Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости

Если расторгнуть сделку решил продавец

Продавец имеет такие же права, как и покупающая сторона, и тоже может требовать прекращения действия договора. Как и в предыдущем случае, первым делом продающей стороне следует попытаться договориться с покупателем о расторжении сделки по взаимному согласию. Это самый легкий и быстрый способ.

Если консенсус не найден, то продавец должен действовать по стандартной схеме: письменно известить покупателя о своем желании расторгнуть договор, подождать тридцать рабочих суток, после чего подать исковое заявление в суд.

Основными причинами, которые суд принимает во внимание в этом случае, являются:

•        отказ покупателя принять квартиру;
•        покупатель не исполняет свои обязательства в период, указанный в договоре;
•        нежелание покупателя оплатить сделку;
•        покупатель не осуществил страхование, хотя был обязан это сделать по договору;
•        иные случаи, предусмотренные законом.

При обращении в суд следует учитывать тот факт, что расторжение сделки, происходящей по инициативе продавца, не означает автоматический возврат жилья, если в договоре нет пункта об обратном возврате в собственность квартиры в случае прекращения договорных отношений между сторонами. Поэтому юристы по недвижимости рекомендуют продавцу сразу указывать в заявлении требование вернуть проданную недвижимость, чтобы избежать повторных судов и излишних расходов на них.

Отмена сделки из-за прописанных в квартире посторонних лиц

Если сделка по купле-продаже недвижимости совершается на вторичном рынке и жильё покупается в старом доме, есть риск, что в квартире окажутся прописанные граждане, наличие которых может выясниться лишь спустя длительное время, например, по освобождению бывшего жильца из мест лишения свободы. Кроме того, после регистрации сделки могут выявиться наследники на данную квартиру, ранее проживавшие в других регионах страны или за границей. Данные обстоятельства являются уважительной причиной для признания сделки недействительной и последующего расторжения договора.

По результату обращения в суд на этих основаниях вердикт, скорее всего, будет однозначен — продавца обяжут вернуть все ранее переданные ему денежные средства, а покупателя — передать недвижимое имущество в первоначальном виде, так как прописанный в нём гражданин имеет все права жильца и претендует на долю в нём, то есть подобные нарушения в гражданских отношениях имеют обратную силу, и суд может аннулировать действие документа.

Образец иска о расторжении договора

Сроки расторжения

Их назвать сложно, поскольку каждый договор имеет индивидуальный срок действия, определенный моментом исполнения взаимных обязательств. После их выполнения соглашение считается исполненным и более не действующим. Чаще всего окончание его действия связывается с моментом государственной регистрации перехода права собственности.

Покупатель или продавец могут обратиться за защитой своих прав в течение трех лет после совершения сделки. Это не означает, что через три года после покупки квартиры допустимо требовать расторжения, но стороны могут заявить иные требования, связанные с предметом сделки, – например, о качестве.

Когда возможна отмена сделки

Условия, на которых договора расторгаются или изменяются, подробно описаны в статье 450 Гражданского Кодекса России. Это касается не только покупки или продажи недвижимости, но и совершения других сделок.

Серьёзное нарушение – это такое действие, в результате которого вторая сторона получает серьёзный ущерб. К таким нарушениям обычно относят:

1. Отказ из выселения из квартиры, снятия с регистрационного учёта. Обычно такие нарушения допускают сами продавцы.
2. Отказ вносить плату. Например, когда договор уже подписан, прошёл процедуру госрегистрации. Но продавец так и не получил своего вознаграждения.

Осмотр помещений

Российская Конституция гарантирует неприкосновенность квартиры, дома. Туда запрещено проникать без согласия живущих там лиц. Но есть и исключения  — судебное постановление или другие случаи, описанные в федеральном законодательстве. Это ситуации, где требуется защита законных интересов людей при угрозе их здоровью, жизни, задержании подозреваемых, предупреждении преступления, при определении обстоятельств несчастного случая. В такой ситуации работник следствия оповещает судебные и прокурорские органы об осмотре жилья без согласия собственника в течение суток.

Проведение визуального обследования запрещает чего-либо касаться, переставлять, открывать. Если во время визуального изучения квартиры что-либо ищут, потом в суде собранные доказательства могут признать незаконными. Детальный досмотр проводится при подозрении на совершение правонарушения, для него не надо возбуждать дело. Отличие здесь такое: полицейский не вправе самостоятельно открывать вещи, но может высказать просьбу сделать это собственнику квартиры или дома. Если правоохранитель проявляет самостоятельность, то это самоуправство, о чем стоит сообщить вышестоящим инстанциям. Юристы советуют не мешать незаконному досмотру, а фиксировать происходящее фото- и видеоспособом.

Как оформить соглашение о расторжении договора

Соглашение о расторжении сделки оговаривается в 29 главе ГК РФ, а именно в тексте статьи 452, имеет установленную форму и регламентированный бланк. Перед заполнением документа сторона, инициирующая процесс, может скачать соответствующие шаблоны и образцы по ссылке. Бумага оформляется либо от руки, либо при помощи ПК и содержит следующие сведения:

ЧЧ.ММ.ГГГГ составления документа и адрес его подписания сторонами, договорившимися о расторжении сделки.
Все личные данные о покупателе и продавце — в строгом соответствии со сведениями, указанными в первичном договоре и удостоверениями личностей участников процедуры. Кроме паспортных данных, также необходимо зафиксировать место фактического проживания сторон, а также номера их телефонов и адреса электронных почтовых ящиков.
Далее идёт «тело» соглашения, в котором указываются обстоятельства, побудившие участников сделки отменить своё решение, а также высказать обоюдное желание о прекращении процедуры регистрации права

В данном пункте очень важно прописать все причины данного действия, так как регистрирующий орган имеет право отказать при отсутствии важных обстоятельств.
Указывается процедура возврата денежных средств с учётом штрафных санкций и удержаний (если эти особые условия были зафиксированы в первоначальном документе), в соответствии со ст 453 ГК РФ. Так, в соглашении указываются текущие остатки по основному долгу, рассчитывается и прописывается пеня, исходя из периода просрочки платежей по договору.
В конце соглашения каждый участник сделки ставит личную подпись, подтверждая тем самым своё согласие с написанным в документе.

Для грамотного оформления документа сторонам следует обратиться к квалифицированному юристу по жилищным вопросам, который выполнит документ в строгом соответствии с Гражданским кодексом.

Признание договора недействительным

Признание договора недействительным

При отсутствии возможности расторгнуть договор, его можно попробовать признать недействительным. Суть этих действий различается, однако их результат одинаков – сделка прекращает действовать, ввиду чего обязанности ее участников становятся неактуальными.

Однако последствия такого решения будут отличаться от последствий официального расторжения договора. Так, виновную сторону обяжут компенсировать ущерб, причиненный второй стороне вследствие признания договора недействительным.

Основания для отнесения сделки к данной категории следующие:

• наличие в теле договора нарушений действующих законодательных норм и прочих актуальных нормативных актов;
• заключение сделки с участием гражданина, неспособного руководить совершаемыми действиями (преклонный возраст, алкоголизм, психические расстройства и т.п.);
• составление договора с участием несовершеннолетнего в условиях отсутствия законного представителя;
• принуждение гражданина к подписанию сделки на фоне угроз, введения в заблуждение, сложных жизненных обстоятельств и т.п.;
• мнимость/притворность сделки;

• иные ситуации, требующие индивидуального рассмотрения.

  Если договор заключен, а недвижимость уже отошла новому хозяину, вопрос расторжения договора придется решать через суд

Важные моменты

Процесс расторжения договора сделки довольно сложный и неприятный. Чтобы минимизировать риски возникновения такой ситуации, следует придерживаться нескольких советов:

1. Внимательно отнестись к выбору риэлтера, которому будет доверена сделка.
2. Обязательно ознакомьтесь со всеми пунктами договора.
3. Прописать пункты по срокам и размере оплаты, а также условия расторжения договора, если нарушены обязательства какой-либо из сторон.

Если же обстоятельства вынуждают прекратить договор после регистрации в Росреестре:

• попытайтесь договориться с другой стороной сделки в досудебном порядке: устно или направив письменное уведомление ожидая ответа в течении 30 дней (Статья 452 ГК РФ );
• при невозможности договориться обращайтесь в суд, но запаситесь доказательствами того, что нарушены существенные условия соглашения.

Важные моменты

Всякая осуществляемая сделка, касающаяся реализации недвижимости, не происходит без оформления надлежащего договора. Документ этот выступает основным.

Согласно ему продавцом передается право полной собственности на объект, а вторая сторона таковое принимает, уплачивая сумму, оговоренную в договоре.

И сделка практически закончена, когда стороны подпишут договор. Покупателю останется зарегистрировать должным образом право собственности.

Но если не реализовываются установленные договорные обязательства, то выходом становится расторжение подписанного договора.

Для окончательного прекращения свершенной сделки по согласию сторон потребуется соблюсти тот же порядок, что и при оформлении изначального документа.

Участники заключают соглашение о расторжении. Но обоюдного и добровольного согласия может быть мало.

Причины в нюансах покупки недвижимости, право собственности на каковую подлежит госрегистрации.

Для расторжения ДКП относительно недвижимости после завершенной регистрации собственником своего права надобно наличие весомых оснований.

Например:

• значительные нарушения сделки;
• не выполнение обязательств;
• изменившиеся обстоятельства и т.д.

Основные понятия

Расторжение сторонами договора считается частным случаем завершения договорных отношений.

При этом по ГК преждевременное окончание действительности договора выражаться может разными определениями — «расторжение договора» либо «отказ от выполнения договора».

Когда договор досрочно расторгается, то обязательства по нему прекращаются на период будущий. Следственно, расторжение вероятно лишь для договора еще действующего.

По этому признаку отличается процесс расторжения от признания договора незаключенным или недействительным.

По ГК договор, касающийся продажи недвижимости признается заключенным только после осуществления госрегистрации.

Пока в ЕГРП не появится запись о переходе права к иному собственнику, недвижимый объект продолжается числиться за прежним владельцем.

Можно в одностороннем порядке расторгать договор и до регистрации. Но для этого должны наличествовать основательные нарушения наличествующих договорных условий.

Например, покупатель отказывается оплачивать стоимость по договору или продавец не передает недвижимость. Если стороны не могут сговориться, то надобно обращение в суд.

И здесь важен такой момент, что уже исполненное по содержанию договора не возвращается. То есть, судья расторгнуть договор имеет право, но переданные деньги или имущество не подлежат возвращению.

Велик риск остаться и без денег, и без недвижимости. Единственный вариант в этом случае признание самого договора неверным, то есть недействительным.

Заключение соглашения

Расторгнуть ДКП в отношении недвижимости по общему согласию сторон можно и до регистрации прав собственником и после. Различается порядок действий.

До регистрации достаточно заключить соглашение о расторжении договорных отношений и вернуть исполненное по договору (деньги, недвижимые объекты).

Расторгнуть договор допустимо без обращения в суд, по обоюдному согласию.

Более того подача иска возможна только после попытки досудебного урегулирования, а именно в случае получения отказа второго участника от расторжения договора.

Заключение соглашения начинается с того, что одна из сторон предлагает расторгнуть договор.

Вторая сторона в тридцатидневный срок (если иной период не предусмотрен договором) должна дать ответ. При отсутствии такового или при отказе можно обращаться в суд.

В противном случае решение принимает суд, основываясь на обстоятельствах сделки.

Нормативное регулирование

Расторжение договора при купле-продаже относительно недвижимости регламентировано в гл.29 ГК РФ:

Согласно настоящему законодательству для расторжения договора о купле-продаже недвижимости бытует период давности по искам.

Правомерность сделки может оспариваться в трехлетний срок после регистрации в установленном порядке перехода права собственности.

Основания для аннулирования сделки

Далее рассмотрим,можно ли аннулировать сделку и как?До завершения регистрации договор не вступает в юридическую силу и переход права собственности от продавца к покупателю не завершён, что существенно облегчает расторжение сделки. Право собственности на недвижимость возникает у покупателя согласно нормам статьи 131 и ч.1 статьи 558 ГК РФ и Федеральным законам:

• № 122-ФЗ от 27.07.97 г.
• № 218-ФЗ от 13.07.15 г.

Для этого имущественная сделка должна быть внесена в сведения Государственного кадастра недвижимости (ГКН). Если регистрационная процедура не завершена, договорённости расторгаются согласно нормам главы 29 ГК РФ.

Условиями, допускающими расторжение купли продажи квартиры, являются в первую очередь факты нарушения положений договора, не исполнение одного и более пунктов, внесённых в него. В этом случае вступают в силу нормы статьи 450 ГК РФ. Она констатирует, что заключение договора предусматривает для каждой стороны определённые преимущества. Если одна из сторон обещанных преимуществ не получила – допускается аннулирование сделки. В число таких ситуаций обычно входят:

1. Отсутствие оплаты со стороны покупателя, неправомерная задержка части установленного договором платежа.
2. Отказ покупателя подписать передаточный акт.
3. Отказ продавца составить передаточный акт и ключи от квартиры. Продолжение проживания в квартире после указанного в договоре срока.
4. Обнаружение новых обстоятельств, нарушающих права третьих лиц, и указывающих на оспоримость сделки.
5. Обнаружение обременений, не оглашённых продавцом.
6. При заселении в квартиру установлено её фактическое состояние, отличающееся от обещанного договором в сторону ухудшения. Или иные неполадки, препятствующие проживанию в квартире и существенно снижающие её стоимость.

СПРАВКА: Если нарушения ничтожны, целесообразно добиваться их исправления, а не прекращения правопреемства.

Особняком стоят непредвиденные обстоятельства или форс-мажор, когда в срыве передачи прав отсутствует вина контрагентов. При оформлении купчей такие варианты исхода дела предусматриваются, о чём составляется отдельный пункт, регулирующий действия сторон. Они укладываются в нормы статьи 451 ГК РФ. При аннулировании договорённости о приобретении квартиры, алгоритм действий опирается на указанный пункт.

В этом случае прекращение действия документа оформляется по обоюдному согласию. Если одна из сторон нарушила установленный договором алгоритм, допускается претензионное рассмотрение на основании статьи 452 ГК РФ.

Главное условие правоспособности расторжения сделки – это наличие соответствующих положений в теле договора. При указании на нарушения имущественных прав контрагента даётся обязательная ссылка на внесённый в документ пункт, которым должны были исполниться соответствующие обязательства, но не были исполнены, в нарушение установленных законодательством норм. То есть существенные положения купчей должны содержать обязательства:

• по передаче денег в размере стоимости объекта недвижимости;
• по передаче имущества взамен полученных денег;
• ответственность за неисполненные сторонами обязательства.

Все положения должны быть сформулированы лаконично и не допускать интерпретаций.

Существенное изменение обстоятельств как причина расторжения договора

Ни для кого не секрет, что при заключении сделок каждая из сторон старается просчитать для себя все риски и получить максимальную прибыль. Яркий тому пример — возможность одностороннего расторжения договора, но вполне возможен вариант, когда одну из сторон все будет устраивать, и она откажется от расторжения. Тогда второй стороне придется идти в суд.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств договор может быть расторгнут или изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1. В момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2. Изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3. Исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4. Из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В связи с сложившейся ситуацией в стране, все чаше организации пытаются расторгнуть договор в виду нестабильной финансовой ситуацией. Можно ли, ссылаясь на финансовый кризис как на существенное изменение обстоятельств, расторгнуть или изменить данный договор в суде на основании ст. 451 ГК РФ? Давайте рассмотрим.

Из-за кризиса предприятие обанкротилось и не имеет возможности выполнить свои обязательства по договору перед контрагентом. Убедить суд в том, что последствия финансово-экономического кризиса могут повлиять на возможность исполнения стороной договора, принятых на себя обязательств, довольно сложно. Судебная практика не дает однозначного ответа на вопрос о том, можно ли изменить или расторгнуть договор, ссылаясь на финансовый кризис как на причину существенного изменения обстоятельств. Однако в каждом конкретном случае нужно доказывать, что именно по причине финансового кризиса возникли все перечисленные условия.

В целом надо отметить, что кризис сам по себе не может влиять на изменение, расторжение договора или освобождение от ответственности, если он привел к снижению доходов или если ухудшение экономического состояния бизнеса вызвано также рискованной политикой самого предпринимателя, т. е. в его действиях отсутствует должная осторожность и осмотрительность в оценке сопутствующих рисков

По обоюдному согласию

Судебное разбирательство требует временных и финансовых затрат. Поэтому в первую очередь необходимо попробовать прийти к обоюдному согласию:

1. Направить претензию контрагенту с подробным описанием нарушенных условий.
2. Оформить предложение о прекращении договорных соглашений.
3. Обсудить изменение условий.

Если оппонент готов к компромиссу, то участники могут расторгнуть договор по обоюдному соглашению о расторжении либо сохранить его, изменив часть пунктов (уменьшение цены, продление сроков и др.).

Следует помнить о необходимости правильного оформления: например, договор купли-продажи доли в уставном капитале оформляется у нотариуса, а значит, и дополнительное соглашение о расторжении также должно быть нотариально заверено.

Расторжение договора из-за отсутствия оплаты

Если покупатель нарушает свои обязательства по передаче денежных средств после проведения процедуры регистрации сделки, покупателю следует осуществить следующие шаги:

1. Выйти на связь с покупателем и поинтересоваться причиной отсутствия денежных средств. Может случиться такая ситуация, что у него возникли обстоятельства непреодолимой силы, и он в ближайшее время восстановит все выплаты, покрыв неустойку.
2. Если уважительной причины нет или гражданин умышленно скрывается от второй стороны договора, продавцу стоит выступить в качестве истца, составив досудебную претензию в адрес оппонента. Для оформления подобного документа, как доказательства серьёзности намерений, истец должен ссылаться на статьи ГК РФ в связи с тем, что суд будет рассматривать только реальные факты нарушения закона.

3. Если реакции на неё не поступило, необходимо произвести расчёт невыплаченной суммы со всеми штрафными санкциями по невыполненной части договора и указать данную цифру в оформленном исковом заявлении, после чего подать его в суд.

Кроме того, за неимением средств он имеет возможность предложить свои пути урегулирования конфликта, например, в счёт уплаты части долговых обязательств перерегистрировать на истца свой личный автомобиль или передать ему иные ценные вещи.

Важно! Ответчику по данному процессу необходимо, в свою очередь, подготовить все платёжные поручения, включая расписку о передаче задатка, для подтверждения произведённых выплат, которые впоследствии могут помочь снизить сумму судебных претензий

Соглашение о расторжении договора оказания услуг и его образец

Расторжение договора оказания услуг по взаимному согласию происходит в том же порядке, что и для других гражданско-правовых соглашений. Сторона, решившая по каким-либо предусмотренным законом причинам расторгнуть договор, направляет в адрес второй стороны соответствующее уведомление. Если в течение 30 дней или иного срока, указанного в договоре, поступило согласие на расторжение, стороны подписывают соглашение, прекращая договор во внесудебном порядке.

Соглашение о расторжении договора оказания услуг оформляется в той же форме, что и сам договор, то есть в простой письменной. В нем необходимо указать:

Наименование: «Соглашение о расторжении договора возмездного оказания услуг».
Дату и место заключения соглашения (достаточно указать наименование населенного пункта).
Данные сторон расторгаемого соглашения

Обратите внимание, что они указываются точно так, как были прописаны в договоре, включая личные данные физического лица, если оно является стороной соглашения.
Данные расторгаемого договора (обычно это номер и дата заключения).
Дату, с которой прекращается действие договора. Обычно указывается момент подписания самого соглашения

При этом не стоит путать его с понятием отступного — при таком варианте договор расторгается только после передачи отступного.
Отсутствие взаимных претензий сторон.

В конце обязательно ставятся печати (при наличии) и подписи представителей обеих сторон. Приведенный перечень не является исчерпывающим, стороны могут по своему желанию указать в соглашении дополнительные пункты, не противоречащие нормам закона.

Подведем итоги

Как видите, к сожалению, очень непросто осуществить расторжение заключенного между гражданами договора о приобретении и реализации недвижимости после того, как новый владелец объекта проведет регистрацию собственности в Едином государственном реестре недвижимости.

К сожалению, человеку, не сведущему в юридических тонкостях предусмотреть все нюансы порой бывает трудно, поэтому часто возникают различные сложности. Если вы не уверены, что сможете осуществить сделку самостоятельно, попросите помощи у грамотного специалиста в этой области.

Прежде чем оформить договор, внимательно изучите все нюансы по данному вопросу