встречаются чаще всего. Также учитывайте тот факт, что суд часто прибегает к урезанию. Это значит, что при подаче иска на выплату в 500 тыс. рублей сумма может быть существенно снижена. Чтобы компенсировать разницу, можно изначально немного завысить требуемую неустойку. Не забывайте, что если вы находитесь в другом городе или районе, то представитель компании может не явиться в суд для разбирательства, а это затянет процесс.

Нередко застройщики идут на хитрости, чтобы обезопасить себя от исков. Представим ситуацию, когда компания задерживает сдачу жилья. Спустя время строительство все же было окончено. Для того чтобы не иметь проблем в будущем, в документе о приеме квартиры указывается, что у сторон нет друг к другу никаких претензий. Представители застройщика говорят клиентам, что если они хотят получить свои квартиры, то им нужно подписать бумаги. Если вы столкнулись с такой ситуацией, потребуйте взамен услуги – к примеру, выполнить ремонтные работы в помещении, оплатить оформление документов, помочь с получением разрешения на перепланировку и т. д. Компании идут на этот шаг, поскольку это проще и дешевле, чем выплачивать неустойку и судиться.

Однако далеко не всегда застройщик порядочный, поэтому иногда встречаются ситуации откровенного шантажа. В этом случае можно обращаться в суд и отстаивать свои права. Более того, если объединить иски нескольких клиентов, то шансы на успех возрастут. Если в дело привлечь специалиста, то получить компенсацию будет легко (рассчитывать ее можно, используя калькулятор или формулу). Если вы подписали акт приема жилья, то можете обратиться в суд и после этого. Некоторые судьи принимают решение в пользу заявителя, если он докажет, что к подписанию акта его принуждали.

Когда и за что можно требовать неустойку

Причины, по которым может быть истребована неустойка, условно можно разделить на две группы. Первая распространяется на случаи, когда договор расторгнут раньше срока ввиду нарушений. В этом случае дольщику возвращается часть суммы, уплаченной за объект, а также неустойка за нарушение условий соглашения.

Вторая группа причин распространяется на случаи, когда ДДУ расторгнут уже после истечения срока действия.

Запомните! Основаниями для требования неустойки могут выступать следующие ситуации:

• просрочка периода сдачи объекта более чем на два месяца;
• несвоевременная сдача объекта после расторжения ДДУ с превышением прока на два и более месяца.

При таких ситуациях дольщик может потребовать перерасчета неустойки до дня судебного заседания, что увеличит сумму взыскания, потребовать штраф в дополнение к неустойке размером до пятидесяти процентов от суммы пени, компенсацию за моральный вред, а также возмещение убытков, понесенных в процессе спора (например, судебные издержки).

Если со стороны застройщика были выполнены обязательства, а дольщик отказывается подтвердить это, не подписывая акт приемки объекта, то тогда выставление требования о выплате пени не допускается, поскольку будет установлена недобросовестность уже дольщика.