Приступаем к ремонту
1. Прогрунтуйте потолки
Основное правило любого ремонта: отделочные работы выполняются от потолка к полу. Если на потолке есть неровности, поверхность нужно заштукатурить, если нет — достаточно загрунтовать. Финишную отделку — оклейку обоями или нанесение краски/декоративной штукатурки — сделаем после того, как закончим все грязные работы в квартире.
2. Выберите кухню и кухонную технику
От размеров кухонного гарнитура, количества и типа бытовой техники зависят количество и расположение розеток, подключение труб водоснабжения и слива. Поэтому кухню и технику для нее нужно выбрать до того, как мы начали прокладывать коммуникации.
3. Установите необходимые перегородки
Если проект предусматривает зонирование квартиры с помощью перегородок, установите их сейчас. Лучше всего использовать гипсовые или силикатные пазогребневые плиты — их укладывают по принципу конструктора. Поверхность перегородки получается ровной и гладкой, штукатурить не надо, достаточно слоя грунтовки — и стена готова под поклейку обоев.
4. Подготовьтесь к установке кондиционера
Установку можно заказать в фирме, где вы покупали кондиционер. Пока никаких работ не выполняем, просто приглашаем специалиста, чтобы определиться, как будут проходить вентиляционные трассы и как разместятся внутренние и внешние блоки.
5. Выполните гидроизоляцию
Гидроизоляцию обязательно делают во всех «мокрых» зонах: ванной, туалете и кухне. В комнатах ее выполняют по желанию. На время ремонта рекомендуем постелить гидроизолирующий материал (например, толь или специальную пленку) во всей квартире. Это защитит вас и соседей снизу от случайных протечек.
6. Оштукатурьте стены
Внимательно осмотрите стены и отметьте крупные неровности. Выпуклости нужно стесать, а выемки — заделать штукатуркой. Так не придется накладывать слишком толстый слой, вы сэкономите материал, а штукатурка быстрее высохнет. Сначала оштукатурьте комнаты, в которых чистовая отделка будет выполняться в первую очередь.
Как проверить и выбрать застройщика
Большую часть информации вы получите на сайте застройщика и из поиска в интернете
Обращайте внимание на то, сколько лет девелопер уже на рынке, сколько новостроек было сдано, не было ли с ними проблем, а также отзывы владельцев квартир в уже сданных жилых комплексах. Даже одна проблемная стройка оставит пятно на репутации строительной компании, так что этому моменту стоит уделить особое внимание
На DOM.RIA вы можете узнать полную юридическую историю всех подрядчиков строительства: кто заказчик строительства, генеральный подрядчик и девелопер, сколько времени существует компания и многое другое. Кроме этого, вы можете заказать более подробный отчет, если вас заинтересует подробная информация о конкретной новостройке.
Следующий важный факт – цена квадратного метра. Если застройщик откровенно демпингует, это повод задуматься над тем, насколько серьезны его намерения и не остановится ли строительство вообще на половине пути. На сегодня, например, средняя цена за квадратный метр в новостройках Киева – 28 141 грн. Вы и сами можете мониторить средние цены на DOM.RIA, чтобы сравнить, насколько ниже или выше стоимость квартиры от застройщика.
Проверить компанию можно и посетив строительную площадку. Ориентироваться на отдел продаж и его оформление, возможно, и не стоит, но откровенно неряшливый интерьер и не располагающие к себе сотрудники – повод задуматься.
Лучше всего с проверкой девелопера и его репутацией справятся профессиональные юристы
Но если вы хотите сделать это самостоятельно, обратите внимание на следующие ресурсы:
- сайт Министерства юстиции, воспользуйтесь вкладкой «Бесплатный поиск», где опубликована информация о каждом застройщике Украины;
- реестр судебных решений будет полезен для проверки не только девелопера, но и подрядчика, держателя уставного фонда, проектировщика и прочих лиц, участвующих в сделке;
- в публичной кадастровой карте вы узнаете, кому принадлежит земельный участок и какие на него права у застройщика;
- подобная информация есть и в Государственном реестре имущественных прав на недвижимое имущество, по кадастровому номеру земельного участка вы увидите, кто собственник, и проверите достоверность документов застройщика;
- последние также можно изучить в реестре разрешительных документов на сайте Госархстройинспекции, там вы найдете данные об объекте, девелопере, подрядчике и прочее.
Кроме этого, обратите внимание на тематические форумы (по конкретному ЖК или застройщику), где своим опытом делятся бывшие и нынешние инвесторы. Оценивайте эти данные адекватно и учитывайте только отзывы, подкрепленные доказательной базой: скриншотами документов с нарушениями, фотографиями состояния стройки и подобное
Если по результатам проверки на всех предложенных ресурсах застройщик показал себя удовлетворительно, можно переходить к тщательному изучению разрешительной документации. В покупке квартиры нет незначительных деталей, поэтому остановимся подробнее на том, какие бумаги должны быть у застройщика.
Технические вопросы
Если вы покупаете жилье на начальной стадии строительства, поинтересуйтесь типом строящегося дома. Под внешней отделкой их иногда трудно отличить.
доказали свою надёжность с годами. Сейчас таким способом возводят дома малой этажности и элитные дома, их стоимость высока, а времени на строительство требуется больше.
Панели дают возможность в сжатые сроки возводить прочные и теплые многоэтажные дома. Их недостатки: плохая шумоизоляция и невозможность перепланировки.
Каркасно-монолитные постройки сочетают достоинства двух предыдущих. Этот тип возведения зданий представляется сейчас наиболее перспективным. Несущая нагрузка ложится на железобетонный каркас дома, что дает возможность планировать расположение комнат так, как захочется будущему владельцу, и каждая стена может быть снесена.
Далее следует выяснить, из какого материала будет осуществлен монтаж стен и межкомнатных перегородок.
Здесь может быть использован кирпич или блоки различных видов. Кирпич — лучший материал: теплый, прочный, легко вкрутить шурупы. Силикатные блоки экологичны. Блоки, производимые методом вспенивания, имеют некоторые особенности: они не испытаны во времени и в них трудно забить гвоздь.
Относительно отделки квартиры тоже лучше спросить заранее. Тут возможны три варианта. Если в квартире нет отделки, покупатель получит бетонный пол, невыровненные стены и самое простое остекление, электросчетчик и провода.
При черновой отделке стены выровнены, пол предполагает цементную стяжку, выключатели и розетки установлены, стеклопакеты двойные, откосы оформлены, подоконники есть.
Полная отделка означает, что в такой квартире есть все необходимое, чтобы заселиться.
Немаловажно выяснить, сколько квартир будет на площадке, какие лифты установят, сколько их и где они будут находиться. И поинтересоваться относительно мест расположения мусоропроводов
Звуки лифта и грохот крышки мусоропровода могут доставить немало неудобств, особенно в ночное время.
Особенности сделки
Главная особенность, которой отличается покупка жилья в новостройке – возможность купить желанную квартиру существенно быстрее и дешевле, нежели на вторичном рынке.
Известно, что вложение денег в недвижимость на этапе ее строительства позволит сэкономить большую сумму, и чем раньше будет сделан вклад, тем больше экономия.
При условии правильного выбора продавца это становится более чем выгодным преимуществом, которым пользуются многие.
Условия
Помните, что для успешной регистрации права собственности на купленную квартиру в новостройке, должны выполняться определенные условия со стороны застройщика.
Вот они:
- Составлен протокол о распределении жилой и коммерческой недвижимости. Такая необходимость возникает в связи с распространившимся в последнее время открытием в жилых домах частных предприятий, офисов, магазинов, торговых центров.
- Построенный дом обладает техническим паспортом, выдачей которого занимается БТИ. В этом документе обязательно прописывается планировка, этажность и различные метражи.
Также в число обязательных условий входят присвоение дому индивидуального почтового адреса и постановка здания на кадастровый учет, ведением которого занимается Росреестр.
Выбор объекта
Перед покупкой квартиры в новостройке ее необходимо правильно подобрать.
Так, следует присмотреться к следующим факторам, которые имеют определяющее значение для покупателя:
- Близость важных муниципальных учреждений и транспортных развязок. Очевидно, что жить на отшибе цивилизации захочется далеко не каждому, даже если вокруг будет чистый воздух, тишина и прекрасный вид из окна. Во всем необходимо искать баланс.
- Репутация застройщика. Проверьте информацию о предыдущих проектах, ознакомьтесь с отзывами от реальных покупателей, поинтересуйтесь об особенностях и регулярности финансирования строительства пришедшейся вам по вкусу новостройки.
- Наличие у собственника квартиры в новостройке (обычно это застройщик) всех необходимых разрешительных документов. Если по вашему запросу владелец отказывается предоставлять бумаги, либо находит причины не делать этого, можно смело разворачиваться и уходить – в дальнейшем вы только скажете спасибо самому себе за это.
Если вы не уверены, что сможете уследить за всеми нюансами правильного выбора, пригласите к сотрудничеству специалиста по недвижимости, который решит все ваши возникшие проблемы.
Что нужно проверить покупателю до заключения ДДУ
Низкая цена квартиры не должна быть единственным аргументом в пользу заключения договора с застройщиком. Иначе покупатель рискует приобрести жилье такого же низкого качества. Перед тем, как купить квартиру в новостройке, следует внимательно изучить предложение строительной компании, а также ее репутацию на рынке.
Сведения о строящемся жилье
Самое выгодное вложение в недвижимость – покупка квартиры на стадии котлована. В этом случае жилье в новостройке может стоить на 30-35 процентов дешевле среднерыночной цены. Но и оценить качество несуществующего объекта практически невозможно. Чтобы не приобретать «кота в мешке», дольщику следует запросить у застройщика техническую документацию на строящийся дом. Выдать ее продавец обязан. Его отказ или явное нежелание информировать покупателя о деталях возводимого объекта должно стать основанием для покупки квартиры в другом месте.
Застройщик нередко заключает ДДУ и договор бронирования квартиры в новостройке, не . В этом случае готовый дом суд может признать самовольной постройкой, подлежащей сносу (статья 222 Гражданского кодекса).
Кроме данного разрешения, дольщику необходимо поинтересоваться следующими оригиналами документов:
- инвестиционного соглашения (контракта) на строительство объекта;
- декларации строительного проекта новостройки;
- на земельный участок, используемый под возведение дома (аренда или собственность).
Все документы следует посмотреть до того, как гражданин решится забронировать (или купить) жилплощадь в еще не построенном доме. Если строительные этапы завершены, и застройщик продает квартиры в готовом доме, надо попросить его предоставить акт, подтверждающий введение здания в эксплуатацию.
Информация о застройщике
До того, как передать строительной организации деньги за квартиру в строящемся доме, следует выяснить ее надежность. Для покупателя существует немало рисков, связанных с недобросовестностью застройщиков:
- компанию могут объявить банкротом, и тогда сдача новостройки отодвинется на неопределенный срок;
- исполнитель славится возведением некачественных жилых зданий, и понадобятся дополнительные средства для устранения его «грехов»;
- предыдущие покупатели сталкивались с затягиванием срока сдачи квартир, оформлением документов, исправлением допущенного брака.
Чтобы узнать о подобных обстоятельствах заранее, нужно тщательно проверить продавца
Первое, на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке советуют эксперты – продолжительность работы организации на строительном рынке. Она должна составлять не меньше пяти лет
Игнорирование данной рекомендации приводит к приобретению жилья у фирм-однодневок, созданных специально для выманивания денег у доверчивых дольщиков. Известны многочисленные примеры, когда граждане лишались больших накоплений, не получив взамен никакого жилья.
Также застройщик по запросу покупателя должен предъявить:
- разрешение на выполнение строительных работ (лицензию);
- свидетельство о регистрации в налоговых органах продавца квартиры;
- свидетельство о регистрации компании в качестве юрлица;
- устав фирмы.
Регистрируем договор в Росреестре
Чисто технически ничто не мешает нечестному застройщику продать одну квартиру дважды: он может подписать договор на одну и ту же квартиру с несколькими дольщиками, а потом забрать деньги и испариться.
Чтобы защитить честных дольщиков от таких мошенников, в России есть закон, который обязывает регистрировать каждый договор долевого участия до того, как вы по нему будете платить. Регистрация гарантирует, что одну и ту же квартиру не продали дважды.
В Росреестре вашу сделку проверят и сохранят в ЕГРП — едином государственном реестре прав. Теперь ваш договор считается действительным: государство знает, что у этой квартиры есть хозяин, и не зарегистрирует по ней ДДУ никому другому.
Если у вас есть время или вы мнительны, договоритесь с застройщиком о встрече в Росреестре. У приличных застройщиков, как правило, в штате работает юрист, который регистрирует с клиентами ДДУ.
Юрист предложит вам время встречи. С собой возьмите тот же набор документов, который готовили для подписания ДДУ, и квитанцию об оплате госпошлины. В 2016 году она составляет 350 рублей на всех участников сделки, включая застройщика. Каждый участник сделки отдельно оплачивает свою часть госпошлины. Как и сколько платить, вам сообщит застройщик. Платить можно через интернет-банк или картой через портал госуслуг.
Если вы живете в другом городе или вам некогда, оформите у нотариуса доверенность на застройщика. В этом случае застройщик за вас оплатит госпошлину, сдаст договоры на регистрацию и потом заберет их.
Поход к нотариусу займет два часа. Дальше отдаете застройщику доверенность, он бегает по росреестрам сам. Через 5 дней застройщик получает готовый ДДУ и передает или отправляет его вам. Всё вместе потребует дней 7−10.
Чтобы не наделить застройщика лишними полномочиями, укажите в доверенности правильные формулировки. Вам подойдет разовая доверенность — ее оформляют под конкретную квартиру.
Если вы в другом городе, то добавьте, что застройщик вправе подписывать ДДУ за вас. Чтобы застройщик не подписал за вас что попало, проверьте, что в доверенности указаны стоимость и адрес квартиры и они совпадают с ДДУ и реальностью. После того, как застройщик получит для вас зарегистрированный ДДУ в Росреестре, заберите у него оригинал доверенности.
Представитель застройщика
Компании и ведомства, где юрист застройщика будет представлять ваши интересы, в том числе Росреестр
Все это существенные условия
ДДУ подписали днем раньше, поэтому достаточно номера и даты договора. Если хотите, чтобы за вас подписали и ДДУ, укажите тут стоимость квартиры
Полный адрес квартиры
Полномочия представителя застройщика распространяются только на конкретную квартиру
Все это тоже существенные условия
Если вы параноик, отдельно сходите в Росреестр и напишите заявление, что во всех сделках с недвижимостью будете участвовать только лично. В этом случае Росреестр не примет документы у любого, кто бы ни пришел от вашего имени, даже по доверенности. Доверенности перестанут «срабатывать» в Росреестре с даты такого заявления.
Хотите сэкономить пару тысяч рублей — сами оплатите госпошлину и встречайтесь с застройщиком в Росреестре. Сэкономить пару дней — оформите у нотариуса разовую доверенность на застройщика
Подъезд
По закону застройщик не обязан сдавать вам двор, а вот подъезд относится к совместному имуществу жителей. У вас будет доля в этом имуществе, и вы вправе требовать, чтобы застройщик сдавал подъезд в готовом виде. Если чего-то нет или что-то сделано плохо, запишите это в чек-лист, потом перенесете в дефектный акт.
Закон не обязывает застройщика указывать в ДДУ, какая отделка должна быть в местах общего пользования. Практически невозможно доказать, что в рекламе была одна отделка, а по факту вы получили хуже. Но если застройщик нормальный и заботится о репутации, то сам не станет класть в подъезде линолеум, если обещал плитку. По закону вы можете повлиять только на исправление недочетов. Вот их и смотрите.
Несколько раз пооткрывайте входные двери и похлопайте ими. Хорошая дверь не кривая, без дырок, не скрипит, а ручки не болтаются и не ударяют в стену, когда дверь открыта.
В общем холле должны быть почтовые ящики. Стены красят или оштукатуривают.
Недочет: застройщик не установил стопор для двери в подъезде — ручка бьет в стенуНедочет: строители нарушили технологию оштукатуривания стен в подъезде
Не уделять внимания району
Некоторые покупатели впервые приезжают в новый район, в котором им предстоит жить, только когда застройщик сдаёт их дом. И сталкиваются с неприятными сюрпризами.
Обязательно — подчёркиваю, обязательно! — перед покупкой квартиры проведите себе экскурсию по тому району, в котором вам предстоит жить. Причём не на 15 минут из окна автомобиля, а пешком и на несколько часов. Доберитесь до своего нового дома на общественном транспорте от работы. Прогуляйтесь, зайдите в магазины, пообедайте в кафе. Посмотрите на детские площадки, пообщайтесь с жильцами — как им тут живётся? Так у вас сложится примерное представление о районе, и вы сможете принять взвешенное решение, покупать квартиру здесь или нет.
Если района ещё по сути нет, проделайте всё то же самое в других, уже обжитых районах застройщика
Возможно, сейчас вам кажется, что всё это не так важно и главное — что внутри квартиры. Поверьте на слово: это не так
Я работаю в основном в Санкт‑Петербурге, у нас застраивают спальные районы на окраинах с кучей высоток: Мурино, Парнас, Дыбенко. И я лично знаю людей, которые экономят, покупают там квартиры, а потом сталкиваются с реалиями жизни и сильно об этом жалеют. Толпы людей, которые следуют утром в метро и вечером обратно, пробки на въезде и выезде, одинаковые высотки, заставленные машинами дворы — всё это портит впечатление от жилья.
Что написано в договоре
Цена квартиры или права на нее — это существенное условие договора. Без конкретной цены за квадратный метр и всю квартиру договора быть не может.
Юридически увеличение или уменьшение размера квартиры ведет к изменению цены договора. По закону изменение цены требует согласия сторон. Обычно застройщики включают в договор пункты об увеличении или уменьшении фактической площади в пределах 0,3—2 м² и о порядке доплаты или возврата денег.
Например, в договоре может быть написано, что если площадь изменилась на 0,3 м², то доплаты не будет. А если больше, то доплатить нужно только за превышение.
Иногда условие об изменении площади в договоре вообще не прописано. А когда приходит время принимать квартиру, дольщикам присылают дополнительное соглашение, документы из БТИ и требование о доплате. Многие теряются и соглашаются отдать деньги, хотя делать это не обязаны.
В любом случае изменение цены — это повод внимательно прочитать договор. Нужно разобраться, что конкретно там написано по поводу отклонений в площади. Хотя читать договор, конечно, нужно до его подписания.
Если у вас в договоре написано, что площадь квартиры может измениться и вы обязаны доплатить, у застройщика больше шансов получить от вас эти деньги. Это работает и в обратную сторону. Если застройщик передал вам жилье, площадь которого меньше, чем вы покупали, можно требовать с него разницу.
Бывает, что застройщики хитрят и пишут, что при увеличении площади вам надо доплатить, а при уменьшении возвращать они вам ничего не будут. Это незаконно. Вы как потребитель должны иметь с застройщиком равные права. Если он с вас может требовать, то и вы с него.
Разберитесь, сможете ли найти квартиру самостоятельно – или легче нанять риелтора
Когда вы уже понимаете, что хотите, а главное — что можете себе позволить, самое время решить, будете ли вы искать квартиру своими силами – или обратитесь за помощью к агенту по недвижимости. Да, дело вам предстоит сложное – некоторые сразу доверяют его посредникам, пусть и за большие комиссионные.
Но будьте осторожны, нанимая риелтора! Времена “чёрных риелторов”, к счастью, уже прошли, но всё ещё можно попасться в лапы мошенников или просто лентяев. Также обязательно убедитесь в точности своих запросов, ну и, конечно, будьте готовы выложить немаленькую сумму – риелторы обычно просят за свою работу несколько процентов от стоимости квартиры. Сколько сил и времени вы потратите, сэкономив деньги – вот в чём вопрос.
Можно пойти с собой на компромисс – провести поиски самостоятельно, а юридическую часть оставить посреднику.
Как проверить застройщика
Это также один из основных вопросов, которые волнуют заказчиков. Сначала проверяют юридическое основание: учредительные документы компании, разрешение на строительство объекта, можно ознакомиться с договорами подряда и прочее.
Затем ищут информацию в интернет-ресурсах и печати. Также читают отзывы людей, которые уже имели дело с компанией. Ситуация с сомнениями о застройщике упростится в том случае, если собираются приобрести квартиру в ипотеку. Дело в том, что банки сами проводят тщательную проверку, и их результатам стоит доверять. Более того, если у покупателя есть деньги на квартиру, обратившись в банк за кредитом, он просто осуществит проверку. Конечно, средства затем брать не стоит.
Другой способ заключается в том, чтобы для проработки вопроса нанять юриста. Однако, далеко не факт, что ему удастся выяснить все детали. Да и такая проверка обойдется в немалую копеечку.
Какие документы брать на встречу с застройщиком
Когда застройщик получил от городских властей разрешение на ввод дома в эксплуатацию, он отправляет вам бумажное письмо. В письме застройщик сообщает, что дом сдан, и приглашает на осмотр квартиры. Этого требует закон. Если застройщик классный, то он еще и позвонит вам, и отправит смс.
Если вы купили квартиру у среднестатистического застройщика, он может не отправить вам смс. Поэтому подпишитесь на его группу в соцсетях — так вы быстрее узнаете о передаче квартир. Когда застройщик начнет выдавать ключи, сами позвоните ему и согласуйте удобное время для приемки.
Приемка пройдет в два этапа. Сначала вы встречаетесь с застройщиком в офисе, чтобы сверить документы. Потом вы вместе со всеми дольщиками идете осматривать квартиру на предмет недочетов. Если все устраивает — подписываете акт, и приемка завершена. Если не устраивает — составляете претензию, застройщик исправляется, и по новой.
Прийти в офис должны одновременно все дольщики, кто указан в ДДУ, каждый с паспортом. Оригинал договора долевого участия тоже нужен: по нему застройщик убедится, что у вас есть право на эту квартиру.
Если живете в другом городе, а ДДУ оформили на нескольких человек, оформите у нотариуса доверенность на кого-то одного, и он поедет принимать.
Вика и Вася жили в Якутске, а квартиру купили в Новосибирске. Оформляли ДДУ на двоих, поэтому к приемке Вася оформил на Вику доверенность. Там он указал, что Вика будет представлять его интересы на приемке этой квартиры.
Иногда ДДУ оформляют на пожилых родителей, а квартиру принимают взрослые дети, чтобы не доставлять родителям хлопот. Тогда им тоже понадобится доверенность.
На встрече с дольщиком застройщики часто предлагают подписать акты приемки-передачи не глядя. Не поддавайтесь на уговоры застройщика: сначала смотрите квартиру, потом решайте, подписать акт или нет.
Еще иногда застройщик предлагает подписать акты голосования по выбору управляющей компании. Но делать это сейчас бессмысленно: вы пока не собственник, так что голосование будет незаконным.
Когда Рита принимала квартиру, застройщик предложил ей сразу стопку документов: «Давайте подпишем, а потом уже пойдем в квартиру, чтобы туда-сюда не бегать и не тратить ваше время». Рита подписала акты, а потом обнаружила в спальне разбитое окно. Застройщик менять окно отказался: «Да это ваши ремонтники поди и разбили!». За замену стекла пришлось платить Рите. Потеряла 16 тысяч рублей.
Состояние новостройки
Узнайте, на какой стадии идет строительство дома. С какими темпами идет процесс возведения многоэтажки. Сколько построенных и сданных в эксплуатацию домов у этого застройщика. Дает ли банк ипотечный кредит на этот объект.
Теперь рассмотрим юридическую сторону. Еще перед заключением сделки, нужно обязательно потребовать, чтобы сам застройщик или его представитель предъявил следующие правоустанавливающие документы и всю сопутствующую документацию:
- свидетельство о праве собственности на земельный участок (либо аренда);
- решение соответствующего органа власти о выделении земельного участка;
- непросроченный договор аренды;
- разрешение на проведение строительства;
- проект, его экспертиза;
- лицензия;
- государственная регистрация права собственности;
- инвестиционный контракт;
- протокол по распределению квартир;
- технические условия на коммуникации.
Если застройщик увиливает от предоставления документации, следует насторожиться и задуматься. Порядочный застройщик с удовольствием предъявит все нужные документы.
Оформление сделки
Если получено достаточно информации о том, что застройщику можно доверять, то следующей стадией является заключение договора. При этом нужно быть особенно внимательным, ведь именно здесь все решается.
Если жилье покупается непосредственно у застройщика, нужно предварительно заключить договор долевого участия и зарегистрировать его строго по закону. Когда же квартира приобретается у владельца, ранее заключившего договор со строительной компанией, составляется договор об уступке права требования.
Но не стоит думать, что, совершив все действия верно, есть все гарантии того, что скоро беспрепятственно будет оформлено право собственности. Мошенники везде находят уловки, поэтому всегда нужно держать ухо востро. Договор должен быть изучен досконально, вплоть до всех приписок, сделанных мелким шрифтом. Еще лучше отдать его на ознакомление опытному юристу. Тогда можно быть спокойным, что все детали будут ясны.
Рискованными являются договоры, которые заключены перед ДДУ и ПДДУ. Такие документы лучше не подписывать, и тем более не вносить платежи до того, как не будет оформлен договор долевого участия по всем правилам. В нем должны быть проверены следующие обстоятельства:
- реальные и конкретные сроки сдачи, а не расплывчатые, которые можно трактовать двояко;
- время, когда квартира перейдет во владение;
- размер штрафов при нарушении условий договора;
- возможности его расторжения на любом этапе строительства;
- договоренность о фиксированной стоимости за квадратный метр.
Необходимые бумаги
Все деньги вносят в соответствии с условиями контракта после того, как ДДУ будет подписан и пройдет государственную регистрацию. Это услуга платная. Государству оплачивают сумму, начиная с отметки в 35 тысяч рублей. Также придется потратиться на услуги юриста. Но это необходимый шаг, который служит для того, чтобы обезопасить будущую сделку. При этом готовят следующий пакет документов:
- заявление;
- собственно, договор;
- план будущего дома со всеми подробностями;
- документы о собственности или аренде;
- удостоверение личности покупателя;
- разрешение на строительство;
- проектную декларацию.
ДДУ
Этот договор является самым надежным, потому что он заключается строго в соответствии с одноименным законом №214. Он означает, что надежность компании, осуществляющей стройку дома, регистрируется государством. К его преимуществам относятся следующие:
- регламентация – в документе указывают обязанности, сумму, порядок внесения платежей, сроки, метраж квартиры и даже ее номер;
- залог – если застройщик окажется банкротом, что часть своих денег инвестор точно вернет;
- невозможность перепродажи – то, что ранее было чуть ли не одним из главных рисков, этим договором аннулируется, на одну квартиру может быть составлен только один договор;
- ответственность за несоблюдение сроков – при замедлении строительства инвестор вправе в судебном порядке добиться получения компенсации, если застройщик откажется сделать это добровольно.
В то же время договор не лишен недостатков. К их числу относятся следующие обстоятельства:
- несмотря на то, что застройщик обязан предупредить инвестора об увеличении сроков, число этих оповещений и период задержки не установлен;
- если компания будет признана банкротом, инвестор превратится в кредитора только третьего порядка, и всю вложенную в строительство сумму получить не сможет.
Договор цессии
Соглашение также подлежит регистрации государственными органами. Договор заключается в следующем:
- дольщик перепродает недвижимость до того, как получит право собственности;
- застройщик в обязательном порядке уведомляется об этом;
- условия изначального договора, который подписал инвестор, переуступающий свои права, не подлежат изменению.
Если переуступка проводилась уже несколько раз, то вряд ли стоит соглашаться на сделку.
Договор инвестирования
На любом этапе строительства может быть подписан и такой контракт. При этом у инвестора появляется возможность увеличить свой капитал. Однако при его заключении должны быть соблюдены много нюансов. Некоторые из них, заключаются в следующем:
- указание взаимных обязательств;
- сроков строительства и его этапов;
- риски;
- уведомление вкладчика о ходе работ и изменениях.
Текст договора купли-продажи. Какие положения рекомендуется включить в договор
Теперь изучаем договор купли-продажи. В качестве продавца должно быть указано именно то юридическое лицо, которое имеет право собственности на квартиру. Среди обязательных (согласно ст. 554 ГК РФ) параметров недвижимости, в договоре должен быть указан почтовый адрес с номером квартиры, в противном случае договор будет признан недействительным.
- В договоре обязательно должна быть указана полная стоимость квартиры или же цена квадратного метра, во втором случае в договоре должно быть определено количество квадратов.
- Крайне желательно присутствие в договоре купли-продажи пункта о том, что цена впоследствии не может быть изменена и является окончательной.
- Помимо этого, стоит включить в договор следующее условие: продавец гарантирует отсутствие прав третьих лиц на эту квартиру, а также отсутствие любых обременений (залог, арест).
- Условия расторжения договора также должны быть прописаны, как и обязательство продавца предоставить вам документы, необходимые для регистрации прав собственности;
- Обязательно нужно указать в договоре не только сумму, но также порядок и сроки оплаты. Оптимальным вариантом является проведение оплаты через аккредитив – покупатель передает банку распоряжение провести платеж в пользу продавца только после предъявления документа, свидетельствующего о том, что продавец выполнил условия договора. То есть — продавец приносит в банк выписку из ЕГРН и получает деньги. Однако возможны и другие варианты оплаты, например, прямая передача наличных денег (под расписку) или же использование банковской ячейки.
Покупателю, который слабо разбирается в нюансах составления договора, законности и возможных трактовках различных его положений, будет непросто понять, с какими рисками он может столкнуться. В договоре могут оказаться формулировки, которые неявно указывают на определенные действия или аспекты, но которые весьма недвусмысленно воспринимаются во время судебных разбирательств. Поэтому будет лучше, если текст договора будет изучать профессиональный юрист, который специализируется на сделках с недвижимостью.
Специалист поможет вам понять истинное значение тех или иных формулировок, а также подскажет, что еще можно включить в договор для того, чтобы обезопасит себя от рисков.
Как оформить квартиру в новостройке
Процесс оформления сделки купли-продажи квартиры у застройщика во многом зависит от того, какой способ предлагает сам девелопер. На сегодня в Украине наиболее популярными остаются заключение договора купли-продажи имущественных прав, инвестиционного договора и покупка квартиры у застройщика с помощью фонда финансирования строительства. Немного реже, но тоже встречаются на первичном рынке сделки, заключенные с помощью:
- договора купли-продажи облигаций;
- договора об уплате паевых взносов через кооператив;
- предварительного договора купли-продажи квартиры;
- договора долевого участия в строительстве (ДДУ);
- договора купли-продажи дериватива;
- форвардных контрактов;
- договора о совместной деятельности.
В зависимости от того, какие условия покупки квартиры в новостройке предложил застройщик, оформление будет существенно отличаться. Кроме того, покупатель может заключить с застройщиком договор рассрочки, что также повлияет на сделку. Рассмотрим общие этапы оформления, которые остаются неизменными вне зависимости от выбранного способа покупки квартиры в новостройке.
Когда вы определились с недвижимостью, которую хотите приобрести, между вами и второй стороной (это может быть застройщик или заказчик строительства) заключается договор. Его необходимо крайне внимательно вычитать, и на этом этапе лучше воспользоваться помощью юриста, так как от прописанных в договоре условий зависит весь процесс покупки жилья в новостройке. Так, там указывается:
- фиксируется ли стоимость в национальной валюте;
- в какой срок вы должны оплатить всю сумму;
- несет ли застройщик ответственность за срыв сроков введения в эксплуатацию;
- характеристики приобретаемого вами жилья (этаж, площадь и прочее).
Если условия договора вас устраивают, можно переходить к следующему этапу – внесение вами средств за жилье. Как мы говорили ранее, в зависимости от того, какой способ предлагает застройщик, чтобы купить новостройку, вам будет нужно либо внести авансовый платеж, либо всю сумму сразу. В любом случае – все финансовые операции между вами и застройщиком должны проходить только через банк. Учитывайте, что комиссия банка составляет 0,2-1% от общей суммы, иногда — но далеко не всегда — застройщик берет ее на себя, так что нелишним будет уточнить этот момент.
После того как договор оформлен, если дом еще не введен в эксплуатацию, вам остается только ждать. В зависимости от того, какой способ инвестирования был выбран, после сдачи жилого комплекса, вам, возможно, придется дополнительно оформить основной договор купли-продажи, что подразумевает расходы на нотариальное оформление и повторную оплату налогов.
