Квартира с перепланировкой: стоит ли такое покупать?

Основания для расторжения договора купли-продажи

Перепланировка, которую нельзя узаконить, является основанием для расторжения договора КП. Такое право у покупателя возникает на основании ч. 2 ст. 475 ГК РФ, так как это обстоятельство влечет за собой неустранимый недостаток. Должно быть установлено, что перепланировка противоречит нормативным предписаниям, требует несоразмерных расходов и временных затрат на устранение.

Если продавцу не было известно о незаконной перепланировке, но эксплуатация помещения не несет угрозу безопасности, расторгнуть договор нельзя. Суды разъясняют свою позицию тем, что о ее наличии собственникам должно было быть известно в момент ознакомления с квартирой и технической документацией.

Таким образом, принимать решение о купле-продаже квартиры с самовольной перепланировкой покупатель вправе самостоятельно. При этом нужно отдавать отчет о рисках и возможных последствиях такой сделки. Если перепланировку не получится узаконить или иначе согласовать, собственник понесет несоразмерные финансовые и временные затраты.

Возможные проблемы

При продаже

Перепланировка означает изменение квадратуры помещений внутри квартиры, их количества, уменьшение одних комнат за счет других.

Если эти изменения должным образом согласованы и зафиксированы в кадастровом


техническом паспорте

Ситуация такова, что владельцу помещения с целью согласования тех или иных работ приходится обойти ни одну инстанцию, что достаточно трудозатратно и долго. Поэтому на рынке недвижимости присутствуют тысячи квартир с незаконной перепланировкой:

Избавиться от такого имущества бывает непросто

В условиях выбора покупатель скорее переключит внимание на иную «беспроблемную» квартиру;
Наличие незаконной перепланировки располагает покупателя к торгу. Размер скидки при этом может достигать 10-15% от стоимости объекта.

Поскольку кадастровый паспорт и техинформация БТИ не требуются для регистрации сделок с недвижимым имуществом, квартиры с неузаконенной перепланировкой продаются и покупаются.

Важно, чтобы новый собственник понимал, что вместе с недвижимостью он приобретает обязанность:

  • Согласовать перепланировку;
  • Заплатить штраф;
  • Привести помещение в первозданный вид за счет собственных средств, если работы выполнены таким образом, что их невозможно согласовать;
  • Возместить ущерб соседям, если перепланировка квартиры приведет к порче принадлежащего им имущества.

Таким образом, выполненная когда-то собственником жилья перепланировка с целью улучшения потребительских свойств квартиры превращается в сплошной недостаток.

Если же задеты несущие конструкции, инженерные системы, вряд ли кто-то согласится купить такую «проблемную» квартиру даже со скидкой.

Чтобы не упустить выгоду, перед продажей можно воспользоваться одним из двух вариантов:

  • Привести в соответствие с действительностью техническую документацию на квартиру, согласовав перепланировку;
  • Привести квартиру в первозданный вид, восстановив, например, демонтированные перегородки или дверные проемы.

В этом случае шансы продать жилье по заявленной стоимости достаточно высоки.

При ипотеке

На сегодняшний день много людей решается на приобретение жилья в ипотеку.

Выполненные незаконные строительные работы могут стать не только основанием для требования скидки со стороны продавца, но и реальным препятствием для совершения сделок с привлечением заемного капитала.

Еще несколько лет назад банки наотрез отказывались финансировать клиентов, приобретающих квартиры с перепланировкой. Даже при том условии, что работы вполне возможно согласовать.

Теперь кредитные учреждения более лояльно подходят к выбору предмета залога, но оговорки все таки существуют:

  • Перепланировка должна относится к разрешенной;
  • Покупатель (он же заемщик) обязан согласовать выполненные работы в установленный банком срок.

Эти условия в обязательном порядке закреплены в кредитном договоре. За их невыполнение предусмотрены:

  • Штраф;
  • Выставление требования заемщику о досрочном закрытии ипотеки;
  • Отказ страховой компании возмещать убытки в случае наступления страхового события.

Стоит отметить, что:

  • Ни при каких условиях банк не согласится выдать ипотечный кредит на квартиру, в которой выполнен запрещенный законом вид перепланировки;
  • Обмануть кредитное учреждение не получится. На этапе принятия решения о возможности выдачи ипотеки на объект с целью осмотра выезжают сотрудники залогового подразделения банка или аккредитованной оценочной компании.

Получив ипотеку на квартиру с неузаконенной, но не запрещенной законодательством перепланировкой, заемщик обязан привести в порядок кадастровые документы.

В противном случае невыполнение условий кредитного договора будет зафиксировано сотрудниками залоговой службы банка при очередной проверке предмета залога.

Как правило, выезды осуществляются ежегодно, а к нарушителям применяются санкции.

При приватизации


договора социального найма

Дело в том, что при приватизации необходим кадастровый паспорт, срок действия которого составляет 5 лет. Если документ получен давно, то перед его повторным изготовлением уполномоченное лицо БТИ выезжает на объект, в процессе осмотра фиксируя имеющиеся перепланировки.

При отсутствии «переделок», кадастровый паспорт будет выдан заявителю, при наличии — документ не изготовят до тех пор, пока проживающий в квартире и решивший приватизировать ее гражданин не согласует перепланировку.

Что такое перепланировка?

Следует различать понятия «переустройство» и «перепланировка». Оба они означают внесение изменений, однако, в соответствии со ст. 25 ЖК РФ, разница заключается в следующем:

  • Переустройство — это работы, связанные с монтажом, заменой или переносом сантехники, технических узлов, электрооборудования, которые требуют внесения изменений в техпаспорт многоквартирного дома.
  • Перепланировка — это изменение конфигурации помещения в многоквартирном доме. При этом также требуется внесение изменений в техпаспорт.

Вопреки стереотипам, узаконивание нужно не только при сносе стен, перегородок или переносе окон и дверей, но и при изменении оборудования в помещении на иное, существенно отличающееся техническими характеристиками.

Причина строгого контроля в ненадежности конструкций, подвергшихся трансформации. В результате непрофессиональных действий может возникнуть утечка газа, обрушение кровли или перекрытий, нередко рушатся целые подъезды зданий.

Бумажная волокита и связанные с ней затраты — не радужная перспектива, но при облагораживании жилья стоит пройти процедуру узаконивания ради безопасности.

В каких документах отражена

Стремясь побыстрее продать недвижимость, Продавец и риэлтор скрывают всевозможные дефекты, «огрехи», связанные с квартирой. Одним из препятствий к поиску реального покупателя является незаконная перепланировка.

Согласно статистике, квартиры с проблемами в технической документации продаются примерно на 10-20% дешевле от возможной стоимости. Нежелание занизить цену заставляет продавцов молчать о внесенных изменениях. После сделки Покупатель может проживать в такой квартире, однако перепродать ее будет очень сложно. Причин тому несколько:

  • Чрезмерная требовательность покупателей.
  • Планирование третьими лицами покупки с привлечением кредитных средств. Согласно политике большинства финорганизаций, предоставление кредитов для приобретения жилья с неузаконенной перепланировкой запрещено.

Избежать подвоха поможет комплексная оценка юридической чистоты сделки.

Для проверки состояния квартиры необходимо запросить поэтажный план БТИ. Он является составляющей кадастрового и технического паспорта квартиры. Поэтажный план можно получить в составе указанных документов или заказать отдельно. В «поэтажке» содержится информация:

  • Назначение объекта.
  • Площадь квартиры, размеры каждой из комнат и вспомогательных помещений, длина стен, высота потолков и прочие параметры. Обмер производит сотрудник бюро технической инвентаризации (БТИ) или кадастровый инженер, имеющий соответствующую квалификацию и разрешение на проведение подобного вида работ.
  • Расположение оконных и дверных проемов.
  • Взаиморасположение комнат относительно друг друга и относительно примыкающих квартир.
  • Структура жилого здания.
  • Дата составления плана и сведения о том, кто составил экспликацию и поэтажный план квартиры.

Следует изучить 2 страницы документа. На первой отражены данные о размещении квартиры на этаже — так называемая «графическая» часть. Вторая страница — экспликация, то есть характеристика помещений, которые входят в состав квартиры.

Срок действия документа неограничен, однако организации требуют предоставление справок и выписок, датированных не позднее 1 месяца до предъявления.

Нехороший знак — наличие на планах красных линий:

Они означают, что после проверки БТИ были выявлены перепланировки и переустройства квартиры, проведенные без согласования.

Красная линия с цифрами не всегда означает разрушение или перемещение стен. Зачастую так отмечают перенос или установку ванной, замену окон или линолеума на полу плиткой, установку водонагревателей.

Чем рискует покупатель?

Множество квартир вторичного рынка, выставленных на продажу, когда-то были перепланированы их владельцами для повышения комфортности внутреннего пространства.

Законом такие преобразования собственникам разрешены, но только в том случае, если они согласованы с контролирующими органами (ст.25-26 ЖК РФ).

Что делать, если при покупке выявлена незаконное изменение планировки? Покупая такое жилье, важно выяснить, узаконены ли преобразования и отражены ли они в поэтажном плане и техпаспорте. Если продавец перепланировал всё самовольно, то в документах фактически значится другая квартира, и после её приобретения при оформлении у вас возникнут проблемы

Если продавец перепланировал всё самовольно, то в документах фактически значится другая квартира, и после её приобретения при оформлении у вас возникнут проблемы.

Если уже купили квартиру с незаконной перепланировкой, что делать? Хуже всего, если вы купили её, не обратив внимания на неточности в документах, а затем решили её продать. В этот момент и могут начаться неприятности.

Ваши документы оказываются недействительными именно потому, что бывшие владельцы выполнили переделку самовольно и не отразили это документально.

В результате новый владелец не только обязан будет заплатить штраф, оформить необходимые разрешения за свой счёт (ст. 7.21 КОАП), но и в случае недопустимых изменений его обяжут вернуть жилому помещению первоначальный вид и устранить все запрещённые переустройства (статья 29 ЖК РФ).

Что такое перепланировка

Говоря простым языком, перепланировка — это изменение конфигурации жилища, при котором оно полностью или частично перестает соответствовать данным технического паспорта. На практике это означает снос или уменьшение площади перегородок, объединение двух или более комнат в одну, увеличение площади комнат за счет коридоров и т.д.

Чего делать нельзя

Категорически запрещается:

  1. Производить вмешательство в состояние несущих стен.
  2. Расширять площадь комнаты за счет балкона с демонтажом части стены и переносом радиаторов отопления на территорию балкона.
  3. Объединять комнату с кухней в газифицированных квартирах.
  4. Изменять расположение кухни, санузла и ванной, размещая их над жилыми помещениями соседей снизу.
  5. Переносить стояки водо- и газоснабжения, канализации, отопления.
  6. Монтаж «теплых полов», подключенных к общедомовой сети отопления.
  7. Демонтаж или отсечка вентиляционных каналов.

При осмотре квартиры необходимо внимательно следить за тем, какие работы произведены и насколько они соответствуют списку разрешенных изменений. Если обнаружена перепланировка, запрещенная действующими законодательными нормами, от покупки лучше отказаться. Приобретать себе неразрешимую проблему нецелесообразно, а надеяться на «авось» в таких делах неразумно.

Как узаконить существующие изменения

Для того, чтобы узаконить перепланировку, необходимо:

  1. Собрать первичную документацию — свидетельство собственника, техпаспорт, лицевой счет, выписка из домовой книги, письменное согласие всех проживающих и соседей.
  2. Подать заявление на перепланировку в муниципальный отдел архитектуры.
  3. Приложить к нему проект изменений.
  4. Согласовать проект со службами пожарного надзора, ТСЖ, Роспотребнадзоре.
  5. Получить разрешение в отделе архитектуры.

На принятие решения обычно отводится 48 дней. Большинство справок платные, тарифы у каждой организации свои, что также потребует некоторых расходов. После получения положительного решения приглашаются инженер БТИ и работники жилинспекции для внесения изменений в техпаспорт, после чего перепланировка считается узаконенной.

Если перепланировка законная

Часто владельцы недвижимых объектов решают что-либо переделать в плане квартиры. Это легко объяснить широкой доступностью выполнения таких работ. Достаточно просто найти специалистов по строительству и ремонту для качественного и оперативного выполнения. Немногие собственники задумываются, что итоги произведенных изменений надлежит зафиксировать в документации на жилье. Ипотека на квартиру с неузаконенной перепланировкой одобряется только при условии, что модификации допустимо узаконить.

Процедура согласования переустройства предполагает сбор ряда документации, который нужно отнести в жилищную инспекцию:

  • измененный проект квартиры (заказывается план в БТИ);
  • ксерокопия страниц из паспорта собственника объекта;
  • кадастровый паспорт;
  • заявление;
  • согласие остальных владельцев (в письменной форме);

Если перепланировка незаконная

Узаконивание планировки не всегда возможно. Так происходит в случае снесения несущих стеновых конструкций, модификации конструктивных особенностей квартиры или перемещении санузла в другую часть объекта. Оформление задним числом тоже исключено. К перепланировке не относится смена радиаторов отопления на приборы большего объема, поскольку это не требует фиксации в документах.

По нормам жилищного кодекса выполнять какие-либо виды изменений стоит только при получении разрешения владельцем недвижимости всех сопроводительных документов. После проведения работ согласовывается визит специальной комиссии. На основании осмотра выдается заключение, что работы исполнены с учетом согласованного плана.

Законодательство и перепланировка

Чем грозит неузаконенная перепланировка квартиры? Любые переустройства в стенах вашего жилища требуют согласования с БТИ и Жилищной службой. В случае разоблачения безотчетного перепланирования жилья его владелец обязан уплатить штраф (статья 7 пункт 21 КоАП РФ), и далее безоговорочно узаконить ее в БТИ, Жилищной инспекции, либо пройти судебный процесс или привести все в изначальное состояние.

Тема правомерности перепланировок недвижимости поднимается в следующих нормативных актах:

  • постановление правительства Москвы №508 в редакции №840-ПП. Диктует условия оформления, регистрации, проектирования и передачи к проверке готовых перепланировок;
  • санитарные правила и нормы;
  • строительные нормы и правила;
  • статьи 25 и 26 Жилищного кодекса РФ;
  • постановление Правительства РФ №25 от 21.01.2006 года «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями».

Перепланировки запрещенные и разрешенные

Продавцу следует прибегнуть к консультации знающего риелтора. Эксперт объяснит, к какому типу вмешательства принадлежит совершённая реконструкция.

Случаи разрешенной перепланировки жилья:

  • перенос дверей в навесных стенах, а также самих стен;
  • перемещение сантехники, замещение ванны на душевую кабинку;
  • демонтаж антресолей;
  • замена оконных или дверных блоков на другие без изменения площади проемов;
  • натяжные потолки и другая ремонтная «косметика».

Следующие, более глубокие изменения требуют согласования и предварительного анализа:

  • увеличение площади кухонь, санузлов за счет жилых комнат;
  • соединение площади балкона с другими помещениями;
  • врезание дополнительных оконных и дверных проемов;
  • демонтаж подоконного блока (между лоджией и комнатой, кухней);
  • переустановка газовых приборов;
  • слияние квартир и комнат.

При простых перепроектировках, не касающихся межквартирных или несущих стен, перегородок, диафрагм жесткости, получится передать жилье новому владельцу, уступив ему уместную разницу. Сложную перепланировку следует узаконить продавцу до сделки, обратившись к специалистам.

Особое внимание контролирующих органов привлекают однокомнатные квартиры и квартиры-студии. Перепланировка этих объектов сопряжена с повышенным риском, особенно когда нет на то разрешения экспертов

Варианты продажи квартиры с перепланировкой

Покупка квартиры за наличные

Так как подать квартиру с незаконной перепланировкой технически возможно, недооформленные изменения не являются поводом для отказа в регистрации перехода права на собственность другому владельцу. Однако, становясь новым собственником такого жилья, покупатель будет нести полную ответственность за состояние квартиры и ее несоответствие технической документации.

Продажа квартиры с незаконной планировкой происходит по следующему алгоритму:

  1. При согласии покупателя на покупку объекта с недооформленными изменениями необходимо узнать, какова стоимость работ по согласовании.
  2. В договор купли-продажи вносится сумма сделки за вычетом расходов на мероприятия по переоформлению технической документации и согласованию перепланировки;
  3. Для продавца подобная продажа не несет никакого риска, так как продажа состоялась по документам, подготовленным по старым данным о планировке.
  4. Для покупателя сделка предполагает обязанность узаконить перепланировку. В случае нарушений нормативов и запрета на изменения в любой из инстанций, покупатель будет обязан вернуть квартиру в изначальное состояние согласно старым документам, что означает значительные затраты на ремонт.

Прежде, чем отразить конечную сумму выплаты по сделке купли-продажи, необходимо оценить степень риска для покупателя и правильно определить размер скидки за неузаконенную планировку.

Продажа по ипотеке

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой за счет ипотечных средств более сложная ввиду запрета банка на выдачу займа под залог недвижимости, документы на которую оформлены ненадлежащим образом. Схема действий выглядит следующим образом:

  1. Сложность заключена в поиске банка, готового пойти на подобную сделку без переоформления технической документации.
  2. Если найден банк, готовый выдать займ, продавец получает средства по сделке без каких-либо последствий и рисков.
  3. Для покупателя появляются новые проблемы, связанные с обязанностью узаконить перепланировку после покупки. Как правило, на приведение в порядок документов и согласование перепланировки покупателю отводится срок около полугода.
  4. Регистрация перехода права в Росреестре также под вопросом. Гарантии покупателю на то, что квартира будет оформлена в его собственность, государственный орган не дает.
  5. Самым негативным последствием может стать необходимость приведения квартиры в изначальный вид с потерей средств и времени.

Если покупатель осознанно идет на риск и решает оформить покупку квартиры с незаконной планировкой, следует внимательно изучить масштаб внесенных изменений и оценить возможность получения разрешений и переоформления правоустанавливающих и технических документов.

Виды перепланировки

Любое изменение первоначального плана БТИ вашей квартиры считаются перепланировкой. При этом изменения бывают двух видов: законные и запрещенные.

Законная

Не считается перепланировкой и не требует особого разрешения и согласования встраивание или ликвидация встроенных шкафов, замена или незначительный сдвиг батарей, перенос полотенцесушителей, розеток, сдвиг газовой плиты без переноса газовых стояков, изменение местоположения сантехнического оборудования в пределах одного помещения, застекление лоджии или балкона без оборудования на них отопления.

К таким изменениям также относятся сносы перегородок между туалетом и ванной, то есть совмещение санузла.

Все эти изменения являются незначительными, не изменяют план квартиры, следовательно, не требуют изменения документации.

Внимание! Снос перегородок между комнатами к такому виду изменений не относится, так как при этом меняется количество комнат.

Незаконная

Существуют изменения, которые узаконить вам не удастся никогда, поскольку они попросту запрещены нормами:

  1. Перенос батарей отопления на остеклённый балкон.
  2. Монтировка тёплых полов с использованием системы водоснабжения и отопления.
  3. Строительство каминов в панельных домах.
  4. Расположение кухни или санузла над или под жилыми помещениями.
  5. Объединение кухни с газовым оборудованием с гостиной.
  6. Оборудование ниш, проёмов, арок в несущих стенах.

В случае проведённых таких изменений незаконная перепланировка квартиры при продаже должна быть восстановлена до первоначального вида. Что можно и нельзя делать при перепланировке, читайте здесь.

Узнайте, возможна ли перепланировка 4-х комнатной квартиры в 3-х комнатную? А также смотрите реальные примеры проектов перепланировки четырехкомнатных квартир.

Прочитав статью, вы будете знать, с чего стоит начать перепланировку квартиры и как ее оформить.

Хотите пристроить балкон на 1 этаже, чтобы увеличить жилплощадь? Здесь https://svoe.guru/zhilaya-sobstvennost/kvartira/pereplanirovka/pristroit-balkon.html рассказано, как пристроить и узаконить его.

Чем грозит незаконная перепланировка?

Желание сэкономить на оформлении документов приводит в некоторых случаях к ещё большим тратам.

Граждане наивно полагают, что перекраивание внутреннего пространства никто не заметит.

Обязательно заметят, по жалобе соседей, которым мешает шум ремонта, или во время плановой проверки Жилинспекции.

Вы как минимум заплатите штраф и все-таки узаконите действия по предписанию.

А если в вашей квартире проведены масштабные, недопустимые изменения, помимо штрафа вас обяжут вернуть квартиру в первоначальный вид.

Кроме того, при неузаконенной перепланировке юридическое оформление сделок с жилплощадью будет затруднено. Продажа квартиры с перепланировкой без согласования потребует обязательного оформления нового технического паспорта, в котором все изменения будут чётко зафиксированы.

Если у вас купят такую квартиру, то её новый владелец получит предписание вернуть ей первоначальный вид или оформить разрешение. Ответственность за такой исход дела лежит на продавце. Даже если квартира досталась вам по наследству, изменения сделаны давно, и вы не знали о них.

Важно! Если вы хотите продать квартиру с перепланировкой не пытайтесь умолчать о факте незаконной переделки. По закону она будет признана товаром ненадлежащего качества, и вы возместите её стоимость покупателю, да ещё оплатите ему моральный ущерб и возместите расходы по переезду.

Как узаконить перепланировку в ипотечной квартире

Если собственник решает произвести переустройство после приобретения жилья на кредитные средства, согласование начинается с визита в банк. Заранее следует уточнить входит ли модификация в разрешенный перечень. После получения дозволения кредитной организации нужно обратиться в БТИ для выдачи проекта и заключения.

Затем специалисты проверят, можно ли провести работы. Решение будет вынесено после составления акта осмотра, а также проведения замеров. Вопрос осуществления перепланировки регламентирован четвертой главой ЖК России. Приступать к желаемым преобразованиям собственник вправе после получения соответствующего решения от органа местного самоуправления.

Согласование осуществляется при наличии пакета документов, который перечислен в ст. 26, во 2-м пункте (ЖК). Заявление заполняется по установленной от 2006 г. форме постановлением правительства (266). Мероприятие проводится, если в тексте договора прописана такая возможность.

Для банка первостепенной является уверенность, что рыночная стоимость перепланированных квартир не снизится. Для реализации согласуется визит специалиста с целью визуального осмотра. При планировке по эскизам срок рассмотрения банком и инспекции будет минимален.

Как легализовать перепланировку?

В соответствии со ст. 29 ЖК узаконить ранее выполненную перепланировку можно при условии, что строительные и санитарные нормы не нарушены, соблюдены интересы проживающих рядом людей.

Схема включает 2 этапа. Сбор документов, получение разрешения от жилищной инспекции:

  1. БТИ. На подготовку поэтажного плана с пояснениями (экспликацией) и техпаспорта и уйдет 10 дней. После обследования квартиры в техпаспорте будут красным цветом отмечены все выявленные изменения.
  2. Проектная организация, имеющая допуск СРО. Посещение этой структуры необходимо для получения технического заключения о безопасности осуществленных работ и составления проекта (потребуется его согласование в инстанциях). Если изменения незначительны, можно самостоятельно разработать эскиз (он составляется на копии техпаспорта). Если они затронули несущие стены, то заключение о безопасности выдает специалист, проектировавший здание.
  3. Жилищная инспекция. Все подготовленные бумаги вместе с правоустанавливающими документами подаются в жилищную инспекцию. Срок рассмотрения – 45 дней.

Обращение в суд для легализации изменений в планировке в случае отказа.

Если было принято отрицательное решение, то следующим шагом становится судебное разбирательство (предельный срок обращения в эту инстанцию после отказа – 3 месяца). Помимо поэтажного плана, эскиза (согласованного проекта) и техпаспорта от истца потребуются:

  • согласие от соседей;
  • документы, подтверждающие права собственности (копии договора купли-продажи, акта передачи жилья);
  • исковое заявление.

Скачать образец заявления на легализацию перепланировки

На основании строительно-технической экспертизы принимается решение в пользу истца или дается предписание вернуть квартиру в исходный вид. Если изменения легализованы, то соответствующие коррективы вносятся в техническую документацию на квартиру. Стоимость оформления нового техпаспорта – около 2 тыс. руб. (она устанавливается на региональном уровне). После этого совершать любые сделки с недвижимостью можно безо всяких опасений. Владельцу жилья не грозят штрафы и другие санкции.

Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой можно, но стоит ли ее покупать? Какие шаги нужно предпринять, чтобы избежать серьезных трат и не столкнуться с отказом Росреестра в регистрации прав? Правила легализации постоянно обновляются, изменяются понятия допустимых и недопустимых перепланировок. Избежать ошибок и сложностей помогут юристы сайта.

Советы при продаже

Теперь вы знаете, нужно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры. Чтобы передать собственность без проблем другому лицу следует:

  • снизить цену процентов на 10%. Это привлечёт максимальное количество покупателей, в том числе согласных на самостоятельное решение проблем с согласованием изменений;
  • отказаться от покупателей, планирующих приобрести жильё в ипотеку, поскольку такой вариант будет не осуществим.

    Это не касается незначительной перепланировки, о которой говорилось ранее. В настоящее время ряд банков относится к таким изменениям лояльно;

  • если есть такая возможность, попробуйте осуществить узаконивание изменений как не проведённых, а только планируемых.

    Для этого вам придется договориться со специалистом из проектной организации и составить план изменений, который согласуется с Жилинспекцией, и после получения разрешения дождаться необходимых сроков и оформить акт завершения работ;

  • после этого вы получите новый техплан в БТИ;

Такой вариант будет выгоднее для вас в финансовом плане, нежели потери в стоимости продаваемой квартиры. Число потенциальных покупателей при таком варианте также увеличится.

Переделку «задним числом» все же стоит узаконить, прибегнув к помощи специалистов или компаний — посредников.

Теперь вы знаете, можно ли продать квартиру с перепланировкой неузаконенной. Единственная неприятность в этом случае, затягивание времени оформления сделки.

Минусы купли-продажи квартиры с несогласованной перепланировкой

Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой можно, но это сопряжено с некоторыми сложностями при поиске покупателя. Многие люди, ищущие на рынке недвижимости жилье, не желают заниматься согласованием внесенных в план квартиры изменений, ведь это сопряжено с походом по инстанциям (отнимает время) и не во всех случаях приносит положительный результат (некоторые виды перепланировки узаконить невозможно). Обращение в специализированные фирмы, обещающие согласовать самовольные переделки, требует денежных вложений.

С учетом этого продавцу редко удается получить за свое жилье полную цену – чаще всего ему приходится снижать стоимость (в среднем скидка достигает 10-15%). Сознательно решая приобрести квартиру с проведенной без согласования перепланировкой, покупатель соглашается принять на себя все последствия и затраты – это и дает основания просить о снижении стоимости.

Если перепланировка выполнена с нарушением строительных норм и правил или приносит дискомфорт проживающим рядом соседям, то потребуется вернуть помещению исходный вид – часто это не окупается полученной при покупке квартиры скидкой. К тому же Росреестр имеет полное право отказать в регистрации жилья на нового владельца – только после исправления имеющихся нарушений или их легализации это становится возможным.

Не желая делать скидку и стремясь расширить круг потенциальных покупателей, продавец может сам заняться согласованием выполненной перепланировки. Главный минус такого решения – придется отложить процесс продажи, а это не во всех случаях приемлемо. Жизненная ситуация может потребовать срочного решения жилищного вопроса (например, при переезде или приобретении другого жилья, о купле-продаже которого уже есть договоренность).

Если срочность не является решающим фактором, то самостоятельное согласование перепланировки принесет определенную выгоду – продать квартиру можно на 10-20% дороже, чем неблагоустроенное жилье со стандартной планировкой. Учитывая, что штраф за «самодеятельность» не так велик (2-2.5 тыс. руб.), серьезных препятствий к легализации нет. Но это касается лишь случаев, если они незначительны, не нарушают норм и выполнены внутри квартиры (не затрагивают фасад здания).

Если же продавец решит умолчать о проведенных изменениях, то покупатель окажется в сложной ситуации – ему придется за свой счет и ценой потери собственного времени решать все вопросы с узакониванием переделок. Столкнувшись с такой ситуацией, покупатель может потребовать возмещения затрат от бывшего владельца через суд, руководствуясь статьей 475 ГК РФ о продаже товара ненадлежащего качества.

Мнение эксперта
Дмитрий Носиков
Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Обращение в суд с требованием компенсировать затраты на согласование перепланировки или расторгнуть договор купли-продажи не означает, что решение будет вынесено в пользу истца. Отказ аргументируется тем, что покупатель был обязан ознакомиться с технической документацией и осмотреть квартиру перед покупкой – подписывая договор, он тем самым подтвердил свое согласие приобрести жилье именно в таком состоянии. В этой ситуации факт того, что продавец намеренно умолчал о наличии переделок, не имеет значения.

Но скрывать факт проведения перепланировки все же не стоит – грамотный юрист имеет шансы решить проблему в пользу покупателя, понесшего незапланированные траты вследствие недобросовестных действий продавца.

Поделитесь в социальных сетях:vKontakteFacebookTwitter
Напишите комментарий