Сервитут на земельный участок – что это такое?

Судебная практика

Казалось бы, ситуации, когда сервитут установлен, достаточно простые и понятные. На практике всё обстоит не настолько просто. Рассмотрим несколько  распространённых ситуаций более подробно и попробуем разобраться в том, чего можно ожидать.

Представим себе следующее. У вас есть частный дом и участок земли, который на нём находится. Произведена регистрация недвижимости в полном соответствии с законодательством. Предположим, что городские власти решили проложить трубопровод или электрическую линии таким образом, что, согласно плану, они должны пройти через ваш участок.

Что произойдёт дальше?

• Один из вариантов может состоять в том, что вы добровольно подарите городу тот участок земли, по которому должна будет пройти труба или линия электричества. При этом варианте вы лишитесь части своей земли и не получите никакой компенсации.

• Другой вариант состоит в том, что вы резко против чужого строительства на вашем участке и подаёте на городские власти в суд. Чего в этом случае придётся ожидать? В соответствии с российским законодательством, никаких прав на землю в данной ситуации городские власти получить не могут. Но они имеют полное право претендовать на получение сервитута. Скорее всего, суд примет при рассмотрении этого дела решение об установлении сервитута.

• Рассмотрим почти такой же случай, но с одним важным отличием. Предположим, вы живёте здесь уже давно и имеете полное право зарегистрировать дом и участок на себя, но, пока вы этого не сделали. Городские власти ходят проложить трубопровод или поставить линию электропередач, которые должны пройти через этот участок. Предположим, этот вопрос будет рассматривать суд. Какое его решение будет наиболее вероятным?

Хотя, может показаться, что у городских властей имеются хорошие шансы получить землю с трубопроводом и землю вокруг неё в собственность, на самом деле здесь всё обстоит по-другому. По сути, данная ситуация практически ничем не отличается от только что рассмотренного случая.

Право на участок земли в соответствии с законом принадлежат собственнику (несмотря на то, что он до сих пор не провёл такую регистрацию, право на неё не подвергается сомнению), а город, скорее всего, получит право сервитута, которое даст ему возможность в соответствии с первоначальным планов построить трубопровод или проложить линию электроснабжения.

• Другая ситуация возникнет в том случае, если вы планируете купить дом и соответствующий земельный участок, по которому уже проходит линия электропередач. Теоретически, здесь могут быть два основных варианта:
  • При одном из них вы покупаете участок, на него налагается сервитут, связанный с уже проведённой здесь линией электропередач.
  • Но, возможна здесь и другая ситуация, когда вы покупаете участок без той его части, где установлена линия. Последний участок становится муниципальной собственностью.

Какая разница между этими двумя вариантами? На первый взгляд, её почти нет. Ведь и в том и в другом случае участок под линией электропередач фактически не будет вам принадлежать. Однако, разница всё же есть. Если будет установлен сервитут, вы эту землю можете сдавать в аренду на законных основаниях.

Основанием для этого служит то, что вы будете собственником этой земли. Если правильно отстаивать свою позицию в суде, то вы имеете высокие шансы, что суд примет вариант с установлением сервитута.

Кроме того, нужно не допускать того, когда вместо сервитута, другая сторона становится собственником данного участка земли. Грамотно составленный договор позволит достигнуть в этом вопросе наиболее оптимального результата.

Понятие сервитута

В общем смысле сервитут представляет собой ограниченное право для одного субъекта пользоваться каким-то имуществом другого субъекта. В отношении земельного участка данное право заключается в том, что лицо, которое не является собственником или владельцем земли, может использовать ее в определенных целях, установленных законодательно. При этом существуют такие особенности:

• сервитут является определенным обременением для собственника земельного участка;
• его установление не лишает прав на землю ее законного владельца (собственника, арендатора) и никак не ограничивает его возможности по ее использованию или распоряжению;
• собственник участка имеет право требовать от обладателя сервитута внесения за пользование недвижимостью определенной платы (она должна быть соразмерной тому ущербу, который может быть нанесен земле от установления обременения);
• устанавливаться он может как добровольно (по согласию сторон), так и принудительно, в судебном порядке (по требованию третьего лица);
• сервитут дает право только использовать участок в ограниченных целях — распоряжаться им он не может.

Данный вид обременения устанавливается официально, то есть данные об этом заносятся к общим сведениям о земельном участке (в кадастр).

Для его установления обязательно должны быть соответствующие основания. В зависимости от этих оснований и целей, для которых необходимо установление этого обременения, существует несколько его различных видов.

Составление договора

Существуют основные критерии, следовать которым обязательно при заключении сервитута. К таковым относятся:

• в содержании договора должен быть определен вид наложенного обременения на надел с идентификацией на плане границ, обремененных земельным сервитутом;
• в соглашении должны быть четко перечислены условия эксплуатации земельных ресурсов, чтобы они использовались строго в оговоренных целях;
• за пользование землей должна быть установлена приемлемая плата;

• четко определены сроки внесения материального вознаграждения за аренду земли;
• в сервитуте должны быть прописаны права и обязанности каждой из сторон, их мера ответственности в случае выявления нарушений по сервитуту;
• место расположения надела указывается на плане местности;
• в договоре должно присутствовать детальное описание земельного участка, который подвергается обременению;

• прописание номера по кадастровому учету для заключения соглашения обязательно;
• определяется срок действия разрешения на пользование чужой землей;
• в договоре должна содержаться информация о собственнике земли и о второй стороне — потенциальном пользователе.

1. Преамбула. Идентификация сторон.
2. Предмет соглашения. Здесь указывается основная причина, по которой составляется серветут, и в чьих интересах он устанавливается; прописывается адрес земельного надела; устанавливается срок действия сервитута или событие, при наступлении которого сила документа будет исчерпана; фиксируется размер оплаты владельцу.
3. Правила ограниченного пользования. Указываются линии границ и другой порядок пользования.
4. Права и обязанности сторон. Прописываются необходимые действия, которые должны выполнить стороны контракта. При этом они абсолютно не схожи между собой. Одной из основополагающих обязанностей потенциального пользователя является внесение материального поощрения. Устанавливается плата за сервитут, на размер которой оказывает прямое влияние оценка сервитута земельного участка. Она определяется компетентными органами и соразмерна ущербу, причиненному владельцу земли при внесении обременений на его землю.
5. Дополнительные условия. Оговаривается необходимость последующей регистрации в государственных органах; действие договора, если изменится собственник земельного участка, обремененного сервитутом. Прописывается, когда договор вступает в силу после его подписания обеими сторонами. Также указывается, в скольких экземплярах он будет составлен, и для каких инстанций предназначен.
6. Адреса и реквизиты участников договора.

На территории Российской Федерации действует договор сервитута земельного участка, образец которого вы можете видеть ниже.

Виды ограничений пользования землей

Земельное законодательство (ст.23 Земельного Кодекса) различает два отличных друг от друга вида сервитута:

• публичный;
• частный.

Статьи 274-277 ГК РФ гласят, что обладатель земельной территории может потребовать от владельца близлежащей земли наделения ее частным сервитутом, то есть правом для определенного круга лиц на ограниченное пользование чужим участком земли.

Наделение сервитутом публичным обеспечивается положениями законодательства и может определяться как на уровне субъектов РФ, так и местными органами управления. Публичный тип сервитута вводится с целью обеспечения социальных интересов.

Обременение участка земли таким определением как сервитут не отнимает у его хозяина права обладания, распоряжения и пользования этим земельным наделом.

Обладатель земли имеет право востребовать оплату за применение участка от лиц, которые являются владельцами сервитута, если иное не предусматривается действующими законами.

При исчезновении оснований, по которым был введен сервитут, собственник вправе потребовать отмены его.

Как установить сервитут на земельный участок и что для этого необходимо?

Если вас интересует вопрос о том, как установить сервитут на ЧАСТЬ земельного участка — мы говорим об этом в конце статьи. Также о публичном сервитуте было рассказано ранее в этом материале.

При возникновении потребности в использовании соседнего или иного участка, т.е. для установления сервитута необходимо заинтересованному лицу обратиться к его собственнику (ЗУ) и действовать исходя из нашей инструкции. Рассмотрев возможности его совместного использования, стороны приходят к договорённости, которая излагается в письменном виде и определяется как соглашение сторон об установлении сервитута.

Соглашение о сервитуте земельного участка (образец вы можете сказать в конце статьи) – вид договора между сторонами. Отвечает общим требованиям составления и заключения договоров. На его основании осуществляется гражданско-правовое действие, обстоятельства которого определены в рамках соглашения.

Часто это соглашение называют договор сервитута земельного участка.

Здесь требуется установить стороны, участвующие в заключении соглашения о взаимном использовании земельного участка и дать кадастровые и технические характеристики ЗУ. В основной части соглашения следует подробно, но лаконично и юридически корректно описать:

1. какая площадь участка ограничивается;
2. её местоположение на участке;
3. какие работы планируется проводить;
4. какие объекты располагать;
5. срок использования;
6. условия возвращения и досрочного прекращения.

Стороны указывают значимые для них правовые моменты, во избежание развития конфликта, а также для соблюдения всех обязанностей в соглашении об установлении сервитута. Предусмотреть всё необходимое требуется заведомо, чтобы впоследствии осталось только следовать достигнутым договорённостям, не выходя за их рамки. Если речь идёт о крупных объёмах работ, целесообразно составить проект планирования территории ограничения.

Сервитут подлежит государственной регистрации как вид сделки между лицами, поэтому готовый текст подписывается сторонами и требует регистрации в Росреестре.

Если ЗУ не в собственности, а в аренде у администрации или в праве постоянного (бессрочного) пользования (алгоритм получения описан здесь) – соглашение прилагается к заявлениям сторон, которые подаются в администрацию по месту расположения ЗУ. Так же требуется предъявить свидетельство о собственности на участок. Администрация рассматривает их не более 30 дней и выносит решение. Вынесенное положительное решение становится основанием для дальнейших действий. Отказ можно оспорить в суде, а в случае технических ошибок – исправить их и подать заявления повторно.

1. личность сторон;
2. принадлежность участка стороне соглашения;
3. разрешение администрации об установлении сервитута.

Документы принимаются под расписку, где указывается дата выдачи регистрации сервитута. Обычно она составляет 21 рабочий день.

Все действия, которые проводятся в администрации, не требуют оплаты. Если стороны затрудняются составить соглашение самостоятельно, им требуется обратиться к юристу. Составление соглашения укладывается в сумму от 5 до 10 тысяч рублей, в зависимости от региона проживания и квалификации специалиста.

Вот такой нехитрый порядок установления сервитута на земельный участок действует у нас в РФ.

Основания для установления

Земельный сервитут может возникнуть:

• на исходных положениях нормативных правовых актов;
• на основе договора между собственниками;
• на основе актов, принятых местными органами самоуправления;
• на основании, исходящим из судебного решения;
• при иных обстоятельствах, предусмотренных законом.

Частным сервитутом территория наделяется при необходимости:

• обеспечить проезд либо проход по чужой земле, если без оного обойтись не представляется возможным;
• проведения и/или эксплуатации важных коммуникаций, таких как теплотрассы, водопроводы, линии связи и электричества;
• водоснабжения;
• обеспечения иных потребностей владельца, которые не могут быть осуществлены при отсутствии сервитута (ст.274, п.1 ГК РФ).

Сервитутом публичным территория может наделяться для:

• передвижения через определенную территорию;
• использования участка земли;
• выпаса скота;
• сенокоса;
• использования с целью рыболовства и охоты;
• обеспечения доступа к прибрежной части водоемов;
• осуществления дренажных и иных работ на участке и пр. (ст.23, п.3 ГК РФ)

На каких основаниях может быть установлен?

Данное право ограниченной эксплуатации участка обычно диктуется муниципальными требованиями. Основанием может выступать прошение, переданное главе администрации субъекта РФ. В заявлении отражается необходимость использования конкретного участка с приведением фактов, подкрепляющих данную потребность.

Появление публичного сервитута может иметь место строго на законных основаниях. При его установлении учитываются нормативные правовые акты как государственного, так и местного уровня. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов публичных случаев, где выясняются цели, для которых планируется эксплуатировать участок. Наиболее распространенными являются:

• проход или проезд (о сервитуте на проход и проезд к участку читайте тут);
• выпас или прогон животных;
• осуществление дренажных работ;
• геологоразведочные изыскания, планируемые на конкретном куске земли;
• размещение на территории надела геодезических и межевых знаков;
• для проведения сенокоса, ловли рыбы или охоты;
• проведения инженерных, коммунальных, электротехнических и иных действий.

Наибольшую важность представляют причины, предоставляющие отдых населению в виде походов в лес, на озеро или иного типа отдыха на природе.

Примеры

Публичный сервитут представляют следующие примеры:

1. Разрешение людям пользоваться государственными лесами, для того чтобы собирать грибы, ягоды и так далее.
2. Разрешение пользование прибрежной полосой, например, для купания или рыбалки.
3. Возможность пользоваться государственной землей для выпаса скота.

На каких основаниях прекращается действие сервитута

Главным образом обременение снимается тогда, когда завершился срок действия договора. Или когда работы, требующие использования участка, окончены. При завершении срока действия одна из сторон должна послать второй стороне уведомление. Если вторая сторона не препятствует этому, никаких дополнительных действий не требуется.

В случае досрочного завершения работ ситуация обстоит иначе. Если срок действия договора не закончился, то его положения в гражданском законодательстве считаются приоритетными. Незавершённый по сроку договор может расторгаться только по взаимному соглашению или по решению суда. Поэтому пользователь должен обратиться с официальным уведомлением о завершении работ и предложением о прекращении сервитута. Далее:

1. Если собственник согласен, составляется соглашение о прекращении договора, которое удостоверяется подписями сторон.
2. Если собственник отказывается, пользователь может сохранить обременение до окончания срока действия договора или расторгнуть договор в одностороннем порядке через суд.

Ещё одна причина, по которой допускается одностороннее расторжение договора — это нарушение установленных в нём положений, в первую очередь тех, что касаются ответственности пользователя. В их числе могут быть следующие нарушения:

• нарушение сроков оплаты или её полное отсутствие;
• нарушение границ, установленных для выделенной в пользование доли;
• нецелевое использование земли;
• нарушение правил землепользования: порча верхнего плодородного слоя почвы, пожар или заводнение участка;
• загрязнение окружающей среды;
• нарушение противопожарной безопасности.

Советую обратить внимание на то, что перечисленные и иные нарушения положений договора, если они привели к порче почвы или имущества, нужно компенсировать дополнительным иском о возмещении вреда. Деньги за его подачу не требуются, а получить компенсацию с недобросовестного лица можно

Ведь каждый собственник участка радеет за своё земельное имущество и обязан защищать его от посягательств недобросовестных граждан.

Сервитут может иметь форму публичного или частного обременения. В частном порядке он устанавливается по согласию сторон — договором и допускает оплату. Без согласия собственника — через суд. Вопрос публичного сервитута решается на общественных слушаниях. По завершении срока договор утрачивает силу. При переходе прав на землю сервитут переходит новому собственнику.

Составление соглашения

Договор об обременении участка заключается только в письменной форме. Для того чтобы правильно оформить сервитут земельного участка, образец которого есть в любой юридической компании (собственно, такие организации и помогут разобраться со всеми нюансами), необходимо знать некоторые нюансы составления договора и то, какие пункты в нем должны быть отражены.

Предмет соглашения – право передвижения по чужому участку, соседствующему с данным.

При составлении договора стороны должны придерживаться следующих критериев:

• В договоре должны быть отражены данные обоих участков: адрес, кадастровый номер.
• На плане земельного участка, имеющего более выгодное расположение, должны быть отмечены пути передвижения. Это будет являться приложением к договору.
• Землевладелец может запросить материальное вознаграждение за пользование своей землей, либо предоставить ее в безвозмездное пользование. В любом из этих случаев обе стороны должны прийти к компромиссу, потому что закон не устанавливает конкретных сумм за пользование чужими ресурсами. При этом любой из этих фактов должен быть четко прописан в соглашении.
• Прописывается вид обременения. Землевладелец может дать разрешение на пожизненное использование участка земли, либо временное с указанием сроков.
• Перечисляются условия эксплуатации земельного участка.
• Прописываются права и обязанности каждого землевладельца, а также степень их ответственности при выявлении нарушений.

Виды прав ограниченного пользования чужим наделом

• частные;
• публичные.

Частные ограничения — это установление права ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества путем заключения соглашения между отдельным лицом, требующим права на пользование участком, и владельцем этой земли. Такой вид обременения заключается на основании соглашения при договоренности между сторонами или при рассмотрении дела через суд.

Публичный сервитут обычно устанавливается в интересах не конкретного лица, а большинства населения для решения общественно значимых вопросов на основании правовых и нормативных документов. Инициаторами публичных сервитутов обычно считаются органы власти.

Между этими понятиями существуют важные отличия, которые подробно описаны в другой статье

Также сервитуты классифицируются и в зависимости от целей использования. По этой классификации они бывают городскими и сельскими.

Кроме того, данное обременение может быть следующих типов:

• водный;
• лесной.

Городской сервитут заключается на участки с построенными строениями и зданиями. Они устанавливаются либо для того, чтобы разрешить совершать какие либо действия с объектами, либо для того, чтобы запретить.

Пример городского сервитута:

• запрет на возведения зданий большой высоты, для того чтобы не загораживать соседнюю постройку;
• разрешение использования одного строения для подпорки другого.

Сельский сервитут может быть наложен на незастроенные или полевые наделы. Он может быть установлен для того, чтобы:

• осуществлять прогоны скота через участки;
• проводить канализацию;
• осуществлять проезд через землю, находящуюся в собственности.

Водный сервитут устанавливается на возможность использования водных ресурсов, которые расположены на чужой территории. Например, для того, чтобы водить животных на водопой или проводить через участок систему водоснабжения.

Лесной сервитут похож на водный, но заключается он для того, чтобы разрешить людям ипользовать не водными ресурсами, расположенными на чужой территории, а лесным фондом.

Понятие сервитута в земельном праве

сервитутанедвижимостью

После регистрации сервитут считается неотъемлемой частью земельного участка (ЗУ). Наличие сервитута не лишает владельца участка его прав по владению таким участком.

Земельное право устанавливает частные (ЧС) и публичные (ПС), а также срочные (СС) и постоянные сервитуты.

ЗК регламентирует публичные сервитуты (ст. 23), а частные сервитутов находятся в сфере ГК.

Основными признаками публичного сервитута (ПС) являются:

• Обеспечение интересов страны, местного управления или населения.
• Учет общественного мнения.
• Ввод нормативным актом.

ПС устанавливается законом или другим актом РФ, субъекта РФ или местных органов. Эти действия могут быть произведены в интересах государства, местного управления или населения.

В ст. 23 перечислены основные причины установления сервитута для ЗУ.

К ним относятся:

• возможность прохода или проезда;
• использование участка для ремонтных работ линий и сетей или инфраструктуры дорог;
• проведение дренажных работ;
• установка геодезических знаков и межевание;
• эксплуатация водных ресурсов;
• прогон стада животных с/х назначения;
• проведение сенокоса или выпаса;
• использование участка для рыболовства и рыбоводства, а также охоты;
• проведение изыскательских работ;
• подход к берегу водоема.

Общественное обсуждение вопроса о публичном сервитуте включает следующие этапы:

• Подача заявления.
• Рассмотрение заявления властями.
• Проведение общественных слушаний.

По итогам общественных слушаний орган власти принимает решение о публичном сервитуте.

На основании решения органа власти выпускается закон или другой нормативный акт о введении на участок сервитута.

Нормативный акт должен содержать такие данные:

• место нахождения участка;
• кадастровый номер;
• данные на собственника участка;
• содержание ПС;
• срок действия ПС.

Право сервитута подлежит регистрации в ЕГПР.

Если в результате установки сервитута появились затруднения в эксплуатации участка, то владелец участка может потребовать соразмерную плату за ухудшение качеств участка.

Если же наличие ПС привело к невозможности использования ЗУ, то владелец может потребовать от властей выкупа у него этого участка с возмещением убытков или предоставлением другого равноценного участка.

При установлении ограничений при публичном сервитуте никакой платы не предусмотрено.

ПС может использовать неопределенное количество лиц (например, при переходе или переезде через участок, прогоне скота и т. п.) или определенные лица, действующие в публичных интересах. Однако при срочном сервитуте, связанном с изыскательскими или исследовательскими работами, проводимыми коммерческой организацией, сервитут не может считаться публичным.

договора аренды

СС устанавливается в том случае, когда какие-то действия будут продолжаться определенный срок. Например, при ремонтных работах или при прокладке электросетей.

Постоянный сервитут используется в случаях, когда время действия на территории земельного участка не определено. Например, при строительстве на участке дорожной магистрали.

Что это такое?

Обременение сервитутом – это установления права ограниченного пользования чужим земельным наделом. Также необходимо знать что есть публичный и частный сервитуты. Публичный сервитут – ограничения, которые накладываются на участок не в интересах конкретного владельца, например соседнего участка, а в целом государства. О сервитуте в международном праве, а также вещном и земельном, мы рассказывали тут.

Важно: публичный сервитут не предусматривает изъятие земельного надела. Частный сервитут – ограничения, которые накладываются на участок в интересах конкретного владельца

Какой земельный участок может быть обременен?

Обремененным может быть каждый земельный надел, здесь ограничений нет. Основной вопрос состоит в том, обременен ли он по договоренности сторон либо же решением суда.

Основания установления ограниченного права пользования землёй

Руководствуясь Земельным Кодексом, а именно статьей 39.23 основаниями для обременения земельного участка сервитутом могут быть:

• проведение изыскательных работ;
• для проведения работ, связанных с затрагиванием недр;
• установка связных сооружений, специальных информационных знаков, линейных объектов и прочего, что не будет перечить закону.

Обременение сервитутом может быть совершено:

• через суд;
• по решению владельца;
• на законных основаниях (в частности публичный сервитут).

Право сервитута защищено иском. Если право ограниченного пользования устанавливается по решению владельца, то он обязан заключить договор и зарегистрировать его в гос.структуре (именно это предусмотрено в частном сервитуте).

Обратите внимание! При продаже земли сервитут сохраняется.

Иногда установление ограниченного права пользования ведет к тому, что земельный участок невозможно эксплуатировать. В таком случае владелец земли имеет все основания потребовать изъять участок с условием возместить государственной структурой финансовую компенсацию либо запросить равноценный участок вместо того.

Если земельный участок обременённый сервитутом затруднительно эксплуатировать, владелец земли имеет право потребовать от государственной структуры возместить моральный ущерб. Если же одна из сторон не считает что-либо справедливым, она может обратиться в суд для дальнейших разбирательств.

Что может быть основанием возникновения сервитута и какие законодательные нормы его регулируют вы узнаете здесь.

Цели такого ограничения

Обременение земельного участка земельным сервитутом может быть использовано для следующих целей:

1. Свободное перемещение по земельному участку.
2. Обеспечение возможности проведения работ по ремонту, установки инженерных коммуникаций.
3. Монтаж специальных знаков и свободный доступ к ним.
4. Предоставление воды.
5. Возможность выпасать, прогонять скот, косить сено.