Если купила квартиру в ипотеку и через 2 месяца решила, что ошиблась с выбором, как быть?

Как подбирать квартиру?

Перед поиском на рынке недвижимости клиент обращается в банк за ипотекой. Если он получает одобрение на кредит, то ему выделяют 3 месяца на поиски квартиры, на которую может быть выдан кредит. Покупаемое жилье должно не только понравиться клиенту, но и устроить банк. Как узнать, подходит ли квартира под ипотеку? Задать этот вопрос лучше всего в самом банке.

В каждом банке требования к недвижимости отличаются, поэтому перед поиском лучше сразу их уточнить (знание этих параметров поможет сэкономить время). Для предупреждения случаев, когда клиент останавливается на неликвидном жилье, банк обычно сразу оговаривает, почему квартира не подходит под ипотеку. Как правило, это объекты:

• — подлежащие сносу;
• — ветхие жилые здания;
• — блочные и панельные многоквартирные дома («хрущевки»);
• — жилье в малоэтажных домах (ниже 5 этажей);
• — находящиеся в аварийном состоянии;
• — в домах без капитального ремонта, или где он даже не планируется;
• — в доме под реконструкцию с отселением жильцов;
• — в общежитии или гостиничном доме;
• — с износом более 70%;
• — в домах, построенных до 1970 года;
• — в жилых зданиях с газовыми колонками и перекрытиями из дерева.

Кредитополучатель должен учитывать год возведения жилого здания, материал перекрытий, количество этажей в доме, качество фундамента и другие нюансы. Если с этим все в порядке, то это значит, что квартира подходит под ипотеку.

Перед тем как сообщать в банк о своем предложении жилой недвижимости, убедитесь, что квартира «чистая». Она не должна быть арестована, выступать залогом или находиться в аренде. Документы на жилье должны быть оформлены в соответствии с законом.

Процедура оформления кредита

Процедура оформления в большинстве банков практически одинакова, поэтому рассмотрим ее на примере лидера кредитных организаций России – Сбербанка РФ.

Перед тем, как посетить конкретный банк, обратите внимание на состав кредитных отделов различных отделений в вашем городе, чем он представительнее по численности, тем быстрее будет рассмотрен запрос и качественнее решение. При первом посещении будет предложено заполнить заявку на кредит, причем у каждого банка своя форма

При первом посещении будет предложено заполнить заявку на кредит, причем у каждого банка своя форма.

Однако, одинаковым для всех является наличие документов. Их немного:

1. справка о доходах по форме 2НДФЛ за последний год работы, которую можно получить по месту службы;
2. оригинал паспорта для сверки данных при заполнении заявки.

Кроме того, могут понадобиться:

1. копия заполненных страниц паспорта супруги;
2. копия справки о временной регистрации супругов;
3. свидетельство о присвоении ИНН;
4. страховое свидетельство пенсионного фонда РФ;
5. документы об образовании, как основном, так и дополнительном (диплом, сертификат и так далее);
6. копия военного билета для тех, у которых он имеется;
7. свидетельство о заключении или расторжении брака;
8. копии свидетельств о рождении малолетних членов семьи;
9. документы, подтверждающие право на собственность по другим объектам;
10. удостоверение на право управления транспортом как подтверждение здоровья;
11. справка из психиатра по форме удостоверения сделки;
12. копии трудовой книжки с печатями на каждой странице;
13. действующий трудовой договор (копия).

При участии созаемщика, он предоставляет такие же бумаги.

Нужно заметить, что приведенный список не всегда бывает востребован полностью, но готовность представить любой документ будет подтверждением серьезности намерений заемщика.

Следует помнить, что неофициальные, не подтвержденные документально, источники доходов учтены при рассмотрении не будут. При небольшом размере официальных поступлений средств, желательно пригласить с собой гаранта, при таком случае шанс положительного решения возрастает, а может быть достигнуто решение о снижении процента по кредиту в размере 0,5 – 1,0 %.

Вопрос решается за 5 рабочих дней, при случае положительном результате заявитель извещается посредством СМС – сообщения От этого дня у него есть четыре месяца для оформления нужных бумаг.

Процедура ипотечного кредита

Для понимания того, какие подводные камни существуют при продаже жилой недвижимости ипотечному заемщику, следует знать последовательность мероприятий, предпринимаемых банком, от момента подачи предварительной заявки до полного перечисления средств на счет продавца. Принято выделять ряд обособленных этапов, предоставляющих определенные опасности для текущего собственника квартиры в отношении свершения сделки, а именно:

1. Аудит состояния и обременений, а также оценка текущего состояния и рыночной стоимости жилой недвижимости.
2. Подготовительные процедуры перед сделкой, одобренной банком.
3. Принятие обременения на право собственности в отношении квартиры.
4. Транзакция полной суммы по договору кредитования.

Быть надежным предпринимателем

Не все банки рассматривают предпринимателей на роль ипотечных заемщиков. Это связано с опасениями за стабильность бизнеса.

Чтобы ИП одобрили ипотечный кредит, он должен отвечать требованиям банков:

1. Работать не менее полутора лет. Кредиторы считают, что за этот срок становится понятно, удается ли предпринимателю получать прибыль.
2. Иметь среднемесячный оборот не менее 50 000 рублей.
3. Не иметь существенных сезонных колебаний прибыли. Если предприниматель три месяца в году работает, а остальные девять серфит на Бали, банк может усомниться в стабильности дохода потенциального заемщика.

Некоторые банки категорически отказываются рассматривать заявки от некоторых категорий ИП. Такова жизнь.

В документах, которые представит предприниматель, должны быть отражены его налоговые и пенсионные отчисления. Выбранный режим налогообложения должен соответствовать реальной деятельности. Если банк выявит сомнительные операции, он не захочет рисковать и откажет в ипотеке.

Почему не все россияне соглашаются на ипотеку и не доверяют новым выгодным ставкам?

В 2012 году ФОМ опубликовал исследование, в котором было показано, что более 70% россиян исключают возможность взять ипотечный кредит.

Основная причина отказа была связана со страхом попасть в долговую финансовую кабалу. Во время опроса люди говорили о низком уровне жизни, небольших зарплатах и нестабильной экономической обстановке. Ниже вы можете посмотреть весь список ответов.

По оценкам агентства Fitch, к концу 2016 г. более половины работоспособных россиян находилось в долговой яме. В переводе на цифры это 40 миллионов человек. Суммарная сумма задолженности составила 11 триллионов рублей. Взятый кредитный долг могут обслуживать не более 8 миллионов граждан.

Новые статистические данные означают, что покупка квартир в ипотеку по-прежнему недоступна для большинства россиян. И это несмотря на пониженную ипотечную ставку и положительные прогнозы АИЖК. 

Кроме того, по данным опросов, большинство россиян не доверяют ипотеке и стараются всеми возможными способами её избегать. Главная причина недоверия связана с устойчивой ассоциацией, которая прировняла ипотечный кредит с финансовой кабалой. Люди боятся попасть в ситуацию, когда для погашения действующего займа нужно будет брать новый кредит.

Если вы планируете покупку квартиры в ипотеку, то в первую очередь должны уяснить две фундаментальные вещи:

• ипотека – это всего лишь финансовый инструмент. Он помогает купить собственное жилье частями и при правильном использовании помогает человеку с ограниченным капиталом жить в комфортных условиях;
• долговая яма – это искусственно созданная ситуация, которая связана с неправильным использованием ипотечного кредита.

Поэтому, если вы будете знать, как правильно покупать жилье в кредит, то сможете избежать многих финансовых ошибок и своевременно рассчитаетесь с долгом.

Как купить квартиру в ипотеку — с чего начать и какие этапы придётся пройти

На первоначальном этапе необходимо изучить и прозондировать все предложения по ипотеке и выбрать наиболее приемлемые и самые выгодные условия. Спешить в таком вопросе не стоит, лучше все взвесить и сопоставить все имеющиеся варианты.

Вместе с высококвалифицированными специалистами компании все нюансы ипотеки будут решены за считанные минуты.

Второй этап подразумевает под собой тщательный сбор всех документов, которые понадобятся для оформления сделки. Для этого необходимо узнать полный перечень требований банка к списку документов. Если все сделать грамотно, то шансы, что вашу сделку отложат из-за неправильно оформленных документов, сводится к нулю. Если все же возникают вопросы, то можно обратиться к специалисту в области ипотечного кредитования.

После того, как все документы правильно оформлены и собраны, они направляются в банк с целью прохождения специальной процедуры, а именно проверки кредитной истории. В результате анализа, специалисты банка примут решение о возможности погашения или не погашения кредита, который запрашивается. О том, что такое кредитная история и как ее узнать, читайте в статье.

Эмиль Аскеров
Специалист, аналитик и эксперт по финансовой грамотности.

Правилами предусмотрено, что решение оглашается в течение 24 (двадцати четырех) часов с момента подачи. В особых случаях, банк может не высказывать свое решение более длительный период времени.

При положительном ответе, следует приятный этап, это выбор квартиры. Одновременно с поисками, продолжается сбор и подготовка документов к оформлению сделки о купле-продаже. Это очень важный момент, который требует особой ответственности и осмотрительности. Чтобы все прошло гладко, лучше всего воспользоваться услугами специалиста, знающего толк в этом деле — риэлтора.

Поскольку недвижимость должна отвечать всем требованиям самого покупателя, а также соответствовать ипотечным условиям и рассчитываемой сумме, то услуги такого специалиста просто необходимы.

И вот, все уже позади, банк одобрил решение покупателя, теперь надо готовиться к сделке о купле-продаже. Не надо расслабляться, тут нужно быть крайне внимательным и суметь согласовать все пункты договора с банком и следовать условиям продавца.

При условии, если с банком и продавцом все вопросы улажены, следует этап регистрация всех имеющихся документов.

На последнем этапе имеет место получение на руки уже зарегистрированных документов, а также комплексный взаимный расчет. Квартира оформляется в соответствии с актом о приеме-передаче и покупатель становится полноправным ее владельцем.

И напоследок советуем посмотреть видео про ипотечный кредит:

И полезное видео о том, как взять квартиру в ипотеку:

Отказываться от страховки

Жизнь непредсказуема, и в некоторых случаях от головной боли вас не избавит даже резервный фонд на несколько месяцев ипотеки. Если один из членов семьи умрёт или не сможет больше работать, ипотека станет неподъёмным бременем.

Что делать

Застраховать жизнь и здоровье. Если случится трагедия, страховая погасит долг. Но для этого надо подходить к вопросу не формально. Сравните предложения разных страховщиков и внимательно прочитайте условия. Например, в договоре может быть указан перечень хронических болезней, при которых на выплаты рассчитывать нельзя.

Важно: когда ищете банк, чтобы взять кредит, учитывайте расходы на страховку. Где-то требуют, например, обязательно оформить дорогое титульное страхование

В итоге ипотека с низкой ставкой может стать дороже, чем с более высоким процентом, но гибкими требованиями к страховке.

4. Экономить на жизненно необходимом

Если вы выбираете гипермаркет вместо магазина у дома, чтобы купить те же самые продукты дешевле, или не покупаете десятые джинсы в коллекцию денима, это рационально. Такие меры не похожи на невыносимую жертву, они не так уж сильно влияют на ваше существование.

Когда стремление сберечь деньги полностью меняет ваш привычный уклад, жизнь легко превратить в страдание. А если вы экономите на вещах, которые сказываются на здоровье, эти страдания легко могут перейти из моральных в физические. Насторожить должны симптомы вроде этих:

• Вы выбираете продукты, ориентируясь только на цену. Их состав и сбалансированность меню вас не волнуют. Из рациона исчезли овощи и фрукты.
• Вас беспокоят боль и недомогание, но вы не идёте к врачу, потому что визит может вылиться в траты — как минимум таблетки придётся купить.
• Вы забросили все хобби, потому что дорого, и не знаете, чем занять свободное время.

Что делать

Прежде чем взять ипотеку, трезво взгляните на то, что вас ждёт. Крупный кредит — это долгосрочная затея, на которую нельзя просто махнуть рукой. Ваша задача — интегрировать его в свою жизнь, а не подчинить ипотеке своё существование. Иначе может оказаться, что эти годы прошли как в тумане и будто бы зря. Отдельно подумайте об отпуске: никуда не выезжать в течение 10–15 лет, если ранее вы активно путешествовали, очень тяжело.

Трезво оценивайте свои траты, возможности сэкономить и ещё раз перечитайте первый пункт про комфортный платёж — это правда важно

5. Не погашать ипотеку досрочно

Вы берёте кредит, исходя из текущих финансовых условий и своих постоянных заработков. По умолчанию переплата будет большой, и при оформлении ипотеки вы с этим смирились. Поэтому просто платите по графику, не учитывая дополнительных доходов. Всё, что вы зарабатываете сверх изначальной нормы, идёт на отдых и развлечения.

Но досрочное погашение ипотеки — это отличный шанс. Если вы расплатитесь раньше, то переплатите банку намного меньше. Кроме того, квартира станет полностью вашей. А ущерба от этих дополнительных взносов не будет никакого — вы же не знали об этих поступлениях, когда брали кредит.

Что делать

Самые очевидные способы уменьшить долговую нагрузку — использовать для досрочного погашения денежные подарки и налоговые вычеты. В деле ипотеки каждая тысяча имеет значение.

Допустим, вы взяли в кредит 1 миллион на 8 лет под 10%. Ежемесячный платёж составит 15,2 тысячи, а переплата — 457 тысяч. Вы родились в мае, ваш супруг или супруга — в январе. Если вы после каждого дня рождения будете отдавать в ипотеку дополнительную тысячу рублей, то переплатите на 7 тысяч меньше и отдадите долг на месяц раньше. Цифры не очень впечатляющие, но речь идёт всего-то о 15 тысячах, размазанных по восьми годам. Если отдавать больше, то и выгода будет ощутимее.

Также не забывайте, что с годами ваша зарплата будет расти и дополнительный заработок (с поправкой на инфляцию — цены на всё тоже будут расти) стоит также вкладывать в ипотеку.

Покупка квартиры в ипотеку: риски покупателя

Вся процедура осуществляется на основании ФЗ № 102 «Об ипотеке». Даже при покупке жилья в ипотеку могут возникать сложности. Особенно, если служба безопасности кредитного учреждения плохо провела проверку недвижимости.

Выясним, чего опасаться при покупке квартиры при ипотеке:

Выбор банка. Это главное условие для удачной покупки. Если квартира приобретается в новостройке, то лучше оформить договор с банком, который сотрудничает с застройщиком. К тому же это должно быть крупное и хорошо зарекомендовавшее себя кредитное учреждение.

Первый взнос. Не стоит сразу отдавать за ипотеку все свои сбережения. Обязательно нужно учитывать форс-мажорные обстоятельства, оставив небольшую сумму в запасе и уменьшив риски при покупке квартиры по ипотеке.

Потеря задатка. Найдя подходящую квартиру, покупатель обязуется оставить продавцу определенную сумму (около 10%) задатка. Но так как решение банка о предоставление ипотечного кредита пока неизвестно, покупатель рискует потерять эти деньги.Минимизировать такие риски при покупке квартиры в ипотеку можно внесением в предварительный договор купли-продажи условия о том, что отказ банка не является расторжением сделки по вине покупателя.

Получение квартиры в наследство

Обязательно стоит обратить внимание на срок, когда продавец вступил в права наследования. Иначе могут появиться наследники и отсудить квартиру обратно

Закон при этом находится на стороне наследников.

Продавец не получил согласия на сделку у других собственников. Это необходимо, когда недвижимость находится в долевой собственности. Сделка является незаконной, если отсутствует письменное согласие.

Продажа квартиры по доверенности.Это самый рискованный способ покупки квартиры на вторичном рынке жилья, так как им часто пользуются мошенники.
Установить, правда ли настоящий владелец является инициатором сделки, довольно сложно. Поэтому, при любых сомнениях лучше отказаться от такой покупки. Как вариант, можно найти хозяина и обсудить сделку лично с ним, также рекомендуется юридическая помощь в покупке квартиры в ипотеку.

Квартира была куплена за мат. капитал. По закону доли такой недвижимости должны быть выделены детям. Если родители не сделали этого при оформлении прав собственности, сделку легко оспорить.

Покупка квартиры в новостройке. Еще один довольно опасный способ приобретения недвижимости в ипотеку. Юристы рекомендуют очень тщательно проверять всю документацию, предоставленную застройщиками. Особое внимание следует обратить на разрешение на строительство.

Выбор валюты. При оформлении ипотечного договора следует осознавать риски, связанные с постоянными валютными колебаниями. Чтобы обезопасить себя, нужно брать ипотеку в той валюте, в которой кредитор получает свой основной доход.

Страховка. Этим пунктом ипотечного договора лучше не пренебрегать. И страховать нужно не только недвижимость, но и лицо, которое будет выплачивать ипотеку.

Вот такие существуют нюансы при покупке квартиры, взятую в ипотеку. И это только основные.

Выбор банка

Чтобы определиться с выбором кредитно-финансовой организации, следует определиться с критериями отбора.

В частности, стоит узнать, может ли заемщик стать владельцем недвижимости на льготных условиях, например, участвуя в программе «Молодая семья».

Также следует:

Изучить требования банка к заемщику. Как правило, у банков, предлагающих ипотеку под низкие проценты, данные требования достаточно жесткие и далеко не все граждане им соответствуют.

Узнать, необходим ли первоначальный взнос и, если да, то какой процент от стоимости приобретаемой недвижимости он составит.

Рассчитать полную стоимость ипотеки в банках, которые подошли заемщику, для расчета можно воспользоваться любым онлайн калькулятором. Можно выписать получившиеся суммы и названия банков, после чего выбрать оптимальное предложение.

Далее следует уточнить особые условия — возможно ли досрочное погашение ипотеки, не взимается ли дополнительная плата за досрочную выплату, нет ли каких-либо комиссий, сколько стоит страховка

Не менее важно выяснить и каков размер штрафа за несвоевременное внесение ежемесячного платежа.

Особенности оформления

Перечень:

1. Купленная квартира является для банка залогом. Пока человек выплачивает за нее кредит, недвижимость принадлежит финансовой организации, но он имеет право на проживание в ней.
2. Максимальный срок – 30 лет. Такие параметры позволяют выбрать минимальный ежемесячный платеж.
3. Чаще всего требуется первоначальный взнос.
4. Досрочное погашение происходит без комиссии и в любой момент.
5. При погашении долга должны учитывать материнский капитал и иные государственные сертификаты.
6. Финансовые учреждения могут предъявить определенные требования к жилью.
7. Могут установить органичения к стажу работы и обязательно проверит уровень платежеспособности будущего клиента.

Как подобрать банк для ипотечного кредита

Наиболее важными факторами при выборе будут:

Процентная ставка
Важно узнать, что уже учтено в стоимости продукта, нужно ли дополнительно оплачивать РКО, страховые услуги, выдачу наличных денежных средств. Если все эти расходы не учтены, то заемщику стоит самостоятельно рассчитать реальный тариф.
Сроки
Он напрямую влияет на размер ежемесячных платежей
Поэтому следует обратить внимание на максимальный период, если покупатель не готов платить высокие взносы.
Порядок выплаты
Могут предлагать как равные, так и дифференцированные платежи.
Требования к будущему клиенту
Большинство банков предоставляет ипотеку только работающим гражданам

Может понадобиться прописка, трудовой стаж, уровень дохода, подтвержденный документально
Если гражданин не может подать справку о заработной плате, то большинство могут побояться иметь с ним дело.
Скорость оформления
Обычно решение принимается в течение 1-7 рабочих дней. Но есть на рынке и экспресс предложения, важно помнить, что тариф по ним будет высоким.

Ставка зависит от следующих параметров:

1. Размер первоначальных вложений. Чем больше взнос, тем меньше процент переплаты.
2. Период, как правило, чем дольше вы пользуетесь кредитом, тем выше тариф.
3. Согласие на страхование. Если человек отказывается, банк может повысить тариф.
4. Если клиент получает заработную плату в финансовой организации, где собирается взять ипотеку, то для него могут быть подобраны льготные условия.
5. Снижение ожидает, если гражданин решит приобрести квартиру у аккредитованного учреждением застройщика.

Какие нужны документы

После выбора организации заемщику необходимо заполнить анкету на сайте или обратиться в ближайшее отделение.

При оформлении могут потребоваться:

• паспорт гражданина РФ;

• другие документы, подтверждающие личность заявителя (СНИЛС, ИНН, заграничный паспорт, водительские права);

• справка 2-НДФЛ;

• трудовой договор или копия трудовой книжки, заверенные работодателем;

• военный билет (при наличии).

Для зарплатных клиентов банка перечень документов может быть сокращен. Также минимум могут потребовать, если высок первоначальный взнос по ипотеке.

В случае, если размера доходов не хватает для одобрения нужной суммы, можно привлечь поручителей или созаемщиков.

Правила поиска жилья

После сбора бумаг учреждение принимает решение по кредиту, о котором сообщает лицу. Если ипотека была одобрена, начинается этап поиска. На это может быть отведено от 30 дней до 3-4 месяцев. Гражданин подбирает по параметрам, которые он считает важными, а также в зависимости от требований к помещению.

После того, как покупатель найдет нужный ему вариант, все документы по квартире должны быть предоставлены. Только после этого будет принято окончательное решение.

Далее между банком, продавцом и заемщиком заключается предварительное соглашение, где определены зоны ответственности каждой из сторон, а также вносится задаток.

Этап заключения договора

После заключения предсделки, необходимо собрать все бумаги на жилье и провести его оценку. Оценка проводится одной из компаний, которой учреждение доверяет.

После подписывается сторонами соглашение и совершается непосредственная купля-продажа помещения. В это же время банк получает от клиента первоначальный взнос и предоставляет его продавцу.

Далее покупатель должен оплатить государственную пошлину и обратиться со всеми документами в регистрирующий орган. Здесь заемщику необходимо оплатить получение всех необходимых выписок из государственного реестра. Оформляются они пять дней.

После получения выписки подаются в кредитное учреждение. Если бумаги проходят последнюю проверку, то финансовая организация переводит на счет продавца всю оставшуюся стоимость жилого имущества.

Особенности при продаже в ипотеку

Желая продать квартиру в ипотеку, продавец передает свои права заемщика другому человеку, не зная всех плюсов и минусов, что может оказаться хуже для него самого. Он подверженным следующим рискам:

1. Признание сделки недействительности из-за проблем, выявленных на стороне покупателя. Такие ситуации случаются крайне редко, потому что финансовые организации стараются максимально проверить будущего заемщика.
2. Банк не желает одобрять сделку, если продается ипотечная квартира, по своим причинам. Такая ситуация чревата лишь упущенным временем и возможностями.

Важно! Зачастую о целесообразности продажи помещения в ипотеку речи не идет. Но если есть выбор между лицом, желающим купить за наличные и будущим заемщиком, то стоит выбрать первый вариант.

На что обратить внимание?

Чтобы избежать гипотетических рисков при продаже именно ипотечной квартиры, следует обращать особо пристальное внимание на будущего покупателя. Если у него есть сомнения в том, хватит ли у него средств для первоначального взноса или соответствует ли его доход требованиям банка, лучше подыскать более надежную кандидатуру

Стоит ли брать?

Двойная ипотека имеет ряд недостатков. В частности процедура потребует сбора дополнительного пакета документов, что займет время и повлечет дополнительные расходы.

Сумма, выплачиваемая продавцу, за совершенную сделку, выплачивается в два этапа. При оформлении сделки ему переводится около 10-15% на счет, оставшаяся часть будет перечислена после регистрации в Росреестре.

Преимущества такой купли-продажи очевидны – банк тщательно проверяет покупателя, что позволяет не беспокоиться о возможной потере средств.