Как сделать расчет просрочки по договору долевого участия

За что можно требовать неустойку?

Довольно распространенным вопросом можно назвать то, за что именно может взыматься неустойка. К важным моментом отнесем следующую информацию:

1. Взыскать средства можно за практически любые нарушения. Чаще всего это связано с нарушение срока выполнения работы.
2. Неустойка может быть потребована в случае невыполнения обязательств, связанных с доставкой материала, качеством проведения работы. Как правило, многие проблемы приводят к увеличению срока проведения работ по причине выполнения доработки.

Именно поэтому в большинстве случаев рассматриваемый термин связывают с временными рамками.

Для того чтобы контрагент не смог избежать выплат при нарушении сроков проведения строительства или при невыполнении других обязательств следует правильно составить договор или внести правки в него до подписания. Неустойка может указываться в виде штрафов или пени.

Наиболее выгодным вариантом в большинстве случае становится именно пеня, так как она предусматривает начисление процентов ха каждый день простоя. Примером можно назвать начисление 0,5% от суммы, оговоренной в договоре. Штрафные санкции представлены фиксированной суммой, которая на зависит от срока задержки.

Примечание! Неустойка должна прописываться по ставке рефинансирования, за счет чего можно исключить вероятность снижения ее величины.

Снизить сумму в некоторых случаях может суд, и то только при условии, что заявленная цифра не соответствует нанесенному ущербу. Оценка подобных последствий проводится с учетом стоимости товара или услуг, суммы договора и некоторых других моментов.

Когда и за что можно требовать неустойку?

Множество случаев обращения в суд о возврате неустойки группируется в две категории: ДДУ расторгнут до окончания срока действия — в этом случае выплачивается сумма, внесенная дольщиком по договору на момент расторжения, плюс неустойка за пользование этой суммы.

Другими словами, дольщик — кредитор, деньгами которого пользовался застройщик, и он должен вернуть долг с процентами за каждый день. ДДУ расторгнут после окончания срока действия  — в  этом случае, дольщик может требовать неустойку: за просрочку свыше 2-х месяцев при сдаче объекта; за объект, не сданный в срок, через 2 месяца после окончания действия ДДУ.

Кроме того, дольщик может потребовать:

• сделать перерасчет неустойки на дату основного заседания суда;
• штраф в размере 50% от неустойки;
• штраф за просрочку выплаты установленной судом суммы — 1% за каждый просроченный день;
• компенсацию за моральный ущерб; возмещение убытка (ввиду просрочки передачи квартиры — оплату арендной платы за незапланированный и вынужденный найм жилья) оплату судебных издержек.

Важно: если застройщик выполнил свои обязательства по ДДУ, а дольщик уклоняется и не подписывает акт приема — сдачи или другой передаточный документ, то застройщик освобождается от уплаты всех пени! Тут налицо недобросовестность дольщика, намеренно затягивающего срок получения построенного жилья с тем, чтобы потребовать неустойку. В этом случае закон на стороне застройщика.

Считаем пени

Можно самостоятельно произвести расчет с помощью онлайн калькулятора выше, которые автоматически определяют сумму неустойки. Но давайте вместе поймем механизм и разницу в способах расчетов, чтобы знать как это все рассчитывается.

За каждый день просрочки, по новой редакции ч.2. ст.6 ФЗ № 214-ФЗ, прописано, что за основу берется ставка рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства. т.е срока сдачи объекта, от цены ДДУ. Ввиду многочисленных вопросов и судебных споров по долевому строительству и расчетах неустойки, полагающейся участнику ДДУ, 4 декабря 2013 г.

Президиум Верховного Суда РФ составил обзор, который предписал: Если построенный объект передан дольщику с просрочкой, то период просрочки начинается со дня, следующего после указанного в ДДУ срока сдачи объекта и заканчивается в день подписания передаточного акта.

Это значит, если в договоре указано, что квартиру сдадут не позднее 31.12.2016г, то с 1 января 2017 начинается отсчет просрочки. Даже если акт подписан 1 января 2017г., просрочка составит 1 день.

Расчет неустойки при просрочке идет по формуле: Сумма пени = (Сумма договора * количество просроченных дней * ставка рефинансирования в %)/150 Если дольщик — юридическое лицо — то высчитываем 1/300.

Нарушение сроков по ДДУ

Согласно п. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, договор долевого участия в строительстве (ДДУ), помимо прочих реквизитов должен содержать срок передачи объекта, возводимого застройщиком, участнику такого долевого строительства.

Так, застройщик, не позднее установленного ДДУ срока, который един для всех дольщиков, обязан передать им квартиры, предусмотренные заключенным с ними договором (п. 1 ст. 6 ФЗ № 214).

При определении количества дней просрочки дольщику необходимо обратить внимание на пункт договора, указывающий срок передачи квартиры, а не ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Это связано с тем, что по требованиям законодательства не принятый комиссией местной администрации дом и жилые помещения в нем не подлежит передаче участникам долевого строительства

В случаях игнорирования застройщиком данного требования или отказа дольщика от внесения изменений в договор, могут наступить следующие последствия:

• Согласно п. 2 ст. 6 ФЗ № 214, нарушение исполнителем предусмотренного ДДУ срока сдачи объекта строительства, грозит ему наступлением финансовых санкций, в виде уплаты в пользу дольщика неустойки или пени. Такая неустойка либо уплачивается добровольно, либо взыскивается в судебном порядке.
• В случае неисполнения обязательства по передаче квартиры с превышением предельного срока сдачи более чем на 2 месяца, участник вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке (пп. 1 п. 1 ст. 9 ФЗ № 214). В таком случае исполнитель обязан будет возвратить все уплаченные дольщиком средства, вместе с процентами за их использование в течение 20 рабочих дней.
• При наличии обстоятельств, свидетельствующих об очевидном несоблюдении застройщиком сроков сдачи квартиры, участник вправе расторгнуть договор в судебном порядке (пп. 1 п. 1.1 ст. 9 ФЗ № 214). В таком случае возврат уплаченной цены и процентов осуществляется в течение 10 рабочих дней с момента расторжения.

Неустойка с застройщика

В случае нарушения застройщиком сроков сдачи квартиры, дольщик вправе требовать уплаты неустойки. Согласно п. 2 ст. 6 ФЗ № 214, ее размер составляет 1/300 установленной Центральным банком России ставки рефинансирования, действующей на день передачи квартиры, от цены договора за каждый из дней просрочки.

При взыскании с застройщика указанной неустойки или пени, дольщику необходимо учитывать, что:

• Дольщики, получившие объекты долевого строительства с нарушенными сроками их передачи не лишаются права на взыскание неустойки с исполнителя, даже несмотря на исполненное в их пользу обязательство. Более того, судебная практика подтверждает, что указание на отсутствие к застройщику претензий, содержащееся в подписанном передаточном акте также не является препятствием для взыскания пени.
• Используя право, предусмотренное п. 9 ст. 4 ФЗ № 214, при взыскании неустойки в досудебном порядке, дольщик, руководствуясь п. 5 ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей», может рассчитывать на добровольное исполнение требования об уплате неустойки. При несоблюдении добровольного порядка уплаты, в суде участник вправе требовать взыскания с исполнителя штрафа в размере 50% от присужденной суммы сверх неустойки.
• Согласно ст. 10 ФЗ № 214, помимо пени, участник также вправе требовать возмещения причиненных просрочкой убытков (например, оплата найма жилья).

Гражданин К. заключил с ООО «ХХУ» договор участия в долевом строительстве, по которому, по окончании строительства он должен был получить квартиру, за что он уплатил 2,5 млн р. Передача квартиры К была осуществлена с существенными нарушениями сроков передачи, просрочка которых составила 200 дней. На основании этого, К. направил в ООО «ХХУ» претензию с требованием уплаты неустойки.

Размер неустойки был рассчитан К на основании п. 2 ст. 6 ФЗ № 214, исходя из ставки рефинансирования, которая составляет 8,25%. Расчет производился по формуле:

Ввиду того что К. являлся физ. лицом, пеня взыскивалась в двойном размере и составила 275 тыс. рублей.

Исковое заявление о взыскании неустойки по ДДУ

В исковом заявлении должно быть указано:

• наименование суда, ФИО, контактные данные истца, ответчика;
• сумма иска, наименование документа;
• ссылка на ДДУ, указание на оплату квартиры, описание нарушений;
• указание того, что были предприняты попытки урегулировать проблему в досудебном порядке;
• расчет убытков и неустойки;
• в просительной части – просьба взыскать неустойку, сумму убытков, штраф, моральный вред и понесенные судебные расходы;
• дата, подпись.

В пакете документов должно быть:

• ДДУ;
• договор уступки, если он имеет место;
• квитанции о внесении оплаты;
• акт приемки и взаиморасчета;
• претензия к СК и письменный ответ застройщика;
• документы, которые подтверждают факт предъявления претензии СК;
• документы, которые подтверждают понесенные дольщиком убытки;
• опись вложенных документов.

Перед тем, как отдать документы в канцелярию суда, нужно тщательно все проверить, поскольку ошибки в документах приведут к отказу искового требования.

Ключевая ставка ЦБ РФ по месяцам (за период с 2013 — 2018 год)

Показать таблицу полностью

Полезные рекомендации

Если застройщик не желает добровольно выплачивать компенсацию, гражданин имеет право обратиться в суд. Иск можно подать по месту регистрации, по адресу регистрации компании или по месту фактического расположения дома.

Для того чтобы определиться, проанализируйте судебную практику в каждом учреждении. Целесообразнее подавать иск туда, где положительные решения по выплате компенсации встречаются чаще всего. Также учитывайте тот факт, что суд часто прибегает к урезанию. Это значит, что при подаче иска на выплату в 500 тыс. рублей сумма может быть существенно снижена. Чтобы компенсировать разницу, можно изначально немного завысить требуемую неустойку. Не забывайте, что если вы находитесь в другом городе или районе, то представитель компании может не явиться в суд для разбирательства, а это затянет процесс.

Нередко застройщики идут на хитрости, чтобы обезопасить себя от исков. Представим ситуацию, когда компания задерживает сдачу жилья. Спустя время строительство все же было окончено. Для того чтобы не иметь проблем в будущем, в документе о приеме квартиры указывается, что у сторон нет друг к другу никаких претензий. Представители застройщика говорят клиентам, что если они хотят получить свои квартиры, то им нужно подписать бумаги. Если вы столкнулись с такой ситуацией, потребуйте взамен услуги – к примеру, выполнить ремонтные работы в помещении, оплатить оформление документов, помочь с получением разрешения на перепланировку и т. д. Компании идут на этот шаг, поскольку это проще и дешевле, чем выплачивать неустойку и судиться.

Однако далеко не всегда застройщик порядочный, поэтому иногда встречаются ситуации откровенного шантажа. В этом случае можно обращаться в суд и отстаивать свои права. Более того, если объединить иски нескольких клиентов, то шансы на успех возрастут. Если в дело привлечь специалиста, то получить компенсацию будет легко (рассчитывать ее можно, используя калькулятор или формулу). Если вы подписали акт приема жилья, то можете обратиться в суд и после этого. Некоторые судьи принимают решение в пользу заявителя, если он докажет, что к подписанию акта его принуждали.

Общие положения

№ 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года

В статье 6 данного нормативного акта указано, что за нарушение предусмотренных договором сроков передачи гражданину квартиры застройщик уплачивает неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка по каждому дню просрочки.

В случае с физическими лицами действует двойной размер санкций.

Значение ставки рефинансирования Банка России и его ключевая ставка совпадают. Поэтому можно ориентироваться на последнюю.

Пеня начисляется на ту стоимость квартиры, которая прописана в соглашении о долевом участии. Однако есть один нюанс. Если жилец сам отказывается от подписания акта приема – передачи по квартире, то строительная фирма освобождается от установленных законодательством санкций.

Обратите внимание, что штраф можно взыскать как до передачи квартиры, так и после ее предоставления, но с опозданием. Но нужно при этом не забывать о трехлетнем сроке исковой давности.

Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома

Претензия о нарушении сроков сдачи квартиры является документом, направленным на досудебное получение от застройщика суммы неустойки, пени, а также причиненных дольщику вследствие нарушения сроков убытков. Претензия направляется по адресу регистрации организации исполнителя почтовым отправлением с уведомлением о получении или передается в канцелярию организации лично, с обязательным проставлением отметки о получении на втором экземпляре претензии.

Однако, с целью избегания недопонимания и более продуктивного взыскания средств, целесообразно подавать ее после передачи застройщиком квартиры.

При ее составлении, дольщик должен учитывать, что такая претензия составляется в свободной форме, однако для положительного результата она должна содержать:

• Описание всех обстоятельств ситуации, изложенное в хронологическом порядке начиная от момента подписания ДДУ и заканчивая моментом передачи квартиры.
• Указание на полноценное исполнение возложенных на дольщика обязательств.
• Расчет пропущенного срока сдачи квартиры, а также расчет неустойки, подлежащей уплате со стороны застройщика. Правовое обоснование обязанности застройщика уплатить неустойку в соответствии с п. 2 ст. 6 ФЗ № 214, в добровольном порядке, согласно ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей».
• Требование дольщика об уплате неустойки, а также иные требования при их наличии (о возмещении ущерба, морального вреда и т.д.).
• Указание на предельный срок ответа на претензию (например, 10 дней), а также указание на применение судебного порядка взыскания неустойки, в случае игнорирования требований, изложенных в претензии.

Можно ли проиндексировать неустойку по решению суда, если застройщик долго ее не выплачивает?

Да, есть 2 способа индексации размера неустойки:

1. Непосредственно индексация в порядке статьи 208 ГПК РФ.
   Для индексации нужно подать заявление в тот же суд, который рассматривал иск по неустойке. Судья назначит отдельное судебное заседание и пригласит на него всех участников процесса, но может проиндексировать присужденные суммы и без обязательной явки сторон.
2. Повторный иск на недостающую сумму неустойки.
   Этот вариант подходит тем, кто подавал иск по неустойке еще до передачи квартиры по акту приема-передачи. Если по решению суда неустойка была взыскана только по дату подачи иска / вынесения решения суда, вы можете подать повторный иск на неустойку за период, не вошедший в первое решение суда. Иск подается в том же порядке, как и первоначальный иск. Разница лишь в том, что первое решение суда будет обязательно для того судьи, который будет рассматривать повторный иск (часть 2 статьи 61 ГПК РФ).

Отказались от приемки квартиры из-за дефектов. Срок передачи по ДДУ уже нарушен. Можно ли требовать с застройщика неустойку?

Да, в этом случае можно требовать неустойку по дату подписания акта приема-передачи квартиры. Однако нужно грамотно все оформить.

• После получения сообщения застройщика о приемке обязательно приступите к приемке в указанный в ДДУ срок. Если этого срока в договоре нет, действует общий срок 7 рабочих дней из 214-ФЗ.
• На приемку возьмите с собой заготовку претензии по дефектам. Оставьте в ней пустые строчки для того, чтобы вписать найденные дефекты. В претензии должны содержаться 2 требования: устранить дефекты по перечню в течение ____ дней, составить акт о несоответствии объекта условиям договора и обязательным требованиям.
• Вручите претензию представителям застройщика под роспись, сохранив себе второй экземпляр претензии с отметкой застройщика. Иногда застройщик сам предлагает составить на месте дефектную ведомость по обнаруженным недостаткам. Это хорошо, но вручить претензию все равно не помешает. Акт приема-передачи в этом случае можно не подписывать до устранения всех дефектов или включения в акт пункта о сроках устранения обнаруженных недостатков.
• Дождитесь устранения дефектов. В назначенную дату итоговой приемки квартиры по акту захватите с собой претензию по неустойке за просрочку передачи квартиры и вручите ее застройщику под роспись. Если по претензии неустойку не выплатят, обращайтесь в суд.

Верховный Суд РФ в одном из недавних определений №4-КГ17-25 пишет, что застройщик не подлежит освобождению от ответственности в виде неустойки за просрочку передачи квартиры по ДДУ, если это связано с устранением отраженных в акте несоответствий объекта долевого строительства установленным требованиям.

Особенности уплаты

В большинстве случаев суд снисходительно относится к застройщику, и сумма неустойки, которую определит заседание, может оказаться меньше, чем заявил дольщик в исковом заявлении. Шансы на возмещение морального ущерба тоже невелики. Можно еще попытаться взыскать штраф за нарушение прав потребителя.

Особенностями процедуры считаются следующие моменты.

Уплата неустойки за несоблюдение срока сдачи объекта по соглашению долевого участия имеет автономную материальную ценность. Она может быть отторгнута дольщиком по соглашению уступки права требовать взыскание третьему лицу за оплату.

Взыскание неустойки в судебном порядке или приобретение ее третьими лицами не сказывается на других обязательствах между застройщиком и участником долевого строительства. Застройщик должен исполнить взятые на себя обязательства по строительству.

Неустойка за нарушение срока сдачи объекта уплачивается застройщиком согласно части 2 ст. 6 ФЗ.

Ее сумма не может быть уменьшена соглашением сторон (пункт 21).

Если срыв срока сдачи объекта произошел по вине субподрядчика, это все равно не снимает с застройщика обязательств в уплате неустойки.

Суд может понизить сумму неустойки, определив, что она несоразмерна результатам нарушения обязательства. Уменьшение суммы неустойки применяется в исключительных ситуациях по заявлению застройщика, если тот указал достаточные мотивы для допустимости уменьшения.

Конфликты, которые возникают между сторонами договора долевого строительства, встречаются часто. Правовое регулирование этих конфликтов требует постоянной актуализации и соответствия временным тенденциям. Соблюдение сторонами условий законодательства во многом поможет избежать неприятных ситуаций в правовых взаимоотношениях.

Вопросы и ответы

Величина неустойки зависит от выбранного алгоритма расчёта. Основными компонентами является величина ключевой ставки Центробанка, которая меняется не один раз в год, и ставка рефинансирования – 8,25%.

Если жильё было сдано до 1 января 2016г., в расчёт применяется ставка рефинансирования.

Если жильё передано в последующие периоды или не передано на момент подачи иска, то в расчёте используется ключевая ставка.

Если период просрочки охватывает 2015 и последующие года, но временной отрезок до 2015г. больше, конечно, выгоднее считать по ключевой ставке на момент подачи заявления.

Необходимо помнить, что юристы застройщика тоже будут просчитывать оптимальные варианты для строительной компании. Чью сторону примет суд, зависит от полноты предоставленных доказательств и помощи квалифицированных юристов.

Калькулятор неустойки по договору долевого участия

С расчетом неустойки может возникнуть довольно много трудностей. Для упрощения подобной процедуры применяется специальный онлайн-калькулятор.

К особенностям его применения можно отнести следующие моменты:

• Проводится только ввод требуемой информации, все расчеты выполняются автоматически.
• Расчет выполняется на основании нескольких различных данных.

Как пользоваться калькулятором?

Пользоваться подобными программами, которые расположены на страницах тематических сайтов, достаточно просто.

Как правило, для ввода требуется следующая информация:

1. Цена договора. Она, как правило, указывается в виде фиксированного значения, но в некоторых случаях может изменяться. Все зависит от особенностей конкретного договора.
2. Период просрочки является одним из наиболее важных параметров. Он во многом определяет сумму, которую придется уплатить. В онлайн-калькуляторе есть соответствующая строка для указания периода просрочки.
3. Статус лица: физическое или юридическое.

Отметим! В некоторых случаях предоставляется возможность провести расчет на число, которое указывается в договоре, в других на текущий момент. Большая часть информации вводится вручную, другая просто выбирается из представленных вариантов.

Формула расчета неустойки по ДДУ

При необходимости можно провести расчет рассматриваемого показателя при использовании обычной формулы.

Стоит учитывать, что она предусматривает использование переменного коэффициента, связанного со ставкой рефинансирования Центробанка. Многие онлайн-калькуляторы предусматривают использование старого значения с 2014 года.

Формула расчета:
Н = СД * 1/300СР * ДП * 2

В ней применяются следующие показатели:

• Н – неустойка.
• СД – сумма договора.
• СР – ставка рефинансирования.

Стоит учитывать, что СР указывается в виде процентной ставки. Именно поэтому показатель нужно переводить в численное значение.

Пример расчета

Пример проведения расчетов выглядит следующим образом:

1. Сумма договора составляет 5 000 000 рублей.
2. В договоре указа срок сдачи 30 января, но уже 1 июня. В итоге срок просрочки составляет 4 месяца.
3. Показатель СР на момент, когда застройщик должен был выполнить свои обязанности, составил 15%.

При обычном подсчете можно получить значение 450 000 рублей. Подобную сумму можно назвать существенной, поэтому следует рассматривать возможность возврата неустойки даже при несущественной просрочке.

В заключение отметим, что строительные компании и другие фирмы пытаются избежать рассматриваемых выплат самым различным образом.

Примечание! Часто в договор вносятся правки, которые снимают с них ответственность при несоблюдении сроков строительства и некоторых других условий. Именно поэтому прежде чем подписывать документ, нужно подробно изучить его.

○ Советы юриста:

Застройщик признан банкротом, деньги он не вернул, есть ли шанс их вернуть вообще?

Шанс вернуть деньги есть. Дольщик в этом случае признается кредитором, который должен заявить свои требования в Арбитражный суд, рассматривающий дело о несостоятельности застройщика. Имущество банкрота продается, а вырученные деньги идут на удовлетворение требований кредиторов (Закон № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Если строительство объекта практически завершено, долевой участник вправе также потребовать передачи ему недвижимости.

Застройщик сорвал срок сдачи дома, от претензий по неустойке отмахивается, что делать?

Необходимо обратиться в суд с иском о расторжении договора с недобросовестным застройщиком на основании ч. 1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ. Суд обяжет застройщика вернуть деньги на счет долевого участника в течение 10 дней.

Видео

Руководитель юридического агентства Афонин Игорь Васильевич расскажет как рассчитать неустойку за просрочку сдачи дома.

Калькуляторы расчёта неустойки

Первым и простым из онлайн-калькуляторов представлен калькулятор от Дольщик 74.

1. На странице вводим «Стоимость объекта по договору». У нас это 954 300 рублей.
2. Дата передачи объекта. Заполняется по принципу: год (пишется полностью), месяц и день. У нас 31.03.18.
3. Дальше предлагается рассчитать неустойку на текущее число или дату передачи жилого помещения. При выборе второго варианта значок календаря станет активным. Квартиры у нас пока нет, поэтому выбор пал на текущее время (10.09.18).
4. Третий пункт оставляем без изменений либо ставим «Физическое лицо».
5. Нажимаем на кнопку «Рассчитать».

Чуть ниже отобразятся три параметра: количество дней просрочки, сумма неустойки и штраф за невыполнение первоначального требования. Справа красным цветом — итоговая стоимость, которую застройщик обязан будет заплатить.

Вторым по популярности идёт калькулятор от сообщества юристов:

1. Цена договора. В нашем случае это те же 954 300 рублей.
2. Период просрочки. В первое поле вводим дату предполагаемого по договору окончания строительства (в формате день, месяц, год). Во втором ничего не меняем либо нажимаем кнопку «Сегодня».
3. Ваш статус. Выбираем «Физическое лицо».
4. Пункт «Применять процентную ставку» оставляем без изменений.
5. Ставим галочку на «Подпись при печати».
6. Нажимаем кнопку «Рассчитать».

В результатах расчета увидим постоянную ссылку, которую можно скопировать для вставки в ворд либо сразу распечатать таблицу с результатами. Минус калькулятора в том, что он считает сумму неустойки без учёта штрафных санкций.

Теперь осталось предъявить расчёт застройщику.

Как считать неустойку по ДДУ, если ставка менялась.

Возникает вопрос, как считать неустойку по ДДУ, если менялась ставка рефинансирования или ключевая ставка ЦБ.  Мнения судов по этому поводу разделились.

Вариант 3.  Для каждого дня просрочки применяется действовавшая на тот момент ставка.

При таком подходе весь период просрочки разделяется на части – от одного изменения ключевой ставки до другого.  Для каждой такой части производится вычисление неустойки по той ставке ЦБ, которая применялась в то время.  Потом результат суммируется.

В судебной практике можно найти примеры каждого из перечисленных выше подходов к исчислению неустойки.  У участника строительства есть возможность выбрать правильный расчет неустойки по ДДУ на основе своего мнения и сложившейся ситуации.

Проиллюстрируем эти варианты конкретными цифрами.  Допустим, цена квартиры, купленной дольщиком-физическим лицом составляет 2 100 000 рублей.  Застройщик должен был передать квартиру 31 декабря 2017 года, а передал 30 июня 2018 года.  Ключевая ставка ЦБ РФ в этот период составила:  7,75% с 1 января 2018 года по 11 февраля 2018 года (42 дня); 7,5% с 12 февраля 2018 года по 25 марта 2018 года (42 дня) и 7,25% с 26 марта 2018 года по 30 июня 2018 года (97 дней).  Общее количество дней просрочки – 181 день.

В случае использования Варианта 1 применяется ставка на дату акта приема-передачи (30 июня 2018 года) – 7,25% (не забываем также про неустойку в двойном размере).  Расчет суммы неустойки в этом случае следующий:

2  100 000 * 7,25% *2 / 300 * 181 = 183 715 рублей

В случае использования Варианта 2 применяется ставка на дату планируемой передачи квартиры согласно ДДУ (31 декабря 2017 года) – 7,75%.  Рассчитаем сумму неустойки:

2  100 000 * 7,75% *2 / 300 * 181 = 196 385 рублей

В случае использования Варианта 3 сумма складывается из трех частей:

за период, пока ставка ЦБ РФ была равна 7,75% с 1 января 2018 года по 11 февраля 2018 года, сумма рассчитывается следующим образом:

2  100 000 * 7,75% *2 / 300 * 42 = 45 570 рублей

за период, пока ставка ЦБ РФ была равна 7,5% с 12 февраля 2018 года по 25 марта 2018 года, сумма ко взысканию с застройщика будет рассчитана следующим образом:

2  100 000 * 7,5% *2 / 300 * 42 = 44 100 рублей

за период, пока ставка ЦБ РФ была равна 7,25% с 26 марта 2018 года по 30 июня 2018 года, сумма рассчитывается как:

2  100 000 * 7,25% *2 / 300 * 97 = 98 455 рублей

Итого общая сумма составит: 45 570+98 455 +188 125 = 188 125 рублей.

Какой из трех вариантов будет более выгоден для дольщика?  Очевидно, тот, при котором используется большая ставка ЦБ РФ.  Так, если ставка в период просрочки снижалась, дольщик получит дополнительное преимущество при использовании ставки на день, когда застройщик должен был передать квартиру согласно ДДУ.  И наоборот, если ставка повышалась, расчет на день акта приема-передачи или судебного решения будет более выгоден.

Но нужно иметь в виду возможность неблагоприятного развития событий.  Поэтому при расчете стоит уточнить у юриста, какую позицию занимают суды в том регионе, где планируется взыскивать неустойку, чтобы сделать правильный расчет.

Напоминаем также, что помимо неустойки участник долевого строительства может взыскать убытки и компенсацию морального вреда с застройщика.

Как получить неустойку?

Это можно сделать как в досудебном порядке (если, конечно, застройщик дорожит своей репутацией), так и посредством предъявления иска.

Важно при этом отметить, что отношения между будущим владельцем квартиры и строительной организацией регулируются законодательством о защите прав потребителей. Поэтому госпошлина за взыскание неустойки и других выплат не вносится, но при условии, что общий размер иска будет не больше миллиона рублей

В противном случае пошлина рассчитывается из суммы, превышающей 1 миллион

Поэтому госпошлина за взыскание неустойки и других выплат не вносится, но при условии, что общий размер иска будет не больше миллиона рублей. В противном случае пошлина рассчитывается из суммы, превышающей 1 миллион.

Наличие судебного решения о взыскании присужденных сумм еще не гарантирует их получения. Поэтому часто приходится прибегать к помощи судебных приставов. В их компетенции заставить застройщика погасить задолженность принудительно.

Для начала процедуры следует:

• оформить в суде исполнительный лист;
• передать его оригинал вместе с заявлением о возбуждении исполнительного производства судебным приставам.

Следует помнить и о том, что наряду с неустойкой со строительной фирмы можно взыскать и другие выплаты. Например, под ними подразумевается материальный ущерб. Поясним, что это означает. Допустим, человек, и его семья были вынуждены снимать жилье на время существования просрочки.

В таком случае с застройщика можно взыскать расходы на временную аренду квартиры (при условии их документального подтверждения). Не следует также забывать и о возмещении нанесенного морального ущерба.