Способы продажи ипотечной недвижимости

Риски сделки для продавца

Все этапы такого вида продажи жилья идут под полным контролем банковского учреждения. Он – самое заинтересованное лицо в прозрачности и ее успешности. И тут немаловажен фактор платежеспособности покупателя, ведь если окажется несоответствие его банковским требованиям, то в ипотеке будет стопроцентный отказ.

Не стоит снимать со счетов различные незаконные схемы, которые мошенники реализуют на таком поприще. Поэтому риск срыва сделки безусловно присутствует, но зато квартирный аферист будет выявлен, и возможно это защитит вас от более серьезных проблем, чем потеря времени.

Но ведь в банке тоже работают люди, которые могут быть введены в заблуждение умелым аферистом. Но есть еще и страховая компания, которая также не горит желанием понести убытки, и схему, скорее всего, раскроют. И это радует вас.

В итоге, ваш самый большой риск – потеря времени при отказе вашему покупателю в выдаче ссуды. Возможно, если вам так горит продажа квартиры и есть острая потребность в наличности, то продажа в ипотеку не для вас. Ведь это однозначно длительный процесс.

Плюсы и минусы сделки для продавца

Минусы процедуры:

  • Как и продавец, так и покупатель должны навести справки друг о друге, это позволит понять что перед вами за субъект и что от него ожидать. Таким образом, возможно составление предварительного прогноза по успешности сделки.
  • Все документы нужно тщательно проверять, а покупателя рекомендуется ходить вместе с продавцом по всем инстанциям за каждой бумажкой.
  • Тщательно проверяйте сам объект, проверьте цену на совпадение с рыночной, и если есть занижение, выясняйте причину.
  • Продавец должен контролировать все этапы, даже те, где его присутствие не обязательно. Полный контроль — залог успеха.

Преимущества и недостатки продажи в ипотеку

— Плюс ипотеки в том, что продавец в большинстве случаев приходит к цели и совершает сделку, — рассказала риелтор Центрального агентства недвижимости Караганды Татьяна Свиденко. — Если у покупателя все в порядке с документами, то ему наверняка одобрят кредит. Никаких подводных камней нет. Ипотека — это неплохо. У населения платёжеспособность невысокая, и многие берут ипотеку. С учётом того, что сейчас ввели несколько хороших госпрограмм, вероятность покупки квартир возрастает.

Сложность ипотеки риелтор видит в том, что при продаже жилья все документы должны быть в идеальном порядке.

— Даже если сделана незначительная перепланировка, то можно совершить сделку, предварительно договорившись с покупателем о том, что он сделает новый техпаспорт сам, — объяснила Татьяна Свиденко. — А если же это ипотека, то продавец должен сам узаконить перепланировку и сделать новый техпаспорт. Все документы будут проверяться банком.

Недостаток продажи в ипотеку заключается также в том, что на это уходит время –несколько недель, а иногда и больше месяца. Разумеется, большинству продавцов хотелось бы ускорить процесс, но всё же это намного быстрее, чем ждать покупателя с наличным расчётом. Его ожидание может продлиться не один месяц.

Преимущества и недостатки

Любой вид сделки имеет определенные преимущества и недостатки. Продажа
квартиры через ипотеку не стала исключением.

Преимущества заключаются в следующем:

  • сделку
    зарегистрируют в течение 5 рабочих дней, хотя при стандартной процедуре это
    занимает до 1 месяца;
  • банк
    выступает в качестве гаранта, поэтому исключается риск мошенничества;
  • возможность
    быстрее продать недвижимость — это связано с тем, что ипотечных покупателей
    больше (в случае, если на квартиру уже есть покупатель, ему можно доверять и он
    готов сразу расплатиться или предлагается более высокую цену, безусловно, стоит
    рассмотреть этот вариант);
  • продавец
    защищен от поддельных купюр, так как деньги перечисляет сам банк.

К сожалению, данный способ продажи квартир не лишен недостатков:

  • придется
    собирать дополнительные документы, которые не понадобились бы при стандартной
    сделке;
  • не
    удастся установить цену выше рыночной, поскольку ипотеку покупателю выдадут в
    размере, установленном результатами оценки;
  • более
    длительная процедура оформления документов, чем при обычной продаже;
  • чтобы
    получить деньги обычно приходится открывать счет в банке.

Несмотря на эти недостатки, ипотечное кредитование пользуется спросом.
Продавцы недвижимости соглашаются на сделку, стараясь, как можно быстрее, продать
недвижимое имущество и получить деньги.

Продажа с помощью банка

Процедура продажи квартиры с участием банка – самый невыгодный вариант для собственника вторичного или первичного жилья. Финансовую организацию не интересуют выгоды заемщика, здесь ориентация на возврат выданных в ипотеку средств. Все этапы реализации залоговой недвижимости ведутся исключительно банком, включая полное юридическое сопровождение и документальное оформление.

Для покупателя реализация жилплощади с публичных торгов – выгодный вариант приобретения нового или вторичного жилья по минимальной стоимости. На практике банковская структура запрашивает сумму, идентичную сумме задолженности ипотечного заемщика с учетом собственной комиссии за реализацию имущества. Остаток (при наличии) передается продавцу.

Важно! Выгодно продать недвижимость, находящуюся в ипотеке, с помощью кредитора невозможно. Если ситуация вынуждает быстро реализовать квартиру (например, при невозможности вносить ежемесячные платежи по ссуде), обращайтесь к проверенным риелторам

Это шанс получить до 80%от рыночной стоимости жилья.

Продажа долговых обязательств

Далее рассмотрим принцип продажи квартир в новостройках. Ключевая особенность такой недвижимости – на этапе строительства владелец не получает прав собственности на квартиру, продаже полежат права требования на жилплощадь согласно Договору переуступки прав.

Продажа ипотечных квартир в строящихся объектах производится следующими способами:

С банковским долгом. Вариант применим, когда у покупателя нет личных сбережений на оплату полной стоимости заложенной квартиры, оформляется ипотечный кредит на покупателя, осуществляется продажа долговых обязательств вместе с недвижимостью.
Продажа финансовым учреждением. Процедура инициируется банком на основании обращения заемщика с просьбой реализации имущества для закрытия ипотечной ссуды. Способ невыгоден низкой стоимостью квартиры в залоге (до 50% от рыночной цены), выставляемой банком на аукцион.
Погашение кредитных обязательств в процессе сделки купли-продажи (способ аналогичен реализации квартир вторичного рынка, но до завершения строительства продаются права требования);
Досрочное погашение средствами заемщика с последующим выводом квартиры из-под залога, и получения полных прав на операции с ней

Важно! Банк обладает правом отсудить недвижимость, если квартира подверглась несанкционированной перепланировке, заемщик отказался от погашения ипотеки, имущество утрачено по вине собственника или передано третьему лицу без согласования с кредитором.

Характерная черта российского рынка недвижимости – 5 из 6 покупателей квартир приобретают ипотечное жилье, характеризующееся сниженными ценами, включая комфортабельную, современную жилплощадь в строящихся объектах. В переуступке долговых обязательств решением вопросов с Росреестром (перерегистрацией обеспечения по ипотеке) занимается финансовая структура.

Внимание: если новым кредитором выступает иная финансовая структура, можно продать ипотечное жилье с переходом залога к другому кредитору. Покупателя, оформляющего повторную ипотеку на один объект недвижимости, банки не ограничивают в выборе программы кредитования.

Кто чаще всего покупает?

Чтобы понимать, как лучше продать ипотечную квартиру, нужно знать, кто из чаще всего покупает и сделать выводы. Такая недвижимость интересует в первую очередь риэлторов – эти люди ищут выгодные предложения на рынке, затем находят покупателей и оставляют себе хороший процент с продаж.

Нередко собственники залогового жилья не могут найти покупателя, поэтому прибегают к помощи риэлтерской конторы. Такой способ продажи не является наиболее выгодным. В приоритете у продавцов квартир 2 категории покупателей:

  • не имеющие полной суммы для покупки (приобретающие
    в ипотеку);
  • являющиеся ценителями недвижимости в конкретном
    жилом комплексе.

С покупателями первой категории сделка заключается с
участием банка, при этом настоящий собственник продает имущество вместе с
долгом, таким образом рассчитывается перед банком за квартиру уже новый
собственник.

Вторая категория – это люди, которые имеют интерес приобрести жилье именно в районе, где располагается продающаяся квартира, при этом они готовы пойти на любые уступки, включая покупку с обременением, и посредством рискованной для покупателя схемы проведения сделки. Таких охотников купить жилье легко найти, если недвижимость располагается в районе с хорошей экологией и развитой инфраструктурой.

Этапы продажи квартиры в ипотеку

1. Сбор и проверка документов, посещение банка

На данном этапе проверяется наличие и актуальность всех необходимых документов. В банке от продавца потребуют следующие документы:

  • Оригинал и копия удостоверения личности собственников предоставляемого залогового обеспечения и супругов.
  • Оригинал и копия свидетельства о заключении (расторжении) брака собственников предоставляемого залогового обеспечения.
  • Оригиналы и копии правоустанавливающих документов на имущество, предоставляемое в качестве залогового обеспечения (технический паспорт / акт на право частной собственности, правоустанавливающие документы на имущество (договор купли-продажи, мены, дарения, акт приёмки объекта в эксплуатацию и т.п.)).
  • Справка о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках по состоянию на дату, предшествующую дате подачи заявления на получение займа не более 15 календарных дней. Данная справка повторно предоставляется после регистрации права собственности на приобретённое недвижимое имущество и после регистрации залога.

Также делается оценка имущества. Её заказывает покупатель у независимого оценщика. В банках, как правило, предлагают список оценочных компаний, с которыми банк сотрудничает и которым доверяет своих клиентов. Но можно обратиться и к другим оценщикам.

Оригиналы документов после сверки с копиями возвращаются клиенту. Этот перечень может дополняться. Финансовый институт может запросить и другие документы, если в собственниках значатся несовершеннолетние дети, пропавшие без вести, недееспособные лица, а также в других ситуациях, регулируемых законом.

— Все собранные документы необходимо принести в банк, после чего их отправляют на кредитный комитет, — рассказала Татьяна Свиденко. — Они бывают местные и головные. По первичному жилью сейчас в банках система стала автоматизированной. Например, по программе «7-20-25» вбиваются в программу все показатели (платёжеспособность клиента, параметры квартиры) и автоматически идёт одобрение или неодобрение. Потом документы ещё раз проверяются кредитным комитетом.

2. Заключение предварительного договора

Для страховки и соблюдения прав всех сторон ипотечной сделки следует заключить предварительный договор. Этот документ не даёт права собственности на недвижимость, а лишь определяет обязанности сторон и сроки их исполнения. Стоимость жилья, внесение задатка, финансовые обязательства сторон по оплате услуг также определяются в предварительном договоре купли-продажи жилья.

Топ-10 самых дорогих ЖК Алматы

3. Получение гарантий оплаты от банка

В случае одобрения ипотеки приходит гарантийное письмо от банка. Это документ, в котором чётко прописано что, кому и какая сумма на покупку чего выдается.

— Сейчас действует правило, что первоначальный взнос, к примеру, 20-30% от стоимости квартиры, покупатель кладет на счёт в банке, где оформляется ипотека. Когда кредит одобряют, вся сумма перечисляется на счёт продавца, — пояснила риелтор Татьяна Свиденко.

4. Заключение договора купли-продажи

После получения гарантийного письма стороны идут к нотариусу для заключения договора купли-продажи. Нотариус накладывает обременение на квартиру. Покупатель ничего не может делать с ней до момента перечисления денег.

Когда проходит регистрация договора, квартира начинает числиться на покупателе. Затем он несёт в банк этот договор купли-продажи, новую кадастровую справку с указанием его как владельца и другие документы. Банк на этом этапе начинает оформлять договор залога, то есть накладывает своё обременение.

5. Получение денег

После завершения перерегистрации жилья банк перечисляет продавцу деньги в соответствии с договором. Наконец переживания продавца заканчиваются, он получает деньги и может свободно распоряжаться полученными средствами.

Затем продавец выдает покупателю письмо о полном расчёте, которое делает тоже нотариус. Это письмо снимает с квартиры нотариальное обременение. На объекте недвижимости сохраняется только обременение банка. После передачи письма о полном расчёте сделка считается состоявшейся.

На что обратить внимание

Не передавайте покупателям оригиналы документов для проведения банковской оценки.

Не давайте посторонним людям доверенность на проведение сделок со своей недвижимостью.

Не соглашайтесь на предложение сначала поставить вашу недвижимость в залог, а лишь потом проводить сделку и расчёт.

Обратите внимание на то, чтобы на квартиру было наложено обременение до выдачи полной суммы.

Доверьте продажу квартиры риелторской компании, гарантирующей юридическую чистоту сделки и безопасность при расчётах.

Нюансы продажи квартиры в зависимости от ипотечной программы

Каждый банк представляет клиентам свои специальные ипотечные программы, которые различаются по размеру процентной ставки, требованиям к заемщику и так далее. Однако две программы являются уникальными в своем роде, это:

  • ипотека для военнослужащих,
  • ипотека на средства материнского капитала.

Данные варианты кредитования осуществляются при
государственной поддержке.

Можно ли продать ипотечную квартиру,
купленную по этим программам? Да, но процедура отчуждения в данных случаях
имеет свои особенности.

По военной ипотеке

Недвижимость, приобретенная по накопительно-ипотечной системе (НИС) обременена правами государства в лице Министерства обороны Российской Федерации и кредитной организацией. Эти обременения необходимо снять, тогда квартиру в военной ипотеке можно будет продать. Юридические права собственника регулируются и .

Сложность при продаже жилья, купленного под военную ипотеку, заключается в том, чтобы снять государственное обременение. Для этого необходимо писать заявление в Росвоенипотеку (бланк для заполнения можно ), однако к этому действию нужны законные основания. Например, общая продолжительность службы заемщика должны быть 20 и более нет, при увольнении со службы, общая продолжительность службы должна быть не менее 10 лет. Подробно ознакомиться с основаниями рекомендуется самостоятельно в тексте документа: статья .  

Процедура продажи осуществляется в несколько этапов.

  1. Оповещение финансовой организации и Росвоенипотеки о решении снять обременение.
  2. Подача заявления (в течение 3-х дней) на повторное получение свидетельства участника НИС (иначе потом не получится ещё раз купить жилплощадь по данной системе).
  3. Видит в банк, где будет произведен расчет долга по займу и выбран способ погашения.
  4. Подписание соглашения между продавцом и покупателем о закрытии последним долга первого.
  5. Определение способа передачи денежных средств (например, с использованием депозитарных ячеек – это наиболее безопасный вариант).
  6. Получение документального подтверждения о снятии обременения.
  7. Подписание договора купли-продажи.
  8. Регистрация в Росреестре нового собственника жилья.

В случае продажи квартиры участнику НИС под ипотеку, набор необходимых документов и порядок действий продавца будет упрощенным, а процесс сделки полностью контролироваться финансовой организацией: в интересах банка заключить ипотечный договор с платежеспособным клиентом, потому сотрудники будут заниматься проверкой его кредитной истории, контролировать акт передачи денег и т.д.

Купленной на материнский капитал

Если в качестве первоначального ипотечного взноса использовалась часть или полная сумма материнского капитала, обязательным условием является оформление в собственники квартиры всех членов семьи, особенно это касается ребенка. До момента наступления совершеннолетия, решения за ребенка принимают родители и органы опеки и попечительства (ООиП).

Как же продать ипотечную квартиру, взятую на средства материнского капитала? Ответ: собственникам необходимо выделить долю ребенка – сделать это сложно, потребуются временные затраты, но самое главное – придется соблюсти определенные условия ООиП: приобретаемое жилье взамен старого должно быть не хуже имеющегося у ребенка в собственности. Родителям потребуется доказать, что они осуществляют продажу с целью улучшения жилищных условий ребенка. Если это получится – ОоиП дадут согласие на проведение сделки купли-продажи.

Реализация ипотечной недвижимости осуществляется любым из
возможных способов, однако соблюдается одна особенность: для того, чтобы
удовлетворить требование ООиП, родители заключат предварительный договор на
покупку жилья – это документ, накладывающий на родителей обязательство купить
взамен старой другую квартиру.

Гарантии, которые даёт продажа квартиры под ипотеку

Подведем итоги, почему при ипотеке вы не несете большие риски и ее можно рассмотреть как вариант продажи.

  • Гарантия № 1 — банки заинтересованы в добросовестности сделки и платежеспособности покупателя, поэтому будут тщательно все проверять.
  • Гарантия № 2 — без предоставления в органы юстиции вашей расписки о полном получении суммы за квартиру обременение на нее не налагаются.
  • Гарантия № 3 — вы можете сами найти оценщика, который выставит справедливую стоимость жилья.

Любой человек, взявший ипотеку, может столкнуться с форс-мажорными ситуациями, когда не сможет выплачивать долг банку. Что делать тем, кто взял ипотеку в долларах и «прогорел» из-за обесценивания тенге?

Нюансы продажи жилья с обременением

По договору на военную ипотеку квартира находится в залоге у банка и государства. Продать ее можно, если полностью выплатить долг, или после переуступки прав вместе с долговыми обязательства третьему лицу без снятия обременения.

Покупателем квартиры может стать любой гражданин.

Продать квартиру, купленную с помощью средств материнского капитала, сложно. Трудности связаны с некоторыми нюансами:

  • нужно убедить органы опеки и попечительства, что права детей не будут ущемлены в будущем, и получить от них согласие;
  • владельцы квартиры могут продать ее, только при условии, что приобретут новую, направят деньги на постройку дома или разместят вырученные средства на вкладе для детей;

Порядок сделки:

  1. Получение согласия органов опеки и попечительства, и Сбербанка.
  2. Поиск покупателя и заключение договора купли-продажи.
  3. Получение задатка в сумме, равной остатку ссудной задолженности.
  4. Снятие обременения с недвижимости.
  5. Получение остатка средств от покупателя.

В том случае, если одним из владельцев квартиры является гражданин, не достигший 18 лет, необходимо письменное согласие органов опеки и попечительства.

Уполномоченное лицо должно убедиться в том, что права ребенка не нарушены и будущие жилищные условия соответствуют санитарно-техническим нормам. Сотрудники службы выезжают по адресу новой и старой квартир, проводят оценку и составляют отчет.

Сделка, в которой участвуют дети — риск для покупателя. В будущем, в судебном порядке истцы могут доказать, что права несовершеннолетних были нарушены.

Особенности продажи жилья в ипотеке банка

Механизмы продажи кредитного жилья немного разнятся, в зависимости от финансовой организации, выдавшей ипотеку.

Сбербанк

Реализация жилья с обременением, приобретенного при помощи ипотеки от Сбербанка, осуществляется на общих условиях. Единственным отличием данной организации является несколько другой способ передачи регистрационных документов продавцу и длительное рассмотрение заявок.

ВТБ

Один из лидеров ипотечного кредитования, банк ВТБ, также без каких-либо дополнительных ограничений позволяет производить продажу жилья с обременением. Для реализации кредитной квартиры достаточно:

  • найти покупателя;
  • обсудить с банком условия продажи;
  • определиться с тем, как будут передаваться средства.

Россельхозбанк

Банк негласно не поощряет пересмотр договоров по долгосрочным кредитам. Поэтому при продаже имущества с обременением заемщику не удастся воспользоваться возможностью переоформления кредита на другое лицо. Более того, известны случаи, когда Россельхозбанк отказывал заемщикам в досрочном погашении ипотеки.

Специфика Росвоенипотеки

Для того, чтобы получить право на государственное софинансирование покупки жилья, военнослужащему достаточно иметь выслугу в три года, по истечении которых он становится участником накопительно-ипотечной системы и получает соответствующее свидетельство, необходимое для предоставления в банк кредитор.

Банковские требования

Аудит состояния недвижимости при жилищном кредитовании военных, еще более щепетильна, чем при обслуживании гражданских лиц и дополняется:

  • акцентированием внимания на подключении к центральному теплоснабжению или локальной системе обогрева жилища;
  • проверкой наличия сантехнического оборудования и комплектации узлов водоразбора, целостности остекления, дверных устройств, а также устройства и состояния крыши, если производится продажа дома;
  • отнесением объекта сделки к аварийному жилью, нуждающемуся в капитальном ремонте или ветхому, подлежащему сносу;
  • проверкой материального исполнения и состояния фундамента, который должен быть каменным, кирпичным или железобетонным.

Документальная проверка жилья заключается в установлении возможных обременений, в том числе, выписанных родственников, отбывающих наказание в местах лишения свободы, малолетних или несовершеннолетних лиц, а также недееспособных субъектов. Каждый из которых, при ненадлежащем оформлении имущественных прав, в состоянии стать источником претензий на жилье впоследствии.

Значимой является также проверка мнимости сделки, которая может быть заключена между близкими родственниками, когда покупатель приобретает за счет ипотечных средств уже фактически принадлежащее ему жильё, но оформленное на другое лицо.

Кто чаще всего продает?

Обычно продажей квартир занимаются
собственники, владеющие жильем больше 3-х лет – это позволяет избежать уплаты
налога в размере 13% от стоимости недвижимости. Однако можно
продать квартиру, если она в ипотеке, и раньше этого срока, но к такой
сделке должен быть очень веский повод.

Самые популярные мотивы у продавцов следующие:

  • снижение уровня материального благосостояния,
    что приводит к невозможности продолжать ежемесячные кредитные выплаты;
  • увеличение уровня дохода – это является поводом
    к покупке более просторного жилья;
  • желание заработать на сделке – это возможно,
    если, например, квартира покупалась по низкой цене в новостройке доме, а дом
    достроился, стоимость жилья в нем резко возросла.

Также ипотечное имущество продают
собственники, которые утратили платежеспособности и банк обязывает их пойти на
такую сделку, ведь погашать задолженность они не могут.

Плюсы и минусы продажи квартиры по ипотеке

Давайте обобщим всю приведённую выше информацию, выделив положительные и отрицательные стороны ипотеки для продавца.

Плюсы:

  1. Сниженные риски. Риски мошенничества со стороны покупателя заметно снижаются, если квартира приобретается при помощи ипотечного кредита. Большую часть денег перечисляет банк.
  2. Контроль всех операций банком. Все финансовые операции контролирует банк, он также следит и за юридической частью вопроса (за составлением специального договора, за наличием всех необходимых документов).

Минусы:

  1. Увеличение срока продажи. Если вам нужно продать квартиру за короткий срок, то ипотечный кредит для вас не подойдёт, потому что на подготовку к заключению договора, на оценочные работы и на сбор документов требуется пару недель.
  2. Задержка выплаты. Банк не сразу перечисляет деньги продавцу после заключения договора, ведь необходимо дождаться перерегистрации недвижимого имущества в Росреестре.

Как продать квартиру в ипотеке

На практике применяется четыре основных способа, позволяющие продать квартиру с обременением ипотекой. Каждый имеет своим характерные особенности, однако, все они, за исключением одного, предполагают либо согласие банка на сделку, либо даже непосредственное участие специалистов кредитной организации в осуществлении продажи объекта недвижимости.

Важно! Участие специалистов банка в подготовке сделки по продаже ипотечной квартиры следует считать положительным моментом для заемщика. Дело в том, что юридическая служба большинства банков укомплектована высококвалифицированными специалистами, что не только снижает вероятность ошибок при составлении документации, но и уменьшает риск встретиться с мошенниками

Способ №1. Досрочное погашение

Стандартная схема сделки при таком варианте ее осуществления выглядит следующим образом:

  • покупатель вносит часть денежных средств в виде аванса;
  • продавец гасит остаток задолженности по ипотечному кредиту;
  • затем он же снимает обременение с квартиры;
  • после этого заключается обычный договор купли-продажи, который официально регистрируется;
  • происходит выплата оставшейся части денежных средств.

Этот способ осуществления сделки не требует согласия и, тем более, участия банка, так как в процессе ее совершения заемщик полностью гасит имеющиеся перед кредитной организацией обязательства. Однако, описанная схема встречается на практике достаточно редко, так как несет серьезные риски для покупателя, от которого требуется внесение серьезной суммы в виде аванса без каких-либо существенных гарантий. Именно поэтому данный способ продажи ипотечной квартиры применяется, как правило, в том случае, если остаток по кредиту небольшой, а условия, предлагаемые продавцом, чрезвычайно выгодны для покупателя.

Способ №2. Продажа заемщиком

Этот вариант продажи квартиры, обремененной ипотекой, встречается намного чаще. Он предполагает выполнение следующих действий:

  1. Оформление предварительного договора купли-продажи. Оптимальный вариант, если документ составляется юристами банка. Затем он заверяется нотариально.

    Нотариальное заверение нотариуса является важным условием, необходимым для защиты прав покупателя. В данном случае при возникновении каких-либо проблем со сделкой у него появляется возможность обратиться в суд и с высокой вероятностью выиграть дело.

  2. Денежные средства покупателя делятся на две части, каждая из которых размещается либо на аккредитиве, либо, что намного проще и удобнее, в двух банковских ячейках. Одна из сумм предназначается банку в счет погашения ипотеки продавца, а вторая – непосредственно заемщику кредитной организации.
  3. Снятие обременения и оформление полноценного договора на продажу объекта недвижимости. При этом банк и продавец получают средства либо после подачи документов в регистратуру, либо после завершения регистрации сделки.

Описанная схема является достаточно популярной, что объясняется ее относительной простотой и надежностью для всех участников сделки. Дополнительным плюсом выступает участие банка, тем более, если речь идет о серьезной кредитной организации.

Способ №3. Реализация банком

По сути, данный способ продажи ипотечной квартиры является аналогом описанного выше. Единственным различием выступает минимальное участие в подготовке и реализации сделки заемщика по кредиту. В остальном покупатель и сотрудник банка совершают те же самые действия. Этот способ реализации объекта недвижимости, находящегося в ипотеке, также считается вполне надежным и поэтому часто применяется на практике.

Способ №4. Продажа долговых обязательств

Последний из рассматриваемых вариантов реализации заложенной в ипотеку квартиры предусматривает продажу долговых обязательств заемщика. Организацией подобной сделки занимаются непосредственно сотрудники банка, в залоге у которого находится объект недвижимости.

Фактически, банк оформляет новый договор ипотечного кредитования на другого заемщика. При этом также оценивается его платежеспособность, затем осуществляется оценка и страхование квартиры, после чего старый заемщик подписывает соглашение о переуступке имеющихся у него обязательств. Регистрацией всех этапов сделки также занимается банк.

Причины для расторжения договора

Продать квартиру в ипотеке можно только с согласия кредитора. Чтобы банк одобрил такое решение, заёмщик должен привести веские причины на досрочное расторжение договора. Наибольшую сложность вызывает военная ипотека, про неё мы поговорим отдельно.

Ситуация с продажей ипотечной недвижимости выглядит двояко: с одной стороны, банк заинтересован в погашении заёмщиком долговых обязательств, с другой – кредитор теряет регулярные денежные вливания. Проценты по кредитам – это залог процветания банковской системы. Поэтому внимательно изучите договор банковского кредитования, который вы заключали при покупке квартиры.

Причины, по которым заёмщик хочет продать жилплощадь с обременением, выглядят так:

невозможность отвечать по долговым обязательствам. В течение долгих лет, пока происходит выплата кредита, заёмщик может потерять работу или трудоспособность. Соответственно выплачивать ежемесячные взносы человек неспособен. Чтобы избежать просрочек по платежам, пишется заявление о досрочном погашении кредита в результате продажи квартиры. В таких случаях банки обычно идут навстречу, однако, требуют документы, подтверждающие причину утраты платёжеспособности;
недвижимость теряет ценность для заёмщика. Например, за время выплаты кредита семья разрослась и требуется более просторное жильё. В этой ситуации банк может пойти навстречу, при условии повторного кредитования в этой же организации. Банк может одобрить продажу квартиры в ипотеке при разводе супругов;
финансовая выгода. Это одна из наиболее распространённых причин на 2020 год. Заёмщик берёт ипотечный кредит на участие в долевом строительстве. Кредитование происходит на начальном этапе застройки. Когда дом готов к вводу в эксплуатацию, цена квадратных метров существенно возрастает, что позволяет перекрыть ипотеку и получить дополнительную финансовую выгоду. В этом случае, в качестве причины указывается, что отпала необходимость в обретении квартиры

Обратите внимание, что не все банки могут счесть такую причину уважительной.

Теперь поговорим непосредственно о возможных вариантах сделки.

Поделитесь в социальных сетях:vKontakteFacebookTwitter
Напишите комментарий