Расторжение договора купли-продажи квартиры

Причины расторжения

Чтобы обернуть вспять свершенную ранее сделку, которую между собой заключили бывший и новый собственник квартиры, необходимо:

  • добиться обоюдного согласия сторон;
  • произвести заключение соглашения о ее расторжении;
  • огласить официальную причину, которая по закону окажется достаточно весомой для аннуляции ранее заключенных договоренностей.

Нюансы причин, по которым обе стороны приняли решение о расторжении договора – вот самый важный момент

Основания, которые могут послужить достаточно весомой причиной, будут следующими:

  • нарушения сделки, повлекшие за собой значительные последствия;
  • обязательства одной из сторон или обеих сторон, которые так и не были выполнены;
  • обстоятельства участников договора, которые изменились.

Согласно нормам Гражданского Кодекса нашей страны, нет никаких проблем в расторжении договора между сторонами, при условии, что договор еще не заключен. При этом, нужно четко понимать, что заключенным договор будет считаться только в том случае, когда будет произведена государственная регистрация права собственности нового владельца.

Иными словами, пока в Едином государственном реестре недвижимости не будет произведено указание на переход какого-либо объекта в собственность другому человеку, данная договоренность на официальном уровне признана не будет. Получается, раз записи нет, не перешла на официальном уровне и квартира к новому собственнику.

Ввиду указанного выше обстоятельства возможно расторжение договоренностей при наличии весомых причин. Так, например, если покупатель недвижимости уже после подписания бумаг все также не выплатил полную или остаточную стоимость жилья, недвижимость не передается ему в пользование, и спор плавно перетекает из формата частных отношений в судебное разбирательство. В данной ситуации, к сожалению, без этого не обойтись.

Как видите, риск действительно велик

Вы, разумеется, также можете подать в суд иск, в котором будет обозначено требование о возращении уже исполненной части договоренности в исходное состояние, однако, нет гарантии, что суд примет его во внимание, и удовлетворит просьбу

Когда это возможно, а когда уже нет?

Условия, при которых можно изменять или расторгнуть договор купли-продажи недвижимости или любой другой сделки, прописаны в ст. 450 ГК РФ.

То есть действие договора прекращается при серьезных нарушениях его условий одной из сторон сделки или в других случаях, которые прописаны в законе или непосредственно в самом соглашении.

Серьезными нарушениями можно назвать такие, при которых один из участников сделки при нарушении ее условий получает существенный ущерб или если другими словами, то продавец (покупатель) не придерживается того, на что второй участник рассчитывал при заключении договора.

Среди частых нарушений встречаются такие, как:

  • отказ покупателя оплатить имущество, то есть, если соглашение уже зарегистрировано и подписано в Росреестре, а продавец так и не получил деньги от продажи квартиры;
  • отказ продавца квартиры от снятия с регистрационного учета и выселения.

Существуют также условия, которые не могли быть предвиденными при заключении сделки купли-продажи обеими сторонами, то есть договор прекращается в результате непредвиденных обстоятельств, а обе стороны при этом не виновны.

Больше всего такие случаи встречаются при судебных разбирательствах и прецендентов такого рода можно назвать множество. К примеру, покупатель и продавец заключили договор купли-продажи, при этом изначально обсудили все условия.

Одна из сторон сделки, то есть продавец, дал гарантию, что на квартиру никто другой не претендует, она не находится в залоге и т. д. Допустим, после того, как сделка завершена, вдруг появляется дальний родственник продавца, например, недавно вышедший из тюремного заключения. Он ранее был зарегистрирован и постоянно проживал в данной квартире, а теперь через суд хочет добиться возвращения имущества.

Суд решает, что заключенный имеет право дальше жить в своей квартире и в итоге он получает разрешение дальше пользоваться своим жильем. Покупателю ничего не остается, как требовать отменить все взятые ранее на себя обязательства по договору купли-продажи, так как если бы он знал о таких радикальных изменениях обстоятельств, то не заключал бы сделку.

Итак, главные правила по расторжению договора прописаны в Гражданском кодексе и происходит все таким же образом, как и при оформлении сделки (п.1 статьи 452 ГК).

По требованию одной из сторон и только в судебном порядке договор может быть расторжен:

  • при существенном нарушении условий сделки купли-продажи одним из участников;
  • в иных случаях, которые предусматривает ГК, другие законы или сам договор.

Договор считается расторгнутым или измененным в случае отказа полностью или частично одной из сторон в исполнении его условий и когда данный отказ допускает закон или соглашение обеих сторон договора.

Расторгнуть договор можно как по решению суда, так и по обоюдному согласию обеих сторон (ст. 450 Гражданского кодекса РФ).

Приведем пример, когда договор купли-продажи нельзя расторгнуть. Допустим, обе стороны (т.е. покупатель и продавец) заключили сделку по передаче прав на квартиру. Продавец подготовил жилье к продаже, покупатель заплатил всю необходимую сумму, а затем они подали документы на государственную регистрацию.

По истечении определенного срока (в данном случае это один месяц), покупатель становится законным собственником квартиры, а продавец теряет все права на нее. Ни у кого из сторон претензий друг к другу не наблюдается, но по каким-то причинам (здесь это не имеет особого значения), обе стороны договора решили его расторгнуть.

Данное соглашение уже было произведено и поэтому ответ на вопрос о том, получится ли в данном случае расторгнуть договор очевиден: нет, не получится, так как сделка уже состоялась, а расторгнуть можно только действующий договор, который еще в силе. В данном случае есть только один выход: необходимо в обратном порядке заключать сделку купли-продажи, опять регистрировать сам договор и передавать право собственности. В этом случае доход никто из участников соглашения не получит, поэтому НДФЛ платить не нужно.

Как избежать проблем

Нередко расторжение договора является вынужденной мерой, но возможные риски можно снизить. Например, для покупателя распространенной проблемой бывает несвоевременное освобождение жилплощади продавцом.

Многое зависит и от помощников, которые выбрали покупатель или прежний владелец. Если сделка оформляется через агентство недвижимости, к его выбору нужно подойти со всей ответственностью. Не стоит безоговорочно верить рекламе. Лучше проверить юридические документы, лично оценить офис, поведение сотрудников.

О многом сказать может даже сайт компании. Красочный одностраничный лендинг с заманчивыми обещаниями должен не обрадовать, а насторожить. Зато ресурс в сдержанном стиле с полезной информацией, которая регулярно обновляется – хороший признак. Также не будет лишним проверить, как давно зарегистрировано доменное имя — проверить можно здесь.

Любая операция, связанная с недвижимостью – это всегда серьезное решение и солидные деньги. Расторжение купли-продажи квартиры – процесс еще более серьезный и имеющий свои тонкости. В большинстве случаев спорные вопросы приходится решать в судебном порядке. Чтобы сделать все грамотно, нужно внимательно составлять и проверять документы, уметь оперировать законами, а еще лучше — воспользоваться услугами хорошего юриста.

Источники

  • http://prokvartiru.com/pokupka/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi
  • https://nsovetnik.ru/dogovor/kak_pravilno_rastorgnut_dogovor_okazaniya_uslug/
  • https://urist-bogatyr.ru/article-item/rastorzhenie-dogovora-na-okazanie-uslug/
  • https://glavkniga.ru/forms/784
  • https://ecm-journal.ru/post/Rastorzhenie-dogovora-v-odnostoronnem-porjadke.aspx
  • https://metrprice.ru/analitika-rynka/mozhno-li-rastorgnut-dogovor-kupli-prodazhi-poryadok-i-sposoby
  • http://zaschita-prav.com/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi/
  • https://moezhile.ru/novostrojki/rastorzenie-dogovora-kupli-prodazi.html
  • https://pravovoi.center/avtoyurist/oformlenie-prava-sobstvennosti/kuplya-prodazha-avto/dogovor/rastorzhenie
  • https://rusjurist.ru/dogovory/dogovor_kupliprodazhi/rastorzhenie_dogovora_kupliprodazhi_po_iniciative_pokupatelya/
  • https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/pokupka-kvartiry/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry

Для чего требуется подписание

Иногда контрагенты готовы купить квартиру, но для того, чтобы оформить документы, требуется выполнение определенных условий. Среди них может быть:

  • оформление права собственности;
  • регистрация перепланировок;
  • получение кредита;
  • снятие залога;
  • фактической освобождение жилплощади.

На это требуется время, иногда полгода-год, в течение которых покупатель хотел бы забронировать за собой право на последующее оформление объекта в собственность. Если прямо сейчас зарегистрировать переход права собственности возможности нет, а потерять квартиру или дом не хочется, то Гражданский кодекс предлагает реализовать такую правовую конструкцию, как предварительное обязательство заключить в будущем сделку.

Способы расторжения

Законом (ст. 450 ГК РФ) установлено, когда и как аннулировать сделку купли-продажи квартиры:

  • по обоюдному согласию сторон в любой момент его действия;
  • в судебном порядке, когда одна из сторон не согласна расторгнуть договор или нарушает условия соглашения.

Инициатива покупателя

Соглашение расторгается по инициативе покупателя, когда со стороны продавца имеются нарушения договорных обязательств.

Таблица 1. Перечень ситуаций, в которых покупатель может требовать расторжения договора

СитуацияСтатья ГК, дающая право требовать расторжения договора
Проблемы с передачей недвижимости. Продавец активно или пассивно уклоняется от фактической передачи квартиры покупателю, прямо отказывается выполнять это условие463, 556
Отказ или уклонение от передачи документов на недвижимость в срок, установленный договором, или в разумный срок, определенный покупателем464
Квартира имеет существенные недостатки, которые не оговорены в договоре или были скрыты продавцом557
Продавец отказался страховать недвижимость, несмотря на достигнутую и закрепленную соглашением договоренность490

Инициатива продавца

Продающая сторона имеет тот же объем прав и обязанностей по сделке, что и покупатель. За ним сохраняется право требовать расторжения соглашения. Произвольный отказ недопустим.

Таблица 2. Перечень ситуаций, когда договор может быть расторгнут по инициативе продавца

СитуацияСтатья ГК, по которой имеется право требовать расторжения договора
Покупатель не принимает или прямо отказывается принять квартиру556
Отказ от оплаты486
Отказ от страхования, если оно отнесено к обязанностям покупателя490

По договоренности сторон

Расторжение соглашения по обоюдному согласию сторон допускается всегда. Главное требование – соблюдение формы: дополнительное соглашение должно быть оформлено так же, как основное. Если договор имеет нотариальную форму, то и дополнительное соглашение, прекращающее его действие, должно заверяться. Для всех остальных достаточно простой письменной формы.

Рисунок 3. Символ правосудия – весы. Источник сайт молодежной газеты РСОА «Слово»

Через суд

Если договориться с контрагентом о заключении соглашения, расторгающего договор, не получилось, то разрешать спор придется через суд. Для этого составляется исковое заявление и подается в орган правосудия. Сложилась судебная практика по вопросам расторжения соглашений, касающихся недвижимости. Недавно Верховный Суд вынес определение, в котором указал, что отсутствие оплаты со стороны покупателя является существенным нарушением условий соглашения и может стать основанием для расторжения договора. До этого применялась позиция, согласно которой продавец мог требовать взыскания долга с покупателя – следовательно, его право не нарушалось. Отсутствие оплаты не считалось основанием для расторжения соглашения.

Основная ошибка, которую можно допустить на этапе составления заявления, заключается в неполном указании требований. Помимо просьбы о расторжении договора, она должна включать требование возврата квартиры и денег. Стороны обязаны вернуться в первоначальное положение, которое существовало до сделки. Отсутствие указанного требования приведет к затягиванию процесса или его существенному осложнению.

Обратите внимание! Оспорить расторжение договора, оформленное вступившим в силу решением суда, невозможно. Если сторона не согласна, она должна приводить свои доказательства на стадии рассмотрения дела

Срок расторжения договора купли-продажи квартиры

Подписание договора требует зарегистрировать его в соответствующем органе, как и передачу прав на недвижимость. Чаще всего эти процедуры выполняются одновременно. В течение месяца, если условиями договора не предусмотрено иное, договор можно расторгнуть. В противном случае он уже не будет действовать, т.е. перейдет в статус завершенных.

Если документы на регистрацию уже поданы, следует немедленно обратиться для их возврата. Срок исковой давности берет свое начало в день регистрации договора.

Если все условия по договору полностью выполнены обеими сторонами, никаких нарушений не наблюдается, то заявлять о желании расторгнуть сделку уже поздно.

Сложные ситуации и судебная практика

Часто спорные ситуации, перешедшие в судебную стадию рассмотрения, вызывают вопросы у истцов и ответчиков, особенно когда суд отказывает в рассмотрении требования. При подаче иска следует учитывать:

  1. Моральный ущерб при расторжении договора невозможно взыскать с физического лица. Если продавец-застройщик, то, опираясь на законодательства о правах потребителя, взыскивается неустойка.
  2. Если объект не куплен в течение года, то предварительные обязательства теряют свою силу, специально прекращать их, обращаясь в суд, не требуется.
  3. Бремя доказывания изменения обстоятельств ложится на истца.
  4. Ущерб, возможный к причинению заявителю при выполнении согласованных условий, должен быть оцениваем в финансовом выражении.

Соблюдение всех этих правил позволит добиться положительного решения и не понести убытков, связанных с выполнением предварительного соглашения.

Как правильно прописать в договоре пункт о его прекращении

Граждане часто не обладают достаточной грамотностью, чтобы учесть разницу между расторжением договора и односторонним отказом от исполнения. Невнимательность заказчика к этому пункту соглашения может стоить ему существенных затрат, так как даже через несколько месяцев исполнитель может обратиться в суд для получения оплаты и причитающихся компенсаций за просрочки.Суды, которые при наличии спорных аспектов в договоре должны стремиться установить фактическую волю сторон, нередко встают на сторону истца, расценивая такие формулировки как указание на дополнительный способ прекращения обязательств.На практике у исполнителя, особенно если это крупная организация, имеется заранее подготовленный договор оказания услуг, который подписывается большинством заказчиков. Но не стоит лениться его прочесть. Заказчик всегда вправе до подписания потребовать внести корректировки в договор, например вместо пункта о прекращении добавить формулировку: «Стороны вправе отказаться от договора в одностороннем порядке, предупредив…» Это защитит обе стороны от возможных взаимных претензий.Остается сказать, что при составлении договора возмездного оказания услуг нужно быть предельно внимательным к формулировкам, включая аспекты его прекращения. В противном случае вместо незатруднительного отказа от исполнения с небольшой компенсацией стороны могут долго решать возникшие вопросы в суде с привлечением профессиональных юристов.

Расторжение в одностороннем порядке

В одностороннем порядке аннулировать сделку возможно до регистрации при нескольких условиях. Необходимы достаточные основания в виде достаточно серьёзных нарушений условий по сделке с одной из сторон. Если, к примеру, покупатель отказывается оплачивать стоимость недвижимости, в соответствии с условиями сделки, или продавец не передает недвижимость после получения денежных средств. Если стороны не могут самостоятельно мирно договориться, тогда необходимо решать возникшую спорную ситуацию в судебном порядке. Особенно это касается тех договоров, которые расторгаются уже после оформления.

Важно иметь в виду, что при таком раскладе всё, что было исполнено по сделке, уже не подлежит возврату (залог, аванс, имущество и пр.). Конечно же, можно подать исковое заявление о возврате всего исполненного по соглашению или хотя бы его части, но далеко не факт, что это требование суд удовлетворит

В этом случае есть риск остаться и без средств, и без имущества. Единственно возможный вариант в такой ситуации — признать договор недействительным.

При явном нарушении условий сделки купли-продажи в отношении надлежащего качества предоставляемого по договору объекта имущества, покупатель вправе требовать прекращения договора в одностороннем порядке на основании заведомо неблагоприятных условий сделки. При этом основное значение приобретает тот факт, что представленные характеристики предмета договора не соответствуют действительным.

Об авторе

Валерий Исаев

Валерий Исаев окончил Московский государственный юридический институт. За годы работы в адвокатской сфере провел множество успешных гражданских и уголовных дел в судах различной юрисдикции. Большой опыт в юридической помощи гражданам в различных областях.

Существенность оснований для расторжения

Если контрагенты потеряли интерес к сделке или собственность не предполагается к продаже. Например, в случае отказа залогодателя на выдачу разрешения на сделку, закон предусматривает два механизма прекращения действия такого соглашения:

  1. Двухстороннее, когда и продавец, и покупатель не возражают прекратить взаимоотношения.
  2. Одностороннее, когда решение выйти из переговорного процесса возникает по инициативе только одного из контрагентов. Ими может быть предусмотрено право любого из участников на отказ от покупки или продажи по его воле. Если такой нормы нет, то этот шаг придется реализовывать в судебном порядке с предварительным направлением претензии

Расторжение предварительного договора по воле только одного контрагента требует наличия существенных оснований.

Ему придется обратиться в арбитраж и доказать:

  • что второй контрагент существенно нарушил свои обязательства, в результате другая сторона понесла или может понести существенные убытки;
  • или внешние факторы изменились и при исполнении договора он потеряет большую часть того, на что реально рассчитывал. При этом будет отказано в удовлетворении требования, если истец будет ссылаться на причины, которые вляются обычными предпринимательскими рисками, изменение конъюнктуры на рынке, например. А также на те, которые нетрудно было предвидеть при нормальном ходе вещей. Примером служит ситуация, когда внезапно принимается решение о строительстве в районе, где находится коттедж или таунхаус, мусоросжигательного завода.

Как правильно составить и передать заявление или письмо о расторжении договора: образец уведомления

Можно направить уведомление иными способами, если это прописано в самом договоре, например факсом. Как и в случае с соглашением о расторжении, закон не содержит жесткой формы рассматриваемого документа, однако представляется правильным соблюдать правила делового оборота.

А потому уведомление обычно включает следующие сведения:

  • наименование и реквизиты организации, куда направляется документ;
  • наименование документа: «Уведомление о расторжении в одностороннем порядке договора возмездного оказания услуг» или «Заявление об одностороннем отказе от исполнения договора возмездного оказания услуг»;
  • дата и место составления документа;
  • реквизиты договора оказания услуг: номер и дата;
  • наименования сторон соглашения, как они были указаны в договоре;
  • причины, побуждающие сторону расторгнуть его (если речь идет об отказе от исполнения, этот пункт необязателен);
  • статья ГК РФ, на основании которой прекращается договор;
  • указание на намерение компенсировать затраты или убытки, выполнить какие-либо еще обязательства, вытекающие из прекращения договора;
  • момент, с которого соглашение будет считаться расторгнутым.

Признание сделки недействительной

Граждане нередко обращаются в суд с требованием о признании заключенного ранее договора недействительным. Основанием для подобного наступает незаконность соглашения. Если суд согласится удовлетворить требования, договор не будет расторгнут. Однако сделку признают не действительной. Чаще всего такое решение принимается, если соглашение подписал недееспособный гражданин, или действие выполнено лицом, на которое оказывают насильственное давление. Введение в заблуждение также приводит к тому, что сделку признают недействительной. И если суд примет подобное решение, каждое из лиц вернется к тому же имущественному положению, которое было до момента подписания договора.

Видео

Расторжение сделки с материнским капиталом

Расторжение сделки с использованием материнского капитала имеет свои особенности

Расторгнуть соглашение в этом юридически сложном случае лучше всего до государственной регистрации сделки. Основанием для этого может быть требование Пенсионного фонда, при наличии противоречий правилам по материнскому капиталу в любом пункте ДКПК.

Отметим, что до получения денег продавцом квартиры существует риск, что ПФР не удовлетворит предложенное жилье и он откажется перечислять денежные средства. Тогда родителям придется самим выплачивать эту сумму или расторгать сделку. При этом законом не предусмотрены штрафные санкции в отношении покупающей стороны.

Если квартира продается по ипотеке

Особенность сделок такого формата в том, что недвижимость находится в залоге. Так будет до тех пор, пока все средства не будут возвращены покупателю, а тот, в свою очередь, вернет их в банк. Причем даже расторжение договора не освобождает от этого, поскольку пока не будут возвращены ипотечные средства, недвижимость так и останется заложенной. Таким соглашением банк пытается себя обезопасить.

Самым благоприятным окончанием всех событий, является заключение договора, но если его расторгли, важно вернуть суму задатка. Но, к сожалению, так бывает не всегда, ведь квартиру подыскивает не банк, который тысячу раз все перепроверит, перед тем как дать разрешение на передачу средств, а сам человек

Только ему отвечать за добросовестность продавца.

Потому бывают ситуации, когда деньги выплачены, но квартиры нет, так как присутствовал факт мошенничества. Но с клиента банка это не снимает отвесности. Он должен выплатить те средства, которые были предоставлены ему в качестве задатка на квартиру, пусть сделка сорвалась, а возвращение средств пришлось добиваться через суд. Именно потому чтобы отстоять свои права, нужен опытный юрист, который тщательно проверит все документы при покупке, ведь с банками лучше не шутить, а то придётся всю жизнь выплачивать деньги за чужую жилплощадь.

Дорогие читатели!

Это быстро и бесплатно!
Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).

Если покупатель внес предоплату

Задаток – это денежная сумма, которую потенциальный покупатель отдает продавцу в качестве предоплаты, заключая предварительный договор. Он является доказательствам, что предварительная сделка состоялась, а в планах стоит заключение основной сделки. Но когда договор разрывается, хочется вернуть свои деньги. В случае с задатком это возможно, поскольку если сделка срывается со стороны продавца, то на него ложится ответственность за возврат задатка в удвоенном размере.

А вот в случае с авансом такой проблемы нет, поскольку его возвращают в таком же размере, в каком он предоставлялся. Впрочем, задаток выгоднее, так как если сделка разрывается с инициативы покупателя, то деньги остаются у продавца. Потому заключая предварительный договор, многие отдают предпочтение именно ему. Если же сделка расторгается по согласию обеих сторон, то согласно законодательству, оплата должна быть возвращена в том же виде, в каком предоставлялась, то есть, сумма не увеличивается и не уменьшается.

Как вернуть предоплату за квартиру, если продавец отказывается возвращать деньги или скрылся, не давая о себе знать? На этот случай тоже есть своя процедура, но лучше перестраховаться, чтобы в суде было легче доказать свою правоту:

В первую очередь нужно ещё раз ознакомиться с документацией, поскольку вполне может быть, что покупатель связался с мошенниками. В таком случае от оппонента невозможно требовать вернуть деньги, подавая в суд. Здесь уже совершенно другое – криминальное провождение. Кроме того, бывает, что квартира продается незаконно, так как на сделку нет согласия со стороны супруга или супруги продавца. И, конечно же, никогда не отдавайте деньги посреднику. Передача должна состояться исключительно на счет продавца;

После внесения предоплаты нужно обязательно попросить у продавца расписку за полученные деньги

Важно чтобы сумма в ней была указана настоящая, поскольку именно такое количество денег будет возвращено, если выиграть дело в суде. Кроме того, должна быть расписка, указывающая, что в случае отказа от продолжения сотрудничества, сумма возвращается покупателю;

Если дальнейшее сотрудничество не намечается, пострадавшая сторона обращается в суд чтобы вернуть деньги, но только в том случае, если мирное урегулирование конфликта не дало результата

Для этого составляется исковое заявление, а также суду обязательно нужно предоставить расписку, в качестве доказательства, что деньги получены;

Если расписки по каким-то причинам нет, можно подать иск с формулировкой о незаконном обогащении продавца. В таком случае в качестве доказательной базы используются выписки из банковских счетов и по возможности показатели свидетелей;

Если продавец пропал, его поиском займется ФССП, но ответчик обязательно будет найден.

Но в любом случае, чтобы в суде не было проблем, с самого начала сделку должен сопровождать юридически грамотный человек

Он поможет составить документы при покупке квартиры, образец которых пусть и можно скачать в интернете, но важно взять актуальный пример, иначе в суде даже не будут его рассматривать.. В документе указывают:

В документе указывают:

  • На каких условиях может быть проведено одностороннее расторжение договора, причем указываются даже малейшие нюансы;
  • Кроме того, в договоре нужно обозначить в каком порядке будет возвращаться аванс, если в этом возникнет необходимость;
  • Установлены сроки, на протяжении которых может быть заключен основной договор. Они могут быть меньше или больше обозначенного в законодательстве года;
  • А также чётко прописывается порядок заключения завершающего документа.

Таким образом, как продавец, так и покупатель смогу доказать что выполняли условия сделки либо не делали этого.

Расторжение договора купли-продажи квартиры в связи с неоплатой

Все денежные операции необходимо подтверждать документально.

Возможно несколько вариантов внесения оплаты за недвижимость:

СпособДействия
Наличный расчетПередачу денег следует оформить распиской, желательно скрепить подписями свидетелей
Безналичный переводПеречислить сумму на банковский счет продавца, операция подтверждается выпиской из финансового учреждения

Продавец может направить в суд заявление о нарушении условий соглашения, если деньги не поступили в указанный срок, и потребовать его расторгнуть.

В случае, когда недвижимость была передано покупателю, а деньги к продавцу так и не поступили, судья принимает одно из следующих решений:

  • отменяет сделку, объект продажи возвращается продающей стороне;
  • договор признан действительным, суд обяжет покупателя выплатить полную сумму покупки, а также неустойку за нарушение сроков оплаты.

После регистрации

В этом случае Продавец серьезно рискует. Он уже потерял право собственности на данную квартиру. Если же возникают обстоятельства, требующие расторжения сделки, ему необходимо поторопиться. После того как будут исполнены все обязательства и пройдет месяц с момента начала действия договора, отменить его будет уже невозможно.

Правило прописано в Гражданском кодексе РФ. Аннулировать договор при его частичном исполнении проще, если в нем прописаны условия для подобного развития событий. В противном случае придется руководствоваться скупыми предписаниями законодательства, т.е. в случае грубого нарушения условий договора.

Аннулирование не предусматривает возвращения материальных ценностей, потраченных на частичное исполнение условий сделки до ее признания недействительной. Грубые нарушения, повлекшие за собой еще и ущерб для пострадавшей стороны, дают ей право требовать возмещения понесенных убытков и морального ущерба, наряду с возвращением остального имущества.

Основные положения

Без причин аннулировать договоренности и вернуть обратно имущество и денежные средства нельзя. Такую возможность дают условия подписанного договора или требования законодательства. Само по себе расторжение сделки не влечет обязанность по возврату полученных благ. Последствия подобной ситуации должны быть подробно прописаны в документе, закрепляющем договорные отношения.

Порядок и особенности изменения и расторжения договора регламентируется Гражданским кодексом нашего государства, а именно главой двадцать девятой. В таблице приведено ее содержание для быстрой ориентации в законодательном акте.

Другие разделы кодекса также принимаются во внимании при рассмотрении вопроса. Важным нормативом для понимания темы является федеральный закон под номером 218-ФЗ  от 13.07.2015 г., который описывает государственную регистрацию недвижимости.  Он пришел на замену утратившему силу аналогичному законодательному акту, которому был присвоен номер 122.

По доверенности

Если со стороны одного из участников имущественной сделки выступал представитель, он обязан иметь в наличии нотариально удостоверенную доверенность. Исходя из вверенных полномочий, указанных в теле доверенности, складывается алгоритм действий.

Представитель с генеральной доверенностью, подавший договор на регистрацию, обязан представительствовать в суде, а так же имеет на это право, которое даёт ему генеральная доверенность.

Поверенный со специальной или разовой доверенностью, на имя которого оформлена расписка Росреестра, вправе подать заявление на приостановку регистрации и представлять интересы доверителя, если данное полномочие прописано в доверительном документе.

Если же ему представлено только полномочие для проведения регистрационных действий, то он может приостановить регистрацию, а для участия в судебном споре потребуется оформить новую доверенность на представление интересов в суде.

Рекомендуем посмотреть другие наши материалы о том, можно ли и как восстановить утерянный или испорченный ДКП, а также в каких случаях и как заключить дополнительный договор к основному соглашению купли-продажи квартиры.

Судебная практика

В судебных заседаниях сталкиваются с различными обстоятельствами, происходящими в реальной жизни.

СлучайПример
За одним из прежних хозяев сохранилось право пользования жилым помещениемОдного из проживающих, не являвшегося собственником посадили в тюрьму, он отсутствовал длительное время.

Квартира продана, освободившийся гражданин возвращается домой.

Если не прошло 3 года с момента покупки, то можно отменить сделку через суд.

Недействительные сделкиПри покупке недвижимости необходимо, прежде всего, убедиться в дееспособности гражданина.

Если квартира оформлена на несовершеннолетнего требуется согласие органов опеки на сделку.

Человека заставили подписать договор с применением силы и угроз или обманным путем.

В перечисленных случаях сделка признается ничтожной и отменяется. У каждой из сторон остается имущество, которое было их собственностью первоначально.

Покупка жилья всегда связана с риском, как для продавца, так и для покупателя. Если по непредвиденным обстоятельствам возникла необходимость в отмене сделки, первоначально нужно попытаться уладить вопрос путем переговоров со второй стороной. При получении отказа на поступившее предложение следует обратиться в суд.

Что делать, если решение не в вашу пользу?

Если истец или ответчик считают решение суда необоснованным, они вправе подать апелляционную жалобу (ст. 320 ГПК РФ).

В некоторых случаях решение о расторжении договора действительно выносится не в пользу лица, даже если фактически ответчиком были нарушены существенные условия сделки.

Например, покупатель не до конца заплатил сумму, установленную договором, но переход права собственности уже зарегистрирован в ЕГРН и не только на него, но и на несовершеннолетнего ребенка. Суд в этом случае может только обязать покупателя оплатить недостающую часть суммы и проценты за просрочку, если они были предусмотрены ДКП.

Поделитесь в социальных сетях:vKontakteFacebookTwitter
Напишите комментарий