Сделки под залог недвижимости

Проверяем содержание документов

В столь важной сделке очевидна необходимость очень внимательного чтения договора. Все пункты документа должны быть понятны и доступно объяснены заемщику

Если какие-то условия трактуются двояко и не устраивают вас, смело говорите об этом кредитному менеджеру. Лучше всего изучить положения договора вместе со сторонним юристом.

Особое внимание стоит уделить информации о передаче прав на закладную, если таковая освещена в документах. В этом пункте могут содержаться «подводные камни» договора

Важно понимать, что банк вправе продать закладную юридическому или физическому лицу, как любую ценную бумагу без согласия залогодателя. Клиента просто уведомят о смене залогодержателя, сообщат ему новые контактные данные и реквизиты для платежей

Тогда дело придется иметь с кредитором, которого вы не выбирали.

Если сделка оформляется с небанковской организацией или с частным лицом, то дополнительно появляется риск мошеннических действий. В документах можно встретить даже пункт об обязанности продать квартиру залогодержателю за долг при появлении небольшой просрочки, минуя обращение в суд. Будьте внимательны!

Договор залога при покупке квартиры, образец

Чтобы оставить залог при покупке недвижимости, в частности, квартиры, нужно грамотно составить договор, в котором будут прописаны все нюансы по части выполнения обязательств для возврата залога обратно.

Распространённые примеры, когда возникает необходимость в оформлении залога:

  • Если бывший владелец на момент совершения сделки купли-продажи ещё не выписался из квартиры. Залог гарантирует исполнение этого обязательства.
  • Если в продающейся квартире временно остаются какие-то вещи. Договор залога обеспечивает сохранность данного имущества, либо денежную компенсацию в случае порчи или утери этих вещей.
  • Если у предыдущего собственника квартиры есть долги по оплате жилищно-коммунальных услуг, то он обязан рассчитаться по ним в течение оговорённого срока. Иначе сумма долга будет затребована в судебном порядке в соответствии с условиями, прописанными в соглашении.

Прежде чем заключать договор залога при продаже квартиры, стоит просмотреть его образец.

Сумма

Если залог при покупке квартиры определяется в денежном выражении, он может быть реальным, либо условным.

Когда стороны приходят к соглашению об условном залоге, это подробно прописывается в договоре. К примеру, если дело в оплате жилищно-коммунальных услуг, то после продажи квартиры бывший собственник обязан ликвидировать все долги. В ином случае новый владелец может обратиться в суд и оформить все судебные издержки за счёт предыдущего владельца в соответствии с условиями соглашения.

Оцениваем надежность кредитора

Чтобы максимально снизить риски потери жилья, необходимо серьезно отнестись к выбору банка. Организации с сомнительной репутацией и неизвестным брендом не будут беспокоиться о проблемах клиента. Их главная цель — вернуть свои деньги и получить прибыль любой ценой.

Если вы ранее не интересовались кредитной тематикой и не можете самостоятельно выбрать подходящий финансовый институт, обратитесь к общедоступным рейтингам банков. Они могут незначительно различаться на разных ресурсах в Сети, но проанализировав несколько из них, вы легко сможете составить собственный список подходящих организаций. На первом месте в рекомендациях, скорее всего, вы увидите Сбербанк РФ.

Также озадачьтесь проверкой базовых показателей надежности банка:

  • наличие необходимых лицензий (см. на сайте ЦБ РФ в справочнике);
  • длительность существования на рынке;
  • судебные разбирательства с заемщиками (при наличии);
  • поведение в кризисных ситуациях или при неблагоприятной экономической обстановке в прошлом;
  • отзывы клиентов, общая репутация.

Что Вы даёте банку в залог?

Третье, на что стоит обратить внимание – единственным ли жильем является ваша квартира. Для банка желательно, чтобы не единственным

А для снижения риска ее потери – лучше, чтобы формально единственным. Все просто. Выселить вас из квартиры банк сможет, даже если идти вам некуда. Но сделать это будет сложнее.

До реализации на торгах будет разработана масса вариантов «бескровного» выхода из ситуации. От увеличения срока кредита, до предоставления кредитных каникул.

Существует миф о том, что если прописать в залоговую квартиру (если получится – на это требуется согласие банка) и оформить иную недвижимость на родню – никто квартиру отобрать не сможет. На самом деле, если заключен договор ипотеки и обременение зарегистрировано – это не так.

Вырезка из статьи 446 ГПК РФ

Если все сделать правильно – риск остаться без квартиры минимален:

  1. Обратиться в надежный банк,
  2. Внимательно отнестись к подписываемым документам,
  3. Убедиться в том, что доход позволяет обслуживать кредит, обеспеченный единственной квартирой в собственности, без даже временных трудностей.

Чего точно не стоит делать: оформлять квартиру в залог при проблемах с выплатой других кредитов. Особенно по настоянию кредиторов.

Такие случаи сплошь и рядом: «Нет денег, чтобы выбраться из просрочки? Перекредитуйтесь под залог квартиры!». Это только усугубит дело.

Чем бы ни были обеспечены действующие кредиты (кроме как договором ипотеки), отобрать у вас единственное жилье не получится. Если вы сами на это не подпишитесь.

Что такое залог?

В белорусском законодательстве есть отдельный закон, который так и называется «О залоге». Начнем с определения, которое закреплено с 1993 года.  

Залог – это способ обеспечения исполнения обязательств, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в случае невыполнения должником (залогодателем) обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение своего требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Республики Беларусь.

Проще говоря, это один из самых распространенных способов, который гарантирует возврат денег банку. Что это значит для потребителя? А то, что в жизни случается разное, порой непредвиденное, и стоит быть готовым к тому, что заложенное имущество может остаться у банка. К примеру, любимая машина или только что построенная квартира.

Непритворные займы

Случай в кафе на Петроградской стороне прогремел на весь город. Посетители буквально вырвали парня с инвалидностью из рук двух бодрых ребят, которые настойчиво предлагали ему взять заем под залог квартиры. После вмешательства молодые люди спешно покинули кафе, а посетители свели парня с юридической службой общественной организации «Ночлежка», сотрудники которой рассказали, к чему могут привести такие займы.

— На самом деле, это относительно новая схема. Раньше людей спаивали, угрозами заставляли переписать имущество. Сейчас их просто загоняют в долги, — говорит юрист «Ночлежки» Роман Ширшов. — Проблема в том, что граждане до последнего не понимают, что они подписывают.

Петербурженка попросила «РГ» спасти ее квартиру от «серых» риелторов

И разобраться действительно непросто. Конторы предлагают займы под 4-5 процентов. Мелкими буквами пишут, что это в месяц. Также за каждый день просрочки предусмотрены штрафы от 0,1 до 1 процента от суммы займа. Таким образом, человек, который взял у такой конторы 500 тысяч рублей, должен ежемесячно платить им 25 тысяч рублей, и это только проценты. При просрочках за год может набежать сумма, превышающая заем в несколько раз.

Анализ судебной практики показывает, что вероятность лишиться квартиры, пусть даже при небольшом займе, под залог недвижимости довольно велика. Например, жительница Калининского района проиграла суд ипотечному брокеру, у которого когда-то занимала 1250 евро. После колебаний курсов валют сумма долга выросла, с процентами и пени она составила уже порядка 550 тысяч рублей.

Суд постановил: деньги вернуть, половину однокомнатной квартиры, которую петербурженка оставила под залог, продать с молотка со стартовой ценой в 360 тысяч рублей. Такую сумму залога в свое время установил сам кредитор. Получается, что петербурженка не только лишается крыши над головой, но еще и остается должна! А брокер за 50 тысяч получает полквартиры, которая явно стоит не меньше миллиона.

С начала года в судах Петербурга было рассмотрено 38 подобных дел. И в 36 случаях суды признали требования кредиторов обоснованными. «РГ» проанализировала все эти дела и обнаружила ряд закономерностей.

Так, лишь в четырех случаях квартира во время займа отдавалась кредитору в собственность. И в двух эпизодах жильцы смогли доказать: они были уверены, что оформляют заем, а на самом деле им дали на подпись договоры купли-продажи.

Но в подавляющем большинстве случаев никакого дарения и не требовалось. Граждане заключали договор займа с последующей ипотекой, они оставались жить в своих квартирах, а через несколько месяцев, в случае просрочки по выплате займов, получали вызов в суд. На заседании представитель кредитора озвучивал требования: взыскать долг, проценты, штрафы и продать квартиру. Лишь в одном деле с начала года такой договор был признан недействительным.

Пенсионерка из Красносельского района смогла доказать, что в момент подписания договора она была невменяема.

— Дело в том, что люди очень редко подают встречные иски или сами инициируют процессы, — говорит адвокат Екатерина Солдатова. Она ведет дело пенсионерки из Кронштадта, у которой из-за займа в 150 тысяч пытаются забрать трехкомнатную квартиру. Пенсионерка выплатила и долг, и штрафы, но кредиторов интересует недвижимость.

Адвокат объясняет: займы под залог недвижимости зачастую берут люди с очень скромным доходом. Для многих вызов в суд оказывается неожиданным, они не успевают подготовиться, у многих нет средств, чтобы нанять адвокатов, и они сами представляют свои интересы в суде. К тому же, должники уже находятся не на самой лучшей позиции, ведь кредиторы выполнили свои обязательства, дали денег по первому требованию, а граждане свою часть договора не исполнили. Многие решения и вовсе выносятся заочно: люди не приходят на заседания судов, лишая себя последнего шанса доказать правоту.

Советы заемщикам

Принятые поправки в закон касаются легальных микрофинансовых организаций, которые находятся в специальном реестре и официально ведут свою деятельность на рынке. Однако есть и теневой сегмент, которому правила не писаны.

Чтобы защититься от таких кредиторов, гражданам всегда нужно проверять кредитора

Если гражданин ищет информацию о микрофинансовой организации в интернете, то нужно обратить внимание на специальную пометку, которая появляется в результатах выдачи поисковых систем. Эта отметка есть только у легальных компаний, и она указывает на то, что МФО входит в специальный реестр Центробанка

Также можно проверить компанию по самому реестру. Он находится на официальном сайте регулятора. Список включает в себя все действующие компании, а также упоминает МФО, которые ранее имели право работать на рынке, но сегодня лишены такой возможности.

Напомним, также об еще одном важном нововведении, направленном против подпольных кредиторов. В частности, им запретили обращаться за судебной защитой

Это значит, что если гражданин взял у нелегального кредитора микрозайм, а потом не смог его вернуть, то кредитор не сможет подать на него в суд и обратиться к приставам за помощью. Возможно, ему придется работать с коллекторами или пытаться вернуть деньги своими силами.

Новости по теме

19 мая 2020 Первым делом — ипотека. Сбербанк снизил ставки на жилищные кредиты

Сбербанк сообщил, что ипотека для военных подешевела до 8,4% годовых. Кроме того, на кредит госбанка можно теперь купить квартиру подороже – за 2 788 000 рублей.

18 мая 2020 В каком банке оформить выгодную ипотеку для военных?

С программой военной ипотеки служащий можете накопить на квартиру самостоятельно в течение нескольких лет. Или же отложить деньги на первоначальный взнос, а ежемесячными субсидиями погашать платежи.

13 мая 2020 Думали, ниже уже не будет? Сбербанк ещё больше снижает ипотечные ставки

Сбербанк запускает акцию, которая делает ипотеку ещё выгоднее. При использовании сервиса «Электронная регистрация» ставка по ипотеке снижается на 0,3%. С учётом скидки при использовании сервиса «ДомКлик» от Сбербанка общее снижение процентов составит 0,8%.

Все новости банков

Будьте готовы к ограничениям

Залог накладывает жесткие ограничения на имущество, которое прописано в договоре с банком. Юрист Александр Жук ответил на вопросы МТБлога о том, что можно, а что нельзя делать с заложенным имуществом.

– Какие ограничения накладываются на имущество в залоге?

– Без согласия банка запрещены любые сделки по отчуждению заложенного имущества: продажа, дарение, обмен. Также потребуется разрешение банка при сдаче заложенного имущества в залог, аренду, лизинг или безвозмездное пользование. Кроме того, залогодателю запрещены действия, уменьшающие стоимость заложенного имущества или ухудшающие его состояние сверх нормального износа. Как правило, договор залога запрещает без согласия банка реконструкцию и перепланировку помещений, перевод жилой недвижимости в нежилую. Ограничения на действия с заложенным имуществом фиксируются в договоре залога.

–  Можно ли вывести имущество из-под залога?

– Самый простой способ – это погасить кредит. При наличии у вас равноценного по стоимости имущества можно предложить банку изменить предмет залога и заключить новый договор.

– Какие есть способы легально продать квартиру или автомобиль, если они находятся в залоге?

– Продажа заложенной квартиры или автомобиля допускается только с письменного согласия банка. К сожалению, залог автомобиля не регистрируется в ГАИ. Поэтому заложенное авто можно беспрепятственно снять или поставить на учет. Так что недобросовестному продавцу несложно нарушить ограничения и запреты. Информацию о транспортных средствах, которые находятся в залоге, можно получить в Реестре движимого имущества, обремененного залогом, услуга платная. Информацию о жилых помещениях, которые находятся в залоге, можно получить в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него, сделок с ним. Услуга также платная.

 – Ваши рекомендации: на что обращать внимание, когда передаешь имущество в залог?

Залогодателю необходимо обратить внимание на:

  • размер кредита, обеспечиваемого залогом, процентов за его пользование и срок погашения;
  • справедливость оценки стоимости имущества, передаваемого в залог;
  • наличие согласия других собственников имущества (например, супруга);
  • отсутствие запретов на передачу имущества в залог;
  • количество и содержание запретов на действия с заложенным имуществом в проекте договора залога.

 __

Подводя итоги, отметим: залог – хороший способ получить кредит побольше и на более выгодных условиях. Кроме того, отдать в залог собственную квартиру или машину порой гораздо проще, чем найти несколько поручителей. Однако будьте готовы к тому, что залог наложит ряд ограничений на использование вашей собственности, а если кредит не будет вовремя обслуживаться и погашаться – залогового имущества вы можете и вовсе лишиться. К данному вопросу стоит относиться очень серьезно.

Читайте нас в Telegram и

первыми узнавайте о новых статьях!

Где взять

Где взять кредит с залогом? Брать залоговые займы можно:

  • В банках. Условия довольно выгодны, но требований много, и есть риск отказа.
  • В МФО. Отношение лояльное, процент одобрения высок, но условия не всегда выгодны: суммы небольшие, ставки высокие, сроки ограниченные.
  • В ломбардах. Тут получать деньги невыгодно, а иногда рискованно.
  • У частных инвесторов. Есть вероятность обмана и получения невыгодного кредита. Искать инвестора лучше через специальную биржу (сервис).
  • Через брокеров. Это посредники, выстраивающие сотрудничество между клиентами и партнерами: обрабатывающие заявки и рассылающие их кредиторам, после чего предлагающие готовые одобренные варианты.

Если вы решите получить помощь брокера, то стоит обратить внимание на работающую в Москве компанию LEGKO-ZALOG. Она поможет даже безработному или имеющему просрочки клиенту взять кредит выгодно и быстро

Условия лучше, чем у большинства кредиторов и посредников: ставки – от 9% (от 7,5% по акции), суммы – до ста миллионов, сроки – до тридцати лет. Также тут выдадут аванс или займ до продажи.

Почему потребовался закон?

Если залоговые микрозаймы имеют столько преимуществ, то почему потребовалось закрывать это направление? Одной из причин можно назвать невысокую финансовую грамотность россиян. Дело в том, что оформить микрозаймы можно под залог даже единственного жилья. Граждане слышали краем уха, что вроде бы единственное жилье у нас за долги не забирают, поэтому охотно соглашались на оформление займа, считая, что ничего страшного с ними не случится.

Однако законодательство, когда говорит об иммунитете единственного жилья, делает важную оговорку, о которой знают уже далеко не все заемщики. Если единственное жилье выступает залогом, то есть является предметом ипотеки, то за долги его забрать можно.

Таким образом, получается, что, когда россияне берут обычные потребкредиты, они действительно не рискуют единственной квартирой, доставшейся от бабушки, но когда происходит оформление займа под залог жилья, то здесь уже в случае неуплаты долга кредитор имеет полное право обратиться в суд и потребовать продажи имущества. И, как показывает практика, суд встает на сторону кредитора. Должник из-за такого займа может просто остаться на улице.

Самое обидное, что клиент мог взять в долг незначительный по сумме микрокредит, а придется расплачиваться целой квартирой, которую могут продать ниже ее рыночной стоимости. В особо тяжелых случаях гражданин может лишиться и единственного жилья, и еще остаться должен кредитору.

Советы при оформлении кредита с залогом

Чтобы получение от банка ипотечного займа под залог личной недвижимости прошло максимально быстро, стоит соблюдать несколько простых советов.

По оценке жилья

Не стоит спорить с банком, предлагающим своего оценщика. В этом случае можно получить отказ даже при предварительном одобрении ипотеки. В случае сомнений можно пригласить собственного эксперта и сравнить результаты, но желательно не демонстрировать кредитору свое недоверие.

Выбор кредитора

При выборе банка нужно обращать внимание не только на процентные ставки, но и на репутацию. Стоит изучить отзывы клиентов, попросить рекомендацию знакомых

Также важно не брать ипотечный кредит в банке, в котором открыт депозитный счет. В случае потери лицензии, страховка не будет возвращена до полного закрытия долга

Мелкий шрифт + дополнительные расходы

Особое внимание нужно обращать на текст, написанный в договоре мелким шрифтом — именно там находится информация, которую банк не хочет афишировать

Также важно заранее уточнить все дополнительные расходы — на оценку, страховку, регистрацию и т.д., чтобы защитить себя от сюрпризов

Также важно заранее уточнить все дополнительные расходы — на оценку, страховку, регистрацию и т.д., чтобы защитить себя от сюрпризов

Досрочное погашение

Досрочное погашение выгодно только в первой половине срока, когда оплачиваются проценты. В дальнейшем большой выгоды внесение крупной суммы не принесет.

Перезалог недвижимости

Перед принятием решения о нецелевой ипотеке стоит узнать в банке о наличии возможности перезалога своей собственности (подобную услугу предлагают немногие финансовые организации).

Такой ход позволит повторно получить денежные средства под один и тот же залог, но у другого кредитора.

Выводы

Нецелевая ипотека — популярный банковский продукт, однако у него есть много нюансов, которые важно учитывать. Перед обращением в банк важно тщательно просчитать все возможные последствия подобного решения и сравнить их с получаемой выгодой

Как правильно оформить залог при покупке квартиры

Согласно Гражданскому Кодексу РФ документ о залоге не предполагает регистрации у нотариуса, кроме случаев, когда это требуется в соответствии с договором, по которому должны выполняться обязательства.

Договор залога (его еще называют соглашением), не сложно оформить, руководствуясь ниже приведенными правилами.

  • В первую очередь, нужно прописать, кого определяют залогодателем, а кого – залогодержателем, то есть сторонами данного договора.
  • Затем следует указать реквизиты и назначение основного договора, по которому обеспечивается выполнение договорённостей.
  • Следующий обязательный пункт – это предмет залога и его основные характеристики.
  • Потом нужно разъяснить права и обязанности залогодателя и залогодержателя. Определить, у кого остаётся предмет залога и можно ли им пользоваться, а также подлежит ли он замене и в каких случаях. Кто обеспечивает сохранность этого предмета и несёт ответственность за его порчу либо потерю.
  • В конце необходимо утвердить период действия документа и условия, при котором договор можно расторгнуть или изменить.

Проблема серых кредиторов

Ситуация усугубляется также работой недобросовестных кредиторов, которые лишены права выдавать микрозаймы, но продолжают вести подпольную деятельность. Такие игроки заинтересованы уже не в заработке на процентах от выдачи средств, а скорее на получение за бесценок заложенного имущества.

Заемщика могут намеренно подводить к просрочке, чтобы начать начисление штрафов и пени. Если гражданин не сможет быстро погасить всю сумму выданного микрокредита, то серый кредитор начнет процедуру взыскания заложенного имущества.

СМИ неоднократно рассказывали о случаях, когда граждане, не вчитываясь в договор, ставили подпись, а потом судились с кредиторами, которые из-за долга в 150-200 тыс. рублей хотели пустить с молотка трехкомнатную квартиру.

В некоторых случаях речь шла даже не о договоре займа. Гражданам давали подписать договор купли-продажи недвижимости. При этом клиенты были уверены, что это всего лишь оформление займа под залог жилья. Фактически, же они продавали свою квартиру, получая взамен небольшую сумму кредита.

Что такое нецелевой кредит под залог недвижимости

Существует два типа кредитования:

  • целевое;
  • нецелевое.

В первом случае речь идет о том, что деньги, получаемые от банка, расходуются на конкретные цели: приобретение недвижимости, автомобиля и т.д. После совершения покупки заемщик должен предоставить подтверждение соблюдения требований — обычно это передача ПТС кредитору либо оформление закладной.

При нецелевом кредите получаемые от банка деньги могут быть использованы на любые цели. Но если нужна крупная сумма, требуется дополнительное обеспечение, например, личная недвижимость, передаваемая банку в залог.

Такой способ позволяет ускорить принятия решения по обращению, снизить ставки и увеличить размер кредита.

Особенности сделки с залоговой недвижимостью

Отличительными свойствами сделок купли/продажи недвижимости с обременением (залоговой) является отсутствие у собственника оригиналов правоустанавливающей документации, которая хранится у залогодержателя. Так, потенциальный покупатель не сможет детально изучить документы на этапе заключения предварительного договора даже при условии оплаты задатка. Такая ситуация не исключает нескольких доверчивых претендентов на квартиру, отдавших задаток под копии документов на право собственности.

Следует отметить, что до полного погашения кредитного остатка за жилье, квартира принадлежит банку, поэтому любые сделки с ней требуют официального согласия организации, что усложняет процедуру купли/продажи. Поэтому намерение продавать недвижимость с обременением следует согласовать с кредитной организацией, что довольно непросто, так как может означать досрочную оплату кредита, а отсюда – недополученные проценты.

Выводы

В ряде случаев обращение к брокеру будет выгоднее, нежели к банку:

  • можно получить ниже процентную ставку даже с учетом комиссии за работу брокера;
  • заемщик может обратиться за ипотекой уже в 18 лет при наличии стабильного дохода, хотя многие оформляют только с 25 лет;
  • брокер облегчает оформление залога, готовит документы правильно с первого раза. Сам разбирается с менеджерами банка, если они допустили ошибки или что-то потеряли;
  • можно быстро получить средства в отличие от обращения в банк;
  • стоит подать заявку, если отказывают банки.

Нужно анализировать объявления, где предлагают внести предоплату за услуги. Настоящий брокер поможет разобраться в причинах, по которым отказывают банки даже с залогом. Он разъяснит все детали займа: условия, скрытые условия и комиссии. Добросовестный ипотечный брокер подберет наиболее выгодные предложения банков на кредит с залогом.

Поделитесь в социальных сетях:vKontakteFacebookTwitter
Напишите комментарий