Последствия расторжения аренды
При передаче имущества следует составить передаточный акт, где указать состояние, в котором получено обратно. Тогда арендодатель сможет затребовать возмещение ущерба при значительном его ухудшении.
Причиной досрочного расторжения арендного договора может стать и просрочка платежей. Пострадавшая сторона вправе требовать погашения задолженности за весь период пользования имуществом.
Подведем итоги: арендодатель может запустить процедуру одностороннего прекращения договора аренды, опираясь на пункт договора либо в силу закона. При этом необходимо попытаться урегулировать ситуацию в досудебном порядке. Только в крайнем случае следует обращаться в суд, предоставив доказательства причин, по которым договорные отношения более не могут существовать.
Можно ли расторгнуть досрочно и как это правильно сделать?
Любой договор при заключении имеет срок, в течение которого он должен исполняться. Это правило касается и аренды нежилого помещения. Однако возможны ситуации, когда соглашение между двумя сторонами (в этом случае – арендатором и арендодателем) расторгается досрочно.
Законодательство предусматривает следующие основания для досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения:
- Соглашение сторон.
- Существенное нарушение условий со стороны арендатора нежилого помещения.
- Существенное нарушение со стороны арендодателя.
При этом даже в случае нарушения условий аренда нежилой недвижимости может быть расторгнута как в добровольном порядке (после претензии заинтересованной стороны), так и в судебном (если контрагент на претензию не отреагировал и расторгать договор по-хорошему не пожелал).
Кроме того, необходимо отметить следующий момент: в отношении недвижимости, как жилой, так и нежилой, часто применяется пролонгация договора аренды. Это означает, что в случае, если в установленный договором срок ни одна из сторон не заявит о желании его расторгнуть, то арендные отношения продолжаются дальше на тех же условиях.
Однако нужно помнить, что автоматическая пролонгация договора законодательством не предусмотрена. Её стороны должны сами указать в условиях заключённого между ними договора. В результате складывается следующая картина:
- Если стороны предусмотрели пролонгацию, то в необходимый срок (обычно – месяц до момента заключения договора) арендатор либо арендодатель должен заявить о том, что не хочет продолжать отношения. Если такого заявления не поступало, то договор автоматически считается перезаключённым на новый срок на тех же условиях.
- Если же пролонгации в условиях арендного договора нет, то в течение разумного срока (закон его точно не определяет) арендатор должен заявить о том, что хочет заключить новый договор. Условия аренды в этом случае могут быть изменены.
- Если же стороны хотят продолжать отношения, но уже на других условиях (например, изменив размер арендной платы, периодичность платежей и т. п.), то им придётся заключать новый договор либо делать дополнительное соглашение к уже действующему.
Важно. Хотя договор аренды недвижимости на срок от года и больше должен быть зарегистрирован в ЕГРН (ч
2 ст. 651 ГК РФ), это не относится к пролонгации. В этом случае считается, что при каждом продлении стороны начинают отношения заново, пусть даже и на тех же условиях.
Поэтому обычно договора аренды нежилых помещений заключаются на 11 месяцев, а затем, если арендатор и арендодатель заинтересованы, продлеваются допсоглашением или же автоматически.
Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения
Наиболее простым методом выполнения юридически значимых операций является аннулирование арендных отношений по согласованию между участниками сделки. И он не обязательно должен основываться на негативных обстоятельствах. Но для прекращения обязательств в соглашении необходимо к указанию:
- Мотивы. Это может быть волеизъявление участников сделки, перемена ситуации и другое.
- Этап исполнения договорных обязательств. Например, необходимость осуществить взаимный расчет, выполнить на момент разрыва оставшиеся обязанности и другое. При этом должен устанавливаться определенный период, в течении которого оно должно быть исполнено.
- Обязанность арендатора осуществить возврат объекта собственнику в конкретный срок. При этом стоит составить акт передачи и описать имущество с проставлением отметки о наличии претензий либо их присутствии.
○ Досрочное расторжение договора арендодателем.
Возможность прекращения соглашения раньше оговоренного срока законодатель предусматривает большей частью для квартиросъемщика. Но при этом не исключается возможность хозяина также досрочно прерывать действие сделки, по основаниям, предусмотренным законом. Так, в ст. 619 ГК РФ указано, что собственник жилья вправе прекратить действие арендного соглашения, если жилец:
- Систематически нарушает оговоренные в тексте договора правила пользования имуществом.
- Наносить имуществу существенный вред.
- Пропускает дату оплаты за проживание больше 2 раз подряд.
- Не осуществляет ремонтные работы в сроки, установленные документом.
Важно учитывать, что инициировать процедуру расторжения арендодатель может только после уведомления жильца. «Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст
619 ГК РФ)»
«Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ)».
Порядок расторжения в суде.
Здесь арендодатель также направляет уведомление квартиросъемщику перед обращением в суд. Документ можно отправить по всем возможным адресам пребывания контрагента, но если среди них не будет адреса, по которому снимается жилье, требование об уведомлении будет считаться невыполненным, что повлечет за собой отказ в принятии иска. Таким образом, порядок действий арендодателя следующий:
- Направление уведомления о намерении расторгнуть договор и ожидание ответа.
- Составление и направление иска о прекращении сделки.
- Участие в судебном разбирательстве.
Суд может удовлетворить иск или отказать в его исполнении.
Порядок расторжения по соглашению сторон.
Такое прекращение договора возможно, если у контрагента отсутствуют возражения по поводу расторжения сделки. В данном случае также составляется соглашение о прекращении арендных отношений и акт передачи имущества.
При отсутствии претензий участников друг к другу, соглашение считается расторгнутым, если они подписали перечисленные документы.
Порядок расторжения по основаниям в договоре.
Стороны самостоятельно решают, какие причины могут являться достаточными для прекращения правовых отношений между ними, при условии, что они не противоречат закону. Так, если арендодатель посчитает, что наступило какое-либо основание, оговоренное в тексте документа, он вправе инициировать его расторжение. Для этого нужно:
- Уведомить контрагента о своем намерении.
- Получить от него согласие на расторжение правовых отношений.
- Составить соглашение о прекращении договора.
- Заключить акт передачи имущества и его оценки.
Соглашение о расторжении договора аренды: бланк
Бланк соглашения здесь.
Соглашение
о расторжении договора аренды № ________ от «___» ______ _______г.
(реквизиты расторгаемого договора)
г.___________________ «____» ______ _______г.
(место составления соглашения) (дата составления соглашения)
_______________________________________, именуемое в дальнейшем Арендодатель,
(наименование арендодателя, реквизиты и адрес)
в лице_____________________________________________, действующего на основании
(должность и ф.и.о. уполномоченного лица)
____________________________________________________________, с одной стороны,
(наименование и реквизиты документа)
и _________________________________________, именуемое в дальнейшем Арендатор,
(наименование арендатора, реквизиты и адрес)
в лице _____________________________________________, действующего на основании
(должность и ф.и.о. уполномоченного лица)
____________________________________________________________, с другой стороны,
(наименование и реквизиты документа)
подписали настоящее соглашение о нижеследующем:
1.В связи с ______________________________________ стороны пришли к соглашению
(указать причины расторжения договора)
расторгнуть договор аренды № _______от «___»_____ ____г. с «___»________ _______г.
(реквизиты расторгаемого договора) (дата расторжения)
2. Арендатор обязуется до «____» _______ _____г. передать Арендодателю помещения
(указать срок)
общей площадью ____________ (_________________) кв.м. №№ ____________________
(площадь цифрами и прописью) (указать номера помещений)
в здании, расположенном по адресу: ____________________________________________ ,
(указать адрес)
кадастровый № __________________ по акту приема-передачи в надлежащем состоянии. (указать кадастровый номер)
3. Настоящее соглашение является неотъемлемой частью договора аренды № __________
от «____» ________________ ________г.
(реквизиты расторгаемого договора)
4. Все расчеты между Сторонами завершены, претензий друг к другу возникших из расторгаемого Договора Стороны не имеют.
5. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами.
6. Настоящее соглашение составлено в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон.
Арендодатель
_________________________
_________________________
_________________________
(наименование, адрес и банковские реквизиты арендодателя)
_______________/_____________/
М.П.
Арендатор
_________________________
_________________________
_________________________
(наименование, адрес и банковские реквизиты арендатора)
_______________/_____________/
М.П.
Образец уведомления
Общие правила прекращения действия договоров закрепляет 452 статья ГК. Правила нормы применяются и в отношении арендных соглашений. Для соблюдения положений статьи до направления иска в суд, необходимо направить уведомление. В нем следует указать:
- Реквизиты соглашения, которое должно быть расторгнуто.
- Норму ГК, на основании которой правоотношения прекращаются.
- Причину расторжения договора.
- Срок, в течение которого сторона должна направить ответ.
По общему правилу, участник сделки, направляющий уведомление, должен подождать не менее 30 дн. Меньший срок может предусматриваться только в договоре.
Следует сказать, что прекращение соглашения не избавляет стороны от погашения просроченных обязательств.
Общие положения о расторжения договора
Заключение договорных отношений и факт их окончания представляют собой конкретные формы появления и окончания обязательств. Законодательно устанавливается порядок прекращения отношений между собственником нежилого пространства и нанимателем. Предусмотрены три способа, при помощи которых осуществляется расторжение договорных отношений. Это:
- Отказ в одностороннем порядке:
- Соглашение о прекращении контракта;
- Иск в судебные инстанции.
При причинении вреда имуществу и представления заявления в суд, к нему нужно приложить акт о передаче объекта с подробным описанием характеристик помещения, представленного для эксплуатации. Этот документ является основанием для досрочного разрыва сделки.
Общий принцип российского договорного права позволяет, сторонам соглашения о найме расторгнуть его досрочно, прежде всего, по соглашению обеих сторон. Арендодателю, решившемуся расторгнуть договор аренды недвижимости, следует сделать предложение съемщику о заключении соглашения. Если съемщик выразит на, то согласие – подписывается указанное соглашение с оформлением акта приема-передачи помещения. Быстро и при отсутствии конфликта.
При отсутствии же такого согласия и возникновении причин и условий для одностороннего расторжения аренды по воле арендодателя, гражданский закон содержит условие об обязанности утверждения такой инициативы исключительно судебным решением (ч.2 ст. 450 ГК РФ). Более того, арендодателю вменено в обязанность, доказывания вескости оснований для выдвинутого им требования о преждевременном прекращении договора.
Вышеназванными правилами зафиксированы общие, применимые основания возникновения права досрочного расторжения договорных отношений по аренде:
- основные нарушения договорных обязательств;
- наличие других фактов виновного поведения арендатора, установленных законом или соглашением.
Признак существенности нарушения – ущерб или материальные потери в значительном размере для арендодателя от действий нанимателя. Однако установление указанного признака и определение тяжести нарушенного обязательства принадлежит исключительно суду.
Для начала и в силу требований ч. 3 ст. 619 ГК РФ собственник обязан соблюсти необходимую процедуру – направить в адрес арендатора претензии, исправления допущенных нарушений с одновременным предложением преждевременного закачивания договора.
Факт выполнения нанимателя поставленных претензий, в рамках установленного или разумного периода, лишит арендодателя права обращения в судебную инстанцию
Важно установить в действиях арендатора помещения разновидность несоблюдения
Нюансы судебного процесса
Нормами гражданского права установлены ряд ситуаций, наступление которых влечет предъявление требований в суд. Они устанавливаются статьями 619, 620 ГК РФ и предусматривают нарушение положений договора найма обоими его участниками.
При их наступлении возникают определенные правовые последствия.
Когда разрыв соглашения о найме осуществляется по требованию арендатора, то существует необходимость соблюдения требований, предусмотренных статьей 619 ГК РФ. На основании её положений иск в суд подается только тогда, когда владельцу направлены претензии об исправлении установленных недостатков нежилого объекта в определенный срок. Его разумность определяется для каждой конкретной ситуации индивидуально, в среднем от десяти суток.
Существует противоречие между нормами статей 620, не устанавливающей обязательность отправления требований об исправлении выявленных нарушений собственнику, и 452 ГК РФ, которая трактует такое условие обязательно выполнять перед подачей заявления.
Претензии
Суть претензии в том, что заинтересованная сторона требует от контрагента:
- Прекратить нецелевое использование помещения.
- Исправить за свой счёт повреждения имущества либо возместить стоимость ремонта.
- Выплатить задолженность по арендным платежам.
- Провести ремонт и т. д.
Точный перечень возможных требований зависит от указанный в законе и договоре оснований для расторжения.
Законодательство указывает, что претензия должна быть письменной, иных обязательных требований не предусмотрено. Поэтому конкретное оформление и формулировки, используемые в претензиях, остаются на усмотрение стороны, направляющей этот документ контрагенту.
- Скачать бланк претензии по договору аренды нежилого помещения
- Скачать образец претензии по договору аренды нежилого помещения
В каких ситуациях договор аренды может быть расторгнут
Для такой процедуры существует ограниченный круг оснований. К ним относятся:
- Окончание срока арендных отношений, установленного соглашением. Если в нем отсутствует положение об автоматическом его продлении, то с истечением периода договоренности теряют свое действие.
- По согласованию между сторонами. Характеризуется добровольностью подписания соглашения о прекращении отношений, согласовав это решение между собой.
- По инициативе арендодателя. Возможно только в обстоятельствах, которые могут стать причиной для принятия такого вердикта. Ими могут стать допущенные квартиросъемщиками нарушения или иные причины.
- Когда инициатор наниматель. Основания в такой ситуации должны быть не менее вескими.
В последних двух случаях неизбежно возникновение споров, а проблема может решаться в судебных инстанциях. В связи с этим, соглашение должно содержать достаточные причины для начала процесса и включать ответственность для виновного в неисполнении договорных обязательств.
Прекращения договора аренды по инициативе арендодателя
Возможность прекращения арендных отношений в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, прямо вытекает из действующего законодательства с детальной конкретизацией в соглашении. Важным пунктом любого соглашения, признается установление срока его действия. Именно в пределах действия заключенного договора и допускается его досрочное расторжение.
Важно помнить, что установление правоотношений с арендой помещения, отнесено законодателем к двухсторонним сделкам. И самим режимом таких сделок, максимально гарантируется правовой механизм защиты, как арендодателя, так и съемщика, от возможности внезапной и невыгодной воли на окончание сделки
Что необходимо знать?
Конкретный порядок расторжения будет зависеть от нескольких факторов:
- Кто именно хочет расторгнуть договор?
- Происходит ли расторжение добровольно или принудительно?
- Происходит ли расторжение или же прекращение действия?
Расторжение – это частный случай прекращения. Обычно под расторжением понимается принудительное прекращение по инициативе одной из сторон либо другого заинтересованного лица.Расторгая договор, стороны должны учитывать ряд правовых норм.
А теперь рассмотрим подробно, по каким причинам каждая из сторон может расторгнуть соглашение.
Со стороны арендатора
Арендатор вправе расторгнуть договор в отношении нежилого помещения при наличии следующих оснований:
- Арендодатель (владелец имущества или же арендатор, если заключается договор субаренды) так и не передал нежилое помещение в пользование арендатора.
- Имеются недостатки в помещении, которые не были оговорены в договоре – но которые препятствуют возможности пользоваться им по назначению.
- Капитальный ремонт, если обязанность его производить лежит на арендодателе, не производится в нужные сроки.
Возможны и иные обстоятельства, оговоренные заранее и закреплённые в договоре.
По инициативе арендодателя
В свою очередь арендодатель тоже имеет право прервать досрочно отношения с арендатором, если имеется какое-то из этих условий:
- Арендатор использует помещение не по назначению. Применительно к нежилой недвижимости это может означать, например, использование её для проживания граждан.
- В результате действий стороны, снимающей помещение, происходит его разрушение или же существенное ухудшение свойств.
- Невыплата сумм, оговоренных договором, случившаяся не менее двух раз подряд.
- Не был произведён капитальный ремонт, если обязанность эта лежит на арендаторе.
Как и в предыдущем случае, стороны могут оговорить и иные случаи, когда арендодатель вправе расторгнуть договор.
Расторжение договора: как это происходит
Для того чтобы процесс расторжения все же состоялся, следует собрать определенный пакет документов, что регламентирует ГК РФ. После того как действие соглашения будет прекращено, имущество возвращается к законному владельцу, при этом обязательно составляется акт приема-передачи, аналогичный тому, что был создан при передаче в пользование объекта. В нем должны быть отображены следующие пункты:
- Характеристика объекта.
- Сроки его возврата. В отдельных случаях нужна определенная подготовка.
- Место прекращения арендного договора.
Минимизация спорных ситуаций зависит от полноты описания объекта в документе.
Обоюдное согласие касательно прекращения периода действия подтверждает договор о преждевременном прекращении срока арендного соглашения. А также он необходим в таких случаях, как:
- Одна из сторон отказывается исполнять обязательства.
- В первичной сделке прописана автоматическая пролонгация.
- Сделка была заключена на неопределенный срок.
Если обоюдное согласие достигнуто, то подписание указанного бланка – это исключительно формальная процедура. Но вместе с тем его нужно составлять внимательно и грамотно, иначе для арендодателя появится лазейка для взыскания материального ущерба.
