Перепланировка и переустройство жилых и нежилых помещений

Порядок оформления

Для оформления предстоящих работ по переустройству собирается перечень разных документов, включая подготовленный поэтажный план, предоставляемый БТИ.

Проект требуется только в следующих случаях:

√  Строительство новых стен с серьезным ростом нагрузки на присутствующие перекрытия;

√  Проведение демонтажа стен;

√  Монтаж лестниц в помещении;

√  Изменение конструкционных особенностей пола;

√  Монтаж разного технического оснащения, повышающего нагрузку на сети всего дома.

Также в некоторых случаях требуется подготовка следующих добавочных документов:

√  Подготовленная учредительная документация от предпринимателей;

√  Согласие остальных собственников, которые на постоянной основе проживают в жилом здании;

√  Заключенное страховое соглашение.

После сбора и подачи пакета необходимых документов ожидается ответ от действующих контролирующих инстанций. Владельцу поступит соответствующее уведомление с одобрением предстоящих действий и выдачей разрешения или полным отказом. При положительном принятом решении возможно проведение запланированных работ.

Как утверждается перепланировка

Важно! Жилое помещение отличается от нежилого объекта назначением, причем второе не предназначено для постоянного проживания граждан, поэтому обычно оно применяется для бизнеса. При использовании помещения нередко нужна перепланировка

Она может быть обусловлена объективными или субъективными причинами, но всегда решение принимается собственником или одним из совладельцев

При использовании помещения нередко нужна перепланировка. Она может быть обусловлена объективными или субъективными причинами, но всегда решение принимается собственником или одним из совладельцев.

Как получить разрешение на реконструкцию нежилого помещения? Смотрите здесь.

Перед началом работы непременно проводится согласование с разными государственными инстанциями, что требует формирования специального проекта.

Важно! Процесс согласования строго регламентируется нормами законодательства и состоит из нескольких последовательных этапов, которые являются обязательными для реализации.

Какими параметрами обладает процесс

Процедура перепланировки может заключаться в разном количестве работ, причем все они делятся на несколько групп:

Вид перепланировкиВходящие в него работы
Технические корректировки— изменение площади помещений;

— корректировка высоты потолков;

— изменение формы комнаты;

— формирование дополнительных проемов;

— объединение комнат.

Качественные изменения параметров— замена или улучшение перекрытий внутри помещения;

— улучшение теплоизоляции, звукоизоляции или гидроизоляции.

Изменение инженерных сетейЗаключается в переносе, монтаже или замене разных сетей, которые могут быть электрическими или санитарными, техническими или инженерными.

Важно! Не допускается в рамках перепланировки осуществлять работы, которые тем или иным образом затрагивают фасад строения, так как это уже относится к реконструкции.

Подготовка заявления и иной документации

Согласование планируемых работ требует определенной документации, которая подготавливается непосредственным владельцем объекта.

В состав этих документов включается:

  • технические бумаги, содержащие техплан, паспорт на нежилой объект или его отдельные части, а также эскизы;
  • проект перепланировки, формирующийся исключительно профессионалами, поэтому требуется обращаться в соответствующую организацию, а именно он отражает, какие изменения будут внесены в объект при проведении перепланировки;
  • технические документы на само строение, в котором находится нежилое помещение.

Все документы должны указывать на результат поведенных работ.

Как происходит процесс согласования перепланировки нежилых помещений? Подробная инструкция в этом видео:

Сам проект перепланировки создается только после проведения специального обследования помещения, для чего надо обращаться в специализированные компании, входящие в СРО.

На основании оценки объекта они выдают экспертное заключение, которое прикладывается к пакету документов.

Перепланировка – что это?

Перестройка нежилых помещений проводится для удобного обустройства рабочей зоны. Но также такая процедура требуется для соответствия помещения всем действующим нормам соблюдения безопасности, предусмотренным российским законодательством.

Перепланировка используемого нежилого объекта выполняется в высотных многоквартирных домах. Также такие работы проводятся в нежилых зданиях. В заселенном многоквартирном доме такие действия чаще всего выполняются после согласования со специалистами жилищной инспекции и органами местного самоуправления. Также потребуется получение согласия в письменной форме от всех проживающих жильцов. При планировании изменения конфигурации отдельного расположенного здания перепланировка согласуется с отделом БТИ.

По общему правилу, а также с учетом положений ГрК РФ термин «реконструкция» предусматривает более широкое изменение основных характеристик объектов недвижимости, нежели термин «перепланировка». При этом реконструкция может включать в себя, в том числе, и перепланировку, и переустройство.

Документы

Заявитель должен предоставить собранный пакет документов:

√  Подготовленное заявление на бланке, который выдается прямо на месте обращения;

√  Нотариально заверенные ксерокопии учредительных документов предпринимателя;

√  Свидетельство о наличии права собственности;

√  Заключенный договор купли-продажи или законный акт, подтверждающий факт приобретения помещения;

√  При необходимости договор аренды перестраиваемого помещения, заключенный с арендодателем;

√  Проект предстоящей перепланировки;

Кадастровый паспорт и заключенный договор на проведение авторского контроля.

Если местом планировки является многоквартирный дом, заселенный жильцами, то необходимо согласие в письменном виде от проживающих собственников и оформление соглашения на обязательное страхование ответственности.

Различия перепланировки нежилого помещения и жилого

Регистрация перепланировки нежилого помещения немного отличается от жилого. Разберемся, в чем же состоят главные отличия.

В нежилом здании

Если вы планируете подготовить к перепланировке помещение в нежилом здании, вам не нужно будет согласовывать ваш проект с владельцами соседних квартир, управляющей компанией и Государственной жилищной инспекцией. Нужно следовать следующему плану действий:

  • заказать или подготовить проект переустройства;
  • провести работы в точном соответствии с проектной документацией;
  • внести изменения в технический паспорт на объект;
  • обратиться с технической документацией и стандартным комплектом документов в органы Росреестра для внесения всех изменений в сведения кадастрового учета.

На первый взгляд, порядок достаточно прост. Однако нужно тщательно следить за соблюдением всех установленных законодательством требований и не нарушать административные регламенты по узакониванию выполняемых работ.

В многоквартирном доме

Как вы уже наверняка поняли, порядок согласования перепланировки нежилого помещения в жилом доме предоставит вам больше трудностей. Ведь вы должны учитывать права и интересы всех граждан, живущих по соседству с помещением, которое подвергается перепланировке.

Для рассмотрения и подписания акта создаются специальные приемочные комиссии. Члены этой комиссии действуют на основании нормативных актов субъектов РФ. Для того чтобы интересы граждан, проживающих по соседству, были соблюдены, в состав приемочной комиссии входят также представители Государственной жилищной инспекции в лице ее территориальных органов. Именно эти люди помогают осуществить переустройство и перепланировку нежилого помещения по законодательству и не пустят все на самотек.

Для выполнения отдельных видов работ по переустройству необходимо соблюдение следующих условий:

  • при работах в домах, отнесенных к культурному или историческому наследию, необходимо предварительно получить заключение государственной экспертизы;
  • при работах, требующих специальные допуски, требуется заключить договор с организацией, обладающей соответствующим допуском СРО;
  • работы с газовым оборудованием могут проводить только специализированные организации.

Если затеянная перепланировка затрагивает общее имущество многоквартирного жилого дома, в составе приемочной комиссии обязательно будет присутствовать представитель управляющей организации.

При согласовании проекта переустройства и регистрации всех выполняемых изменений обязательно нужно обратиться к кадастровому инженеру. Только он имеет право оформить техническую документацию для последующего кадастрового учета уже измененных сведений на объект недвижимости.

Что такое перепланировка нежилого помещения в жилом здании?

Если речь идёт о жилых зданиях или многоквартирных домах (МКД), то ЖК РФ даёт в ст. 25 определение двух основных терминов:

  1. Перепланировка – изменение конфигурации помещения. Оно включает в себя перенос внутренних перегородок, снос старых и возведение новых, изменение оконных или дверных проёмов и т. д.
  2. Переустройство – изменение инженерных коммуникаций, то есть систем электро-, тепло- и водоснабжения, отопления, канализации и т. д.

Общим для этих двух терминов является то, что такие изменения касаются технических характеристик помещения, и потому данные о них должны вноситься в техпаспорт помещения. Поэтому в дальнейшем различия между переустройством и перепланировкой будут проводиться лишь там, где они принципиальны.

В том случае, если речь идёт о нежилых помещениях в нежилых зданиях, законодатель употребляет термин «реконструкция» (ч. 1 ст. 1 ГрК РФ). Технически же процедура может и не отличаться.

Узнать больше о том, что такое перепланировка, переустройство и реконструкция нежилых зданий и помещений и каков порядок оформления таких изменений, можно здесь, а о важных правовых нюансах при реконструкции таких объектов в многоквартирном доме читайте тут.

Основаниями и целями перепланировки обычно являются:

  • Необходимость эффективнее использовать имеющееся помещение. Например, если перепланируется для использования под торговую точку выведенная из состава жилого фонда квартира, расположенная на первом этаже, перепланировка будет включать в себя организацию торгового зала, подсобного помещения, склада и т. д.
  • Рационализация инженерных сетей. Например, если в нежилом помещении в МКД организуется кафе, может потребоваться разделить водопровод и канализацию, отдельно организовав подключение кухни и моечной.
  • Изменение площади помещения и объединение двух объектов в один, либо, напротив, разделение единого помещения на два с организацией отдельных выходов.

Если работы не затрагивают несущих конструкций и инженерных коммуникаций, то получать разрешение на них не надо. В этом случае будет производиться капитальный ремонт, а не перепланировка или переустройство.

Приемка работ

После перепланировки проводится проверка и подписывается акт о переустройстве. Это узаконит измерения в планировке помещения.

В составе такой комиссии в обязательном порядке присутствуют члены того действующего органа, в который заявитель обращался за разрешением на переустройство имеющейся собственности. Также членами комиссии могут быть представители разных городских структур.

После проведения ими тщательного визуального осмотра и при получении положительного заключения подписывается соответствующий акт о выполненном переустройстве. С этим важнейшим документом и с предварительно подготовленными бумагами непосредственный владелец помещения обращается в БТИ и Росреестр для процедуры внесения необходимых изменений в представленный кадастровый паспорт перестроенного недвижимого объекта. После этого проведенная деятельность в официальном порядке признается законной.

При отрицательном полученном ответе собственнику грозит такое применение серьезных санкций, как выплата достаточно крупного штрафа и возвращение помещения к первоначальному плану, который был сразу после строительства.

Как получить разрешение?

Разрешение является тем документом, который позволяет начать процесс перепланировки, не нарушая требования закона.

Чтобы его получить, пользователю помещения необходимо предпринять следующие шаги:

  1. Подготовить комплект документов. Он включает в себя проект перепланировки, документы, на основании которых у заявителя имеется право пользования помещением (обычно это выписка из ЕГРН о праве собственности), технический паспорт помещения и разрешение, полученное от собственника здания.
  2. Обратиться для согласования в надзирающий орган. Для нежилых зданий это обычно БТИ. При обращении подаётся заявление, к которому прилагается ранее подготовленная документация.
  3. В том случае, если перепланировка подразумевает и изменение целевого назначения помещения, может потребоваться разрешение от других надзорных органов. Например, если на месте офиса организуется кафе, нужно заключение от Роспотребнадзора по поводу его санитарной безопасности.
  4. После того, как получено разрешение, производятся сами работы.
  5. По окончании перепланировки сотрудники БТИ проверяют результат и подписывают акт приёмки.
  6. По результатам приёмки составляется новая техническая документация на объект.

Как согласуется перепланировка

Порядок согласования данного процесса считается сложным процессом, так как подготовленную для этого документацию надо передавать для проверки в разные государственные инстанции.

К ним относится:

  • жилищная инспекция;
  • пожарная служба;
  • СЭС;
  • другие службы;
  • администрация региона.

Этапы получения разрешения не перепланировку нежилых помещений. Фото: spd-kolizey.ru

Важно! Нередко при получении разрешения выясняется, что строение является памятником, а в этом случае дополнительно приходится получать разрешение на перепланировку от уполномоченных органов. Согласование предполагает, что работники соответствующих инстанций занимаются проверкой полученной документации

Согласование предполагает, что работники соответствующих инстанций занимаются проверкой полученной документации.

Как получить техническое разрешение на перепланировку, читайте тут.

Дополнительно они изучают имеющуюся недвижимость, чтобы убедиться, что выполненные работы не смогут стать причиной разрушения конструкции или имущества, принадлежащего другим лицам.

Важно! Не требуется согласование, если не затрагиваются основные элементы дома.

Как получить разрешение на работы, проводимые в многоквартирном доме

Нередко нежилые объекты располагаются в многоэтажках. Процесс проведения перепланировки в такой ситуации обладает определенными особенностями.

Важно! Многоквартирный дом – это строение, состоящие из множества отдельных видов недвижимости, используемых для проживания людей или ведения какой-либо предпринимательской деятельности. Обычно в многоэтажке выделяется несколько помещений, которые могут применяться для коммерческих или производственных целей

Обычно в многоэтажке выделяется несколько помещений, которые могут применяться для коммерческих или производственных целей.

Также жилые квартиры могут переоформляться в нежилые объекты. Поскольку имеется множество владельцев квартир в доме, для проведения перепланировки придется получать согласие на работу от большинства собственников.

Правила, на которых оформляется данное согласие, зависят от того, какая форма управления домом используется.Это может быть непосредственное управление или создание товарищества, в которое входят все владельцы квартир в доме.

На каких условиях можно узаконить перепланировку

Законное проведение различных работ, представленных перепланировкой, должно осуществляться при учете определенных условий.

К ним относится:

  • производится согласование с учетом правильной последовательности действий;
  • учитываются требования, которые предъявляются к строительным и отделочным работам;
  • соблюдаются основные правила безопасности, чтобы реализация проекта перепланировки никаким образом не привела к разрушению строения или его важных частей.

Важно! Если будет нарушено хотя бы одно из вышеуказанных условий, то это может стать основанием для получения отказа в узаконивании перепланировки, а также виновные лица будут привлечены к ответственности, представленной крупными штрафами.

При соблюдении некоторых условий имеется возможность узаконить перепланировку уже после выполнения данных работ. Но при этом все равно владельцы помещения должны будут заплатить штрафы. При этом имеется возможность получить необходимые документы, подтверждающие законность осуществления перепланировки.

Узаконивание после завершения работ разрешается только при отсутствии нарушения прав иных людей. Также не допускается, чтобы были каким-либо образом нарушены важные части строения или фасада.

Как происходит согласование на перепланировку нежилого помещения в жилом доме? Смотрите видео:

Поделитесь в социальных сетях:vKontakteFacebookTwitter
Напишите комментарий