Сколько стоит договор купли-продажи квартиры?

От чего зависит стоимость?

Многие компании и юридические агентства на своих сайтах предлагают скачать стандартный договор купли-продажи, но есть вероятность, что он просто не подойдёт под конкретную ситуацию. Документ должен учитывать все нюансы сделки, защищать обе стороны, включать пожелания каждого участника.

Чем больше претензий друг к другу имеют стороны, тем сложнее составить договор. Например, покупатель может попросить внести пункт об оставлении всей мебели, бытовой техники, даже если она, казалось бы встроена. Продавец в свою очередь должен проверить график платежей в договоре, если он составляется с условием рассрочки или поэтапным внесением средств (о том, какие варианты оплаты существуют и могут быть указанны в договоре, читайте тут).

Но есть и особенные ситуации, которые оговариваются в законе. В таком случае договор должен быть оформлен, учитывая обстоятельства и заверен у нотариуса. Например, когда имеет место:

1. пожизненное содержание с иждивением (ст. 584 ГК РФ);
2. продажа доли в праве общей собственности (подробнее о сделке купли-продажи доли жилья читайте здесь);
3. при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (п.1, ст. 42, ФЗ-218 от 13.07.2015);
4. участие в сделке несовершеннолетнего или гражданина, признанного ограниченно дееспособным (п.2, ст. 54, ФЗ-218 от 13.07.2015).

Важно! Стоимость оформления договора зависит от его сложности – чем сложнее, тем выше будет цена. Мы привели в таблицах средние стоимости, для стандартных договоров с парой-тройкой нюансов.
Если вы планируете заключение сделки купли-продажи, избежать распространенных ошибок помогут специальные публикации наших экспертов

Из них вы узнаете:

Как провести сделку за наличный расчет и как происходит передача денег через банковскую ячейку?
Как составить расписку о получении денег?

Залог, аванс, задаток — в чем разница и что лучше?
На что обратить внимание при покупке жилья, которое находится в собственности менее 3-х лет?

В каком случае могут приостановить процедуру?

Основным регистратором сделок с недвижимостью является Росреестр, а МФЦ — посредник. Однако в силу объективных причин, все чаще продавцы и покупатели жилой площади предпочитают обращаться в многофункциональные центры.

Плюсы и минусы

Обращение в МФЦ имеет следующие преимущества:

1. В одном месте можно составить и подписать договор, переоформить право собственности, что позволяет сберечь время заявителей.
2. Удобное расположение многочисленных офисов дает возможность обратиться в ближайший пункт для подачи документов.
3. График работы МФЦ предлагает выбрать подходящее время и записаться заранее, чтобы не ожидать в очереди.
4. Чаще всего центры предлагают свои услуги без выходных.

Явный недостаток многофункциональных центров один: регистрация права собственности в МФЦ займет больше времени, так как документы из офиса необходимо доставить курьерской службой до Росреестра и обратно. Процедура увеличивается на 2-3 рабочих дня.

Нормативная база

Основные законодательные документы, регулирующие сделку купли-продажи в МФЦ:

1. Гражданский кодекс РФ (параграф 7 главы 30).
2. Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (статьи 16 и 18 главы 3).

В случае проведения сделки через МФЦ, процедура может быть остановлена или отменена в случаях:

• отсутствия необходимых документов;
• обнаружения противоречий между зарегистрированными и заявленными правами;
• выявления ошибок в бумагах или возникновения подозрений об их подлинности;
• неправильного заполнения документов;
• обнаружения факта, что жилье находится под арестом или под обременением;
• отсутствия данных из смежных организаций (ФНС, Росреестр и т.д.).

Если сотрудником МФЦ принято решение о приостановке процедуры, то участники купли-продажи недвижимости получат уведомление с указанием причин. Заявителям дается время для устранения неполадок. По истечении 3 месяцев регистрация возобновляется или отменяется. В этом случае стоимость госпошлины не возвращается.

При получении отказа, заявители имеют право подать документы на регистрацию сделки повторно.

Другие возможные затраты

К этой категории расходов можно отнести проведение оценки недвижимости, титульное страхование, банковские комиссии по операциям.

Так, оценка недвижимости предусматривает проведение экспертного оценивания состояния продаваемого объекта недвижимости и последующее определение ставки налогообложения. Занимает стандартно немного времени и выполняется отдельными специалистами.

Оценка недвижимости

Титульное страхование в настоящее время применяется довольно редко. Его суть заключается в страховании жилья для компенсации возможных убытков при лишении права собственности. И оно может стать надежной защитой только в случаях, когда риск покупки достаточно высок. Кроме того, страховая компания за свои услуги может потребовать до 6% от стоимости приобретаемого имущества.

Основная сумма затрат будет включать:

• справку из Бюро технической инвентаризации – около 500 руб.;
• проведение оценки недвижимости – около 1300 руб.;
• справка о соответствии адреса – около 500 руб.

Как показывает практике, общая стоимость купли-продажи может стоить ее участникам минимум в 10 тысяч, а максимум – 150 тысяч рублей. При этом покупателям также стоит иметь денежный резерв. Это позволит избежать необходимости срочного займа.

Как происходит оформление?

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Нотариальное оформление сделки должно происходить по установленным законом правилам. Для этого потребуются документы по списку, оплата услуг нотариуса, а также соблюдение определенной последовательности действий.

Для заверения сделки у нотариуса необходимо подготовить такие документы:

• Подтверждение права продавца на жилье. Это может быть договор купли-продажи, дарения, завещание и пр.
• Также от продавца потребуется согласие супруга на проведение сделки в том случае, если недвижимость была приобретена во время брака.
• При участии несовершеннолетних потребуется согласие органов опеки.
• Справка об отсутствии задолженности по жилищно-коммунальным платежам.
• Выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах на момент продажи квартиры или дома.
• Выписка из ЕГРН. Она нужна для того, чтобы подтвердить факт отсутствия ареста или обременения недвижимости.

Основные этапы

Процедура нотариального заверения происходит в несколько этапов:

1. Сначала необходимо подготовить предварительный договор. Там нужно указать сроки сделки и основные ее условия. Документ подписывается обеими сторонами.
2. Следующий шаг – сбор необходимых документов.
3. Третий этап – оформление договора. В предварительный договор вносятся дополнительные условия по усмотрению покупателя и продавца, не противоречащие норме закона.
4. Окончательный вариант договора подписывается сторонами в присутствии нотариуса.
5. После этого нотариус подписывает документ и ставит свою печать. Этим он удостоверяет его подлинность.
6. Затем он подает документы на регистрацию сделки в Росреестре, а после того, как оформление там будет завершено – получает их. Следует отметить, что в этом случае процедура завершается быстрее, чем при обращении продавца и покупателя лично.

Законодательство не устанавливает, кто именно должен нести расходы на проведение сделки у нотариуса. Обычной практикой является, когда эти расходы оплачивает сторона, получающая в результате деньги, т.е. продавец жилья. Но он может договориться с покупателем об ином участии в платежах. Например, их можно поделить пополам либо в другой пропорции.

Есть ряд расходов на нотариальное оформление сделки, которые должна нести одна из сторон самостоятельно:

• если требуется доверенность, поскольку планируется заключение договора через представителя;
• когда нужно согласие супруга на продажу жилья;
• при отчуждении долевой собственности необходимо направить остальным собственникам уведомление о том, что часть имущества была реализована и теперь у нее другой владелец.

Расходы продавца

При продаже квартиры или ее доли, продавец должен быть готов понести определенные расходы. Прежде всего это налог на доходы физических лиц – 5% от суммы продажи. Уплата должна осуществляться до подписания договорного документа. Важная роль при этом отводиться оценочной стоимости объекта продажи. Ее расчетом занимается отдельный специалист – оценщик. За его услуги продавцу также придется заплатить. 1% будет государственная пошлина и ее также требуется своевременно оплатить. При этом процесс перерегистрации права собственности занимает 10 дней, а в МФЦ – 12 дней.

Обратит внимание! Квитанцию об оплате налога на доходы физлиц лучше сохранить, во избежание недоразумений с налоговыми службами. Бывают случаи, когда  прежде, чем перевести право собственности покупателю, понадобиться вносить изменения в ЕГРН

Это может быть связано с изменением персональных данных непосредственного продавца:  в связи с вступлением в брак или по другим законным обстоятельствам

Бывают случаи, когда  прежде, чем перевести право собственности покупателю, понадобиться вносить изменения в ЕГРН. Это может быть связано с изменением персональных данных непосредственного продавца:  в связи с вступлением в брак или по другим законным обстоятельствам.

Важно! От уплаты налога освобождены лица, которые за один отчетный период (1 год) совершают одну сделку отчуждения имущества, а также те, кому это имущество принадлежит уже более 3-х лет

Налоги

Если проданная квартира находилась в собственности менее 5 лет (или 3-х лет, если она получена по безвозмездной сделке), продавец платит налог. В государственную казну отчисляется 13% от налогооблагаемой базы. Во избежание занижения цены, зафиксированная в ДКП цифра сравнивается с кадастровой стоимостью (берется в расчет 70% от нее) – налог уплачивается с большей суммы.

Граждане РФ имеют право на налоговый вычет – сумма дохода уменьшается на 1 млн., и с остатка уплачивается 13%. В случае с долевой собственностью при продаже своей части имущества по отдельным ДКП каждый из участников получает право на полный налоговый вычет (1 млн.), а если жилье продается по 1 ДКП, то сумма делится на всех.

Если продавец не является гражданином РФ, то размер НДФЛ увеличивается до 30%.

Кто оплачивает: продавец или покупатель?

Составление договора может заказать любая сторона сделки. По законодательству РФ в стандартных ситуациях не требуется сопровождение сделки ни нотариусом, ни каким-либо другим специалистом, поэтому продавцу и покупателю самим придётся решать, кто должен платить за оформление документов третьим лицам.

Бывает, что в качественно оформленном договоре заинтересован продавец, тогда он может взять эти затраты на себя

В ситуации, когда покупателю важно включить дополнительные пункты или уменьшить возможные риски, он берёт на себя все расходы. Чаще всего стороны делят оплату пополам

О том, какие траты при совершении купли-продажи несет продавец, а какие покупатель, мы рассказывали в этом материале.

Факторы, влияющие на стоимость

Размер трат зависит от того:

• требуется ли заверение договора в нотариальной конторе;
• составляют стороны сделки текст договора самостоятельно или обращаются к специалисту (нотариусу, юристу);
• нужно ли осуществлять оценку недвижимости перед продажей;
• соглашение заключается без посредников или с их участием;
• нужно ли узаконивать «задним числом» перепланировку.

Дешевле всего обойдется сделка без участия нотариуса, юриста, риэлтора. Если договор оформляется в простой письменной форме, то покупатель должен передать продавцу оговоренную сумму и заплатить, в соответствии со ст. 333.33 (п.1, пп.22), госпошлину за регистрацию прав собственности (2 тыс. руб. на каждого собственника).

Продавец понесет траты на этапе сбора пакета документов. В зависимости от ситуации он заплатит:

• госпошлину за расширенную выписку из ЕГРН (750 руб. на бумаге, 300 руб. – в электронном виде);
• за оценку квартиры (около 1 300 руб.);
• за получение справок ПНД/НД (цена зависит от лечебного заведения);
• за узаконивание перепланировки, если она была произведена без согласования (в зависимости от ситуации – от 10 000 руб.).

Не придется платить за:

• получение разрешения от органов опеки и попечительства (если квартира зарегистрирована на недееспособное лицо или несовершеннолетнего);
• выписку из домовой книги.

При осуществлении расчетов стороны платят за аренду банковской ячейки (3 000-5 000 руб.) или за нотариальный депозит (0.5% от суммы) – чаще всего эти расходы ложатся на покупателя, но по договоренности они могут быть разделены пополам.

После оформления договора и получения денег продавец платит налог – 13% от суммы дохода, превысившего 1 млн. (государство предоставляет налоговый вычет). Граждане других стран платят 30% (на налоговый вычет они не имеют права).

Не придется платить налог, если жилье перешло по безвозмездной сделке (в результате приватизации, дарения, получения в наследство, оформления договора пожизненного содержания) и находилось в собственности 3 года и более. В остальных случаях НДФЛ не оплачивается, если права собственности на квартиру продавцом были получены не менее, чем за 5 лет до момента перепродажи.

Дополнительные траты при покупке квартиры в ипотеку

Если объект приобретается по ипотечному договору, то придется оформить страховку, которая позволит банку получить свои деньги в случае порчи залогового имущества, потери заемщиком трудоспособности, его смерти или наступления другого страхового случая. Тарифы варьируются в пределах от 0.12 до 0.25% стоимости квартиры. Предлагается 2 варианта расчетов – процент выплачивается со всей суммы или с остатка (в последнем случае по мере выплаты кредита осуществляется перерасчет).

Еще одной статьей расходов становится обязательное составление предварительного договора – работу стоит доверить юристу (стоимость – от 2 000 руб.). Увеличивают цену жилья и выплачиваемые проценты.

Сделки с привлечением посредников

На рынке недвижимости работает большое количество агентств, предоставляющих комплекс услуг по поиску и продаже жилья, а также по юридическому сопровождению сделок. К ним относятся:

• организация рекламной кампании, необходимой для более эффективного поиска покупателя или продавца недвижимости;
• проведение показов жилья потенциальным покупателям перед продажей;
• предоставление списка документов, необходимых для сделки;
• урегулирование приватизационных вопросов;
• согласование условий и сроков взаиморасчетов;
• предварительная подготовка документов на сделку;
• составление любых договоров о купле продаже;
• помощь в регистрации заключенных договоров в Росреестре;
• организация взаиморасчетов через банковскую ячейку;
• разрешение проблем, связанных со снятием с регистрационного учета бывших жильцов квартиры;
• сопровождение процедуры регистрации в Росреестре права собственности новым владельцем недвижимости.

Как видно из перечня, все эти действия можно произвести и самостоятельно при наличии определенных навыков и знаний, поэтому обращение в риэлторские агентства – личное дело каждого, так как не является обязательным. Они создают удобства и безопасность для клиентов. Естественно, за это они берут определенную сумму в качестве вознаграждения.

На вопрос, сколько стоит продать квартиру через агентство, нельзя ответить однозначно. Окончательная сумма комиссионного вознаграждения зависит от многих факторов:

• стоимости продаваемого жилья;
• наличия всех необходимых документов;
• известности самого агентства.

Посредническими услугами занимаются и частные риэлторы. Сколько стоит оформить куплю-продажу квартиры у них – зависит от текущей ситуации на рынке данных услуг в вашей местности и запросов конкретного агента. Если вам требуется помощь лишь в документальном сопровождении сделки, то сумма будет небольшая, а вот поиск покупателя, ведение переговоров, проверка юридической чистоты с гарантией стоит не меньше чем в крупных компаниях.

Каждый сам решает, какие расходы при продаже квартиры для него допустимы. Если закон не требует нотариального удостоверения сделки, то при самостоятельной продаже затраты будут минимальными.

Стоимость оформления сделки зависит от вас

Процесс купли-продажи квартиры не является легким и доступным для каждого. Он несет за собой множество проблем, которые не всегда можно разрешить положительно, множество различных нюансов, о которых вы и не подозревали, скрывает немалое количество подводных камней, которые не всегда можно распознать с первого взгляда.

Данная сделка также несет за собой немалые расходы, которые всплывают в течение проведения всего процесса.

Некоторые услуги являются обязательными, некоторые вы выбираете сами, но в любом случае самостоятельно проводить сделку не стоит, потому что с помощью специалистов любую проблему можно разрешить, причем в вашу сторону.

Без участия знающих людей будет сложно разобраться, и появятся риски быть обманутым или же наткнуться на один из подводных камней, что в дальнейшем отрицательно скажется на всем процессе.

Пользоваться услугами профессионалов или же нет – решать только вам, но залогом успешной сделки является полная подготовленность к ней и владение всей необходимой информацией.

Информация к документу

Приобретение недвижимости, обязательно сопровождается заключением договора купли-продажи

На что стоит обратить внимание при его заключении, и какие моменты учесть до подписания документа

Какие требуются документы для договора

Пакет документов необходимых для заключения договора купли-продажи квартиры зависит от правового статуса самого объекта продажи, то есть квартиры, и сторон заключающих договор, то есть продавца и покупателя.

1. Правоустанавливающие документы на квартиру – договор дарения, приватизации, купли-продажи и т.д.
2. Свидетельство о гос.регистрации прав на квартиру.
3. ЕЖД – единый жилищный документ, срок действия которого составляет 1 месяц.
4. Справки врачей нарколога и психолога.
5. Справка о стоимости имущества с БТИ, а также о технических характеристиках жилища.
6. Нотариально заверенное согласие супруга на заключение сделки, либо его личное участие при ее совершении.
7. Нотариальную доверенность на представительство, если сам участник сделки не может присутствовать при ее заключении по каким-либо причинам.
8. Личные документы продавца и покупателя, удостоверяющие их личность.

Документы предоставляются в подлинниках, либо в нотариально заверенных копиях. Разрешение супруга на продажу квартиры является обязательным, так как в противном случае за ним сохраняется право на ее оспаривание в суде, и веской причиной признания договора недействительным.

Если в квартире прописан несовершеннолетний ребёнок

Если в продаваемой квартире прописан несовершеннолетний ребёнок, то необходимо письменное согласие родителей на его переписку на новое место проживания. В случае если квартира является полной или долевой собственностью несовершеннолетнего ребёнка (наследство, дарение и т.д.), то необходимо разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки.

Обязательные пункты оформления договора купли-продажи квартиры

Сам договор может быть оформлен как риэлтором, так и уполномоченным на совершение таких действий чиновником. Однако доказательную силу в суде имеет нотариальное оформление сделки купли-продажи. Согласно ст. 160 ГК РФ договор составляется в письменном виде.

Обязательными пунктами договора являются:

• Данные сторон, а именно их ФИО, место жительство и паспортные данные.
• Стоимость квартиры.
• Данные покупаемой квартиры – адрес местонахождения, площадь и ее жилое назначение.
• Обременения либо отсутствие их на квартиру.
• Если у продавца зарегистрирован брак, то обязательно указывается о разрешение супруга на совершение сделки. При отсутствии супруга, об этом также указывается в договоре.
• Отсутствие других собственников и зарегистрированных в квартире лиц.

Согласно ст. 317 ГК РФ сделка заключается только в рублях, если сумма указывается в иностранной валюте, то обязательно должна быть указанна сумма ее конвертации в рублях. Стоимость недвижимости устанавливается сторонами по обоюдному соглашению.

Дополнительные пункты могут включать в себя

• Сроки и порядок передачи квартиры новому владельцу.
• Сроки и порядок выплат продавцу — рассрочка, отсрочка, предоплата.
• Форма оплаты – банковский перевод, передача наличных средств и т.д.

Кроме того стороны в договоре указывают на свою право и дееспособность, а также обоюдную выгоду от заключаемой сделки, и заключении ее добровольно без принуждения. А также могут оговорить последствия признания сделки недействительной.

Почему лучше заплатить нотариусу?

Стоит отметить, что, в первую очередь, нотариус выступает в роли единственного лица на существующем в России рынке недвижимости, которое несёт максимально полную имущественную ответственность в случае допущенных им ошибок. Проще говоря, если из-за оплошности специалиста клиенту будет причинён ущерб – нотариус будет обязан компенсировать его в полной мере.

Нет времени вникать в юридические нюансы? Спросить юриста — быстрее, чем читать!Получите БЕСПЛАТНУЮ онлайн консультацию от лучших специалистов в сфере Права — прямо сейчас!

Данный порядок возмещения вреда становится возможным благодаря личному обязательному страхованию нотариуса, а также всего его имущества и коллективному страхованию так называемой нотариальной палаты субъекта РФ. Кроме того, средства на уплату за оплошность выдаются и компенсационным фондом при нотариальной Федеральной палате.

Таким образом, специалист обязан обеспечить прозрачность проведения сделки и при её фактическом удостоверении зафиксировать отсутствие пороков воли участников, определить их цели и ознакомить собравшихся с возможными последствиями, которые, согласно существующему законодательству, могут возникнуть при её регистрации. Однако, прежде всего, нотариус должен идентифицировать личности обоих сторон.

Тарифы нотариуса на оформление сделки купли-продажи квартиры

Кроме описанной надёжности заверенной нотариусом сделки, она является менее хлопотной, ведь, в этом случае, клиенту не нужно посещать различные инстанции, собирая необходимый пакет документов для её проведения. Всё это входит в обязанности нотариуса.

А ещё, данный тип оформления исключает проблемы с регистрацией недвижимости, ведь нотариус самостоятельно подаёт документы в Росреестр, посещая отделение или отправляя их в электронной форме. Кстати, при подаче документации для государственной регистрации нотариусом в электронном виде срок регистрации составит всего 1 день, а если в бумажном – 3 дня!

Кроме этого, 4 года назад тарифы на нотариальное удостоверение сделок, касающихся купли-продажи (в том числе и квартир) были существенно снижены и именно эти тарифы действуют в 2020 году. Теперь, давайте рассмотрим этот прайс более подробно и узнаем, сколько стоит оформление сделки купли-продажи квартиры у нотариуса?

Вначале необходимо понять, как сегодня рассчитываются нотариальный тариф. За оформление сделок, в качестве объекта которых выступает недвижимость, нужно заплатить:

1. Родителям, супругам, внукам и детям, при общей сумме сделки до 10 000 000 российских рублей (включительно) – 3 000 российских рублей + 0,2% от суммы за оценку недвижимого имущества. Если общая сумма сделки составляет более 10 000 000, то граждане должны будут уплатить 23 000 российских рублей + 0,1 % от общей суммы сделки, но не больше 50 000 российских рублей.
2. Иным лицам при оформлении подобной сделки:

• до 1 000 000 российских рублей (включительно) – нужно уплатить 3 000 российских рублей + 0,4% от общей суммы;
• более 1 000 000 и до 10 000 000 российских рублей (включительно) – оплачивается 7 000 российских рублей + 0,2% от общей суммы, которая превышает 1 000 000 российских рублей;
• если общая сумма сделки составляет более 10 000 000 российских рублей – нужно будет уплатить 25 000 российских рублей + 0, 1% от общей суммы, которая превышает 10 000 000 российских рублей. При этом, в случае отчуждения жилых помещений (жилых домов, комнат или квартир), а также земельных участков, которые заняты жилыми домами – сумма составляет не более 100 000 рублей.

Чтобы упростить поиск тарифа, исходя из определённой ситуации – рекомендуем Вам ознакомиться с официальной таблицей тарифов на нотариальное удостоверение сделки купли-продажи недвижимости актуальной в 2020 году: